Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

К объектам нежилой недвижимости, согласно ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Рассмотрим особенности заключения договоров купли-продажи с некоторыми объектами нежилой недвижимости:

· Особенности купли-продажи земельных участков
в Российской Федерации.

v Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

v Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

А) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.
Б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.
В) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

v Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации следующего вида:

Ø об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием

Ø о разрешении на застройку данного земельного участка

Ø об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка

Ø о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка

Ø иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного

Ø участка, требования, о предоставлении которой, установлены федеральными законами

При покупке земельного участка стоит обратить внимание на следующие моменты:
1. Договор купли продажи земельного участка должен содержать существенные условия, предусмотренные действующим законодательством РФ
В соответствии со ст.ст.554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются данные о самом объекте купли-продажи земельном участке, содержащие его основные характеристики, такие как кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованную продавцом стоимость земельного участка.

Кроме этого продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях его использования.

· Оплату по договору купли-продажи участка лучше осуществлять через банк.
Оплату стоимости приобретаемого земельного участка стоит производить через банковские учреждения - Банк выдает документ, подтверждающий перечисление денежных средств в оплату стоимости земельного участка, что будет доказательством надлежащего исполнения обязанности по договору.
3.Необходимо оформить передачу земельного участка от продавца покупателю.
Согласно ст.556 ГК РФ передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Проверить наличие обременений (ограничений) земельного участка можно, запросив у продавца выписку из Единого государственного реестра и сделок с ним, выдаваемую Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

4.Стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, должна соответствовать реальной стоимости, за которую продается.
При заключении договора купли-продажи земельного участка указывайте только реальную стоимость, за которую собираетесь приобрести земельный участок, это гарантирует Вам возврат фактически уплаченных денежных средств в случае расторжения договора по законным основаниям.

5.Переход права собственности на земельный участок должен быть зарегистрирован в ФРС.

Согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Рассмотрим более подробно особенности договора купли-продажи недвижимости, связанного с объектами незавершенного стрительства.

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет - недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество для объектов недвижимости после государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства необходимо позаботится о праве на соответствующий земельный участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права собственности, аренды на земельный участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство объекта незавершенного строительства на определенном участке. Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство может предоставляться только в случае наличия у владельца права на земельный участок, это может быть право собственности на земельный участок или временное право владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых, проверить объект покупки возможно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

v документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;

v разрешение на строительство;

v проектная документация;

v технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует потребовать у продавца, следующие документы:

v документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;

v решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;

v план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;

v проектно-техническую, проектно-сметную документацию,

v а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Рассмотрим еще один вид сделок с продажей объектов нежилой недвижимости.

Сделки купли-продажи предприятий (уже готового бизнеса) не так давно начали пользоваться популярностью в России. С юридической точки зрения сопровождение сделок купли-продажи предприятий представляет собой сложное и ответственное мероприятие.

Одни из способов продать бизнес-это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Главная проблема сделок купли-продажи предприятий заключается в том, что Гражданский кодекс РФ прямо не регулирует правоотношения, связанные с отчуждением или приобретением объектов готового бизнеса. В соответствии с нормами законодательства, предприятие представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и в состав которого входит недвижимость, сырье, продукция, оборудование, кредиторская и дебиторская задолженность, интеллектуальная собственность[57].

В тоже время предприятие является недвижимостью и может быть объектом купли-продажи и других сделок, при этом договор продажи предприятия, как и право собственности на него, подлежит обязательной государственной регистрации.

Для того, чтобы правильно осуществить сделку по купле-продаже предприятия, необходимы определенные юридические знания и практический опыт работы в данной сфере. Отсутствие определенных знаний и навыков значительно затруднит сопровождение сделки купли-продажи предприятия.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями.

Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.

Вторая- продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка[58].

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия[59]. Как и другие договоры, договор купли-продажи может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. Также есть еще ряд указаний, которые нужно выполнить правильно:

v права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;

v права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;

v не противоречат общественным интересам.

При заключении договора-купли продажи необходимо выделить несколько важных этапов.

1. Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица.

Если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, то эту сделку должен одобрить Совет директоров. В том случае если цена сделки составляет больше половины стоимости активов предприятия, тогда сделка купли-продажи предприятия должно подтверждаться соответствующим решением Собрания акционеров[60] [61].

2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия.

Такими документами являются:

v Акт инвентаризации. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия

v Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

v Реестр всех обязательств.

v Бухгалтерский баланс.[62]

3. Уведомление кредиторов.

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. Кредитор вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. А кредитор, до которого уведомление не дошло, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года, с той даты, когда он узнал о продаже.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Обобщая вышенаписанное, приходим к следующим выводам:

В каждом конкретном договоре продажи недвижимого имущества имеются свои нюансы, не зная которых, можно признать сделку недействительной и остаться ни с чем.

Основываясь на изложенном в разделе, делаем выводы:

1. Все изменения в договоре должны быть зафиксированы в письменной форме.

2. При оформлении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательнейшим образом проверять наличие обременений на жилое помещение.

3. При заключении договора купли-продажи жилого помещения с применением договора участия в долевом строительстве, стоит обращать внимание на нюансы, предусмотренные не только законодательством, но и практикой Верховного и Высшего арбитражного судов.

4. Внимательно рассматривать мелкий шрифт в договоре, предоставляемом риэлтерской компанией, отмечая все плюсы и минусы и уточняя непонятные пункты договора.

5. Для заключения конкретного договора по отчуждению недвижимости следует обращаться к профессионалам, которые помогут составить юридически правильный договор и предусмотреть все нюансы и «подводные камни».

Заключение

Наиболее распространенной сделкой по отчуждению жилья является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а продавец обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальным.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости[63]. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенными условиями д договора являются предмет и цена. Обязательное нотариальное оформление договора продажи недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник недвижимого имущества.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого объекта: полный адрес, общую площадь, кадастровый или инвентаризационный номер, литеры и пр. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и общую площадь, жилую площадь, и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли - продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передать объект считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать объект, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем объекта недвижимости, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче объекта, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены объекта недвижимости ненадлежащего качества другим объектом, соответствующим договору.

В целях совершенствования правового регулирования оборота недвижимости предлагаем следующие рекомендации по совершенствованию законодательства:

· Повторно внести на рассмотрение в Государственную Думу Российской Федерации проект Проект федерального закона " О риэлторской деятельности в Российской Федерации" (внесен депутатами ГД С.Г.Беляевым, П.М.Веселкиным, С.Г. Митиным, Ю.М.Теном, А.Г.Пузановским, Л.И.Маркеловым, И.И.Митяевым и членом СФ А. А.Козерадским) (снят с рассмотрения)[64].

Закон " О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории Российской Федерации, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами жилой недвижимости.

· Внести в абз.1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации фразу: «где подписи сторон удостоверены нотариально». Таким образом, абз. 1 ст. 550 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, где подписи сторон удостоверены нотариально (пункт 2 статьи 434)».

В данной редакции абз.1 ст.550 ГК будет закрепляться нотариальное удостоверение подписей сторон для того, чтобы снизить процент недобросовестных продавцов/покупателей; также, согласно п.2 ст. 429 ГК РФ, форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Таким образом, и в предварительном договоре должна будет соблюдаться нотариальная форма удостоверения подписи сторон. Таким образом, мошенники не смогут воспользоваться юридической неграмотностью малозащищенных слоев населения, так как нотариус обязан разъяснять правовые последствия сделки по отчуждению недвижимости у собственника.

В заключение хочется воспользоваться афоризмом советского писателя Сергея Довлатова: «Как это прекрасно — иметь хотя бы горсточку собственной земли!»