Вступительная речь

Добрый день члены государственной аттестационной комиссии, вашему вниманию предлагается дипломная работа студентки Щур Юлии 008-ВЮ на тему «Правовое регулирование договора аренды».

Созданные в последние годы различные организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях и т.д., в связи с этим сейчас распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного (движимого и нежвижимого) имущества, особенно нежилых помещений, аренды транспортного средства для организаций и частных лиц, аренда предприятий и не последнюю роль играет финансовый лизинг, к примеру последнего, повсеместно висят и разложены рекламы деньги для малого бизнеса. Следовательно, тема правового регулирования договора аренды весьма актуальна, не только в теоретическом, но и в практическом плане.

Данная тема дипломной работы выбрана не случайна, поскольку она на мой взгляд не является «избитой», поскольку совершенствование правового регулирования института аренды зданий, сооружений в Российской федерации нельзя назвать беспроблемным, остаются правовые вопросы и коллизии законодательства, договор лизинга прошел множество изменений в законодательном плане к нашему времени, так же множество интересных моментов связанных с арендой транспортных средств. Так, в сфере определения правовой природы арендных отношений имеются противоречия и нерешенные вопросы, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды. Эти и другие моменты разобраны в дипломном проекте.

В первой главе диплома рассмотрены теоретические понятия и рассмотрены сроки договора аренды, условия расторжения (изменения) договора аренды.

Во второй главе раскрыты понятия договоров проката, транспортных средств, зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Приведен пример и выделен в приложении типовой договор аренды предприятия. Дано заключение.

Делая выводы по изученным учебным и правовым материалам заключаем кратко:

Срок может быть заключен на определенный (п.1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п.2 ст. 610 ГК). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст.190 ГК РФ, срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Если срок аренды в договоре аренды не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

· Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

· Долгосрочный: 5-49 лет

· Среднесрочный: 1-5 лет

· Краткосрочный: до 1 года.

В таком случае каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц (30 дней), а при аренде недвижимого имущества- за три месяца. (недвижимым имуществом считаются воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания). В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Так же рассмотрены взаимодействие федеральных законов с гражданским и другими кодексами, приведены примеры и выдержки из нормативных документов, арбитражной практики, дано авторское определение договора аренды, автором приведены следующие тезисы по каждому виду договору аренды:

1. Договор проката. Законом установлено, что предельным сроком договора проката является 1 год и иные правила, применимые к договору аренды, на него не распространяются. Не подлежит передаче третьим лицам. Особенность договора проката заключается в том, что арендная (прокатная) плата по договору устанавливается исключительно в форме твёрдой денежной суммы. Так же это единственный договор аренды, по которому можно заключать договор в простой письменной форме. Данное правило является исключением из общих положений об аренде и действует независимо от срока договора или его субъектного состава. Обязанность по текущему и капитальному ремонту прокатного имущества возлагается законом на арендодателя. Договор проката также может быть расторгнут в любое время в одностороннем порядке по инициативе арендатора, он должен уведомить арендодателя о таком намерении не менее, чем за десять дней.

2. Рассматривалась аренда транспортных средств, как с экипажем, так и без экипажа. По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации, так же бремя содержание транспортного средства лежит на арендодателе.

Аренда транспортного средства без экипажа, без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации, здесь уже техническое состояние и поддержание исправности лежит на арендаторе. Договор аренды транспортного средства заключается в письменной форме независимо от срока, на который данный договор заключается. Правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные к договорам аренды транспортных средств и пролонгация срока аренды не применяются.

3. Договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного в п.2 ст.609 ГК, где сказано, что любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока аренды подлежит государственной регистрации. Так же применяются и максимальные сроки 49 лет.

4. Аренда предприятий. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.
В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью.

Арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.
Исключение составляют права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы без специального на то указания, закона или иного правового акта. По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами.

По договору аренды предприятия, если договор не содержит иных условий, арендатору предоставлены широкие права. Арендатор вправе без согласия арендодателя:

· продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Это допускается при условии, что данные действия не влекут уменьшения стоимости предприятия и не нарушают других положений договора аренды предприятия;

· вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

5. По сути, лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа. Предметом лизинга являются любые не потребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (недры).

Базовые признаки финансового лизинга:

· лизингодатель приобретает имущество не для своего собственного использования, а специально для передачи его в лизинг;

· право выбора имущества и его продавца принадлежит пользователю;

· продавец имущества знает, что имущество специально приобретается для сдачи его в лизинг, при этом имущество непосредственно поставляется пользователю и принимается им в эксплуатацию;

· претензии по качеству имущества, его комплектности, исправлению дефектов в гарантийный срок лизингополучатель направляет непосредственно продавцу имущества;

· риск случайной гибели и порчи имущества переходит к лизингополучателю после подписания акта приемки-сдачи имущества в эксплуатацию.

Финансовый лизинг это единственный договор, который является трехсторонним.

Рассматривая ряд особенностей между видами аренды усматривается, что общее у них не только форма - письменная, они так же являются консенсуальными, публичными, возмездными, двусторонне обязывающими, предусмотрена регистрация некоторых договоров аренды, кроме договора проката и договора аренды транспортных средств.

В дипломной работе учитывались общенаучные методы, аналогии, дедукции, суждения, так же использовался системный подход, рассмотрена судебная практика и их комментарии, в частности Высшего Арбитражного суда.

Поскольку становление Российского государства и его «усовершенствование» правовых норм продолжаются, то и дополнения в законодательную базу по мере необходимости будут добавляться, включая последние изменения, которого были учтены и проанализированы мной в данном дипломном проекте.

Положения выносимые на защиту.

1. Даны авторские определение договоров аренды и лизинга:

• Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

• Финансовый лизинг — это долгосрочная аренда имущества с последующим правом выкупа. Предметом лизинга являются любые не потребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

2. Внести изменения в законодательные акты Гражданского, Водного и Морского кодексов Российской Федерации, вынести в отдельный вид договора аренды недвижимости транспортных воздушных и морских средств.

3. Обоснованно ввести в Гражданский кодекс новую главу 35 1 «Наем нежилых помещений». Данная глава необходима для договоров аренды, в которых имеются здания с жилыми и нежилыми помещениями одновременно.

4. Исключить из статьи 651ГК РФ правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

5. Распространить правила статьи 651 ГК РФ только на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.