Расчет стоимости земельного участка.

В случае, когда рынок земли достаточно развит, целесообразно оценивать участок с точки зрения средней рыночной единицы площади земли.

В случае, когда рынок земли развит недостаточно или отсутствует стоимость земли определяется с точки зрения таких принципов наилучшего и наиболее эффективного экономического использования и принцип остаточной продуктивности.

2. При определении восстановительной или замещающей стоимости наиболее часто применяются следующие методы:

· метод количественного анализа;

· метод разбивки по компонентам;

· метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, проектирование, получение разрешений на строительство и т.д.) сметный метод.

Метод разбивки по компонентам использует показатели затрат по отдельным компонентам, включая их установку.

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

Виды износа и его определения.

В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке недвижимости износ – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на этапе оценки текущей стоимости восстановления (замещения) объекта.

В оценке различаются три метода определения величины износа.

· метод разделения;

· метод срока жизни;

· рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

· физический износ;

· функциональный износ;

· внешний износ.

Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Функциональный износ – утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, с точки зрения рынка.

Внешний износ – утрата объектом потребительских качеств в связи с изменением его окружения. Например, негативные изменения в экологии, появление в окружении малосовместимых объектов и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

Неустранимый износ – тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость.

Метод срока жизни основан на использовании таких понятий как срок физической жизни здания, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Задача оценщика определить эффективный возраст здания и на этой основе степень его износа.

Износ = эффективный возраст/срок экономической жизни.

Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке).