Сущность оценки стоимости недвижимости

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с

поставленной целью.

Недвижимост ь – это то, что является недвижимым по закону.

Факто­ры, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому

оценка недви­жимости достоверна только на определенную дату.

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматри­вается как отражение будущих

экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный

мо­мент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут

сильно повлиять на стоимость объек­та недвижимости.

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и

перспективной.

Большинство оценщиков делают оценку текущей стои­мости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на оп­ределенную дату в прошлом.

Перспективная оценка недвижимости - это обычно оцен­ка стоимости ее к концу

планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости

для проек­тируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану

достигают стабильного положения.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

3.Принципы связанные с рыночной средой.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность - это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за его эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Ожидание - это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.

2. Принципы - связанные с землей, зданиями и сооружениями на ней.

Собственники земли обычно должны ответить на вопрос насколько интенсивно следует застраивать принадлежащий им участок.

Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Принцип сбалансированности - любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

3. Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых, застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название - принцип соответствия.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип, который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое решение среди оценщиков выглядит следующим образом:

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.