Метод сравнительной единицы

Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта, аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1 гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой специализации.

Если между основными техническими характеристиками объекта, принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти различия.

Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и отрасли.

Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.

Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы величина ПВС определяется по формуле:

, (5)

где

– стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу сравнения;

– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

– коэффициент, учитывающий различия в региональных и отраслевых характеристиках аналога к соответствующим параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли, для которых определена стоимость строительства по аналогу и объекту оценки значение = 1);

– коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки (определяется на основе нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве и с учетом данных региональных или всероссийских консалтинговых центров по ценообразованию);

– количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по объекту оценки);

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

В российской практике оценки метод сравнительной единицы прежде всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в сборниках представлены расценки.

Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам 1969 года.

При выборе аналога для определения стоимости строительства необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по следующим показателям:

1. Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.

2. Одинаковое функциональное назначение.

3. Близость технических характеристик с точки зрения капитальности, состава строительных конструкций, этажности, геометрических параметров.

4. Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.

Для определения стоимости строительства единицы сравнения объекта-аналога в базисном уровне цен в составе сборников УПВС составлено описание основных конструктивных элементов по объектам различного типа и представлены таблицы восстановительной стоимости единицы сравнения и удельных весов конструктивных элементов.

Данные о составе и удельном весе различных конструктивных элементов, представленные в составе сборников УПВС, могут применяться для расчета величины физического износа объекта оценки.

Подводя итог анализу содержания сборников УПВС, следует отметить, что в настоящее время они имеют ограниченное применение. Ведь показатели стоимости были разработаны с учетом нормативов отчислений, технологий и состава строительных материалов, применявшихся почти полвека назад. Поэтому сборники УПВС не рекомендуется использовать для оценки объектов современного строительства.

С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на строительство объектов различного назначения применение УПВС по административным, торговым и общественным зданиям, а также по отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов, характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных условий в строительстве.