Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Доходный подход. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа
|
|
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
В том состоянии, в каком объект находился на дату осмотра, его нельзя рассматривать как объект доходной недвижимости. Прогнозирование доходов от эксплуатации объекта по окончании строительства на данный момент затруднено, поскольку достаточно сложно точно определить дату завершения строительства и уровень арендных ставок в последующий период. В связи с этим существенно снижается точность расчетов и достоверность значения стоимости, рассчитанного с использованием доходного подхода. Поэтому расчет стоимости доходным подходом не производился.
Рыночной стоимостью объекта оценки будет являться значение стоимости, полученное затратным подходом.
Заключение о рыночной стоимости объекта
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полу ченных в результате проведения настоящего анализа с применением ме тодик оценки, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость объекта, включающего в себя незавершенное строительством здание об щежития, расположенного по адресу:
по состоянию на 21 февраля 2001 г., с учетом округления составляет: 2 240 000 руб. (Два миллиона двести сорок
тысяч руб.)
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.
Генеральный директор
Список использованной
литературы
1. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПбГТУ. - СПб., 1997.
2. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р)/ Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988.
3. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Ин дексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.
4. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстанов ление основных фондов народного хозяйства СССР. Утверждены поста новлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.
5. Прокопишж А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инже нера-сметчика: В 2 т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат, 1991.
6. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. - М.: Стройиз дат, 1970.
7. Каталог районных единичных расценок для строительства объек тов в зонах I-V Астраханской области: В 4 т. - Астрахань, 1983.
8. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды ра бот (УПБС ВР) / Минстрой России. - М.: ГП ЦПП, 1994.
9. Информационный бюллетень «Цены на лаки, краску, сантехнику, металлоизделия и основные строительные материалы по предложениям предприятий города Астрахани». Информация за II квартал 2000 г. Выпу щен отделом координации строительства при Главном управлении архи тектуры и градостроительства администрации г. Астрахани, 2000 г.
Приложение IV
Использование Интернета для недвижимости
Поиск информации в Интернете осуществляется по ее содержанию в основном посредством поисковых систем и каталогов, которые используются для сбора данных о существующих в Интернете web-страницах и для выдачи по запросу пользователя информации о web-страницах, наиболее полно удовлетворяющих запросу.
Наиболее известными международными поисковыми системами являются:
Alta Vista - https://www.altavista.digital.com/
Excite - https://www.excite.com/
Hot Bot - https://www.hotbot.com/
Infoseek - http.7/www.infoseek.com/
Lycos - https://www.lycos.com/
WebCrawler - https://www.webcrawler.com/
Самой популярной российской поисковой системой является:
Rambler - https://www.rambler.ru
Эта поисковая система поддерживает рейтинг русских страниц Тор 100, в котором списки страниц объединены по тематическим группам и могут быть использованы как каталог. https://counter.rambler.ru/toplOO
Техника использования поисковой системы Rambler для получения информации о недвижимости описана в гл. 5.
Не меньше известны и поисковые системы Yandex - https://yandex.ru и «Апорт!» - https://www.aport.ru
В системе Yandex выполняется поиск по русской части Интернета с учетом морфологии русского языка и мощного языка запросов. Результаты поиска упорядочиваются по степени значимости, с учетом числа встретившихся в документе терминов, их положения, числа слов между ними и, кроме того, они содержат удобную аннотацию.
| ресурсов оценки |
Поисковая система «Апорт!» распознает все кириллические кодировки и выполняет поиск с учетом морфологического анализа. Имеет гибкий язык запросов, поддерживает перевод запроса с русского на английский язык и наоборот. Результаты поиска упорядочиваются по частоте употребления искомых терминов. Вместе со ссылкой отображается фрагмент
текста, где встречаются термин, а также дата и время последней модификации файла.
Каталоги в Интернете предсталяют собой иерархически организованную тематическую структуру. Поиск информации по серверам-каталогам осуществляется пользователем путем их просмотра, по тематической структуре каталогов.
Считается, что наиболее изветным является каталог Yahoo! - https:// www.vahoo.com/. который существует с 1994 г. и содержит более 500 тыс. web-страниц. При вводе запроса Yahoo! производит поиск по своему каталогу, а при неудовлетворительных результатах поиска запрос автоматически перенаправляется к избранной поисковой системе Alta Vista. Среди каталогов российской сети можно отметить следующие: «Созвездие Интертет» - https://www.stars.ru Russia on the Net - https://www.ru List.Ru - https://www.list.ru «Ay!» - https://www.au.ru Serch - https://search.sites.ru/ «Интернет Столица» - https://www.data.ru/
Например, если необходимо получить информацию о макроэкономических показателях, характеризующих общее состояние экономики страны, то следует обратиться к электронным страницам агентства экономической информации ПРАЙМ ТАСС по адресу - http: //prime-tass.ru/. которые содержит данные о динамике валового внутреннего продукта, инфляции, сальдо внешней торговли, данные по валютным, товарным рынкам, различным индексам деловой активности.
Информацию общеэкономического характера, которая снабжена различного рода комментариями и аналитическими обзорами можно найти на виртуальных страницах информационного агентства АК@, М. - https:// www.akm.ru/
Аналогичную информацию содержит сайт информационного агентства ФИНМАРКЕТ - https://www.finmarket.ru/.
Внешнюю по отношению к оцениваемому объекту информацию можно найти на страницах правовых агентств, например КОДЕКС по адресу https://www.kodeks.ru/ или на официальных сайтах органов власти: www.mos.ru: https://www.duma.mos.ru/; www.pravitelstvo.gov.ru.
Более подробное описание поисковых систем в Интернете, технологии поиска информации можно найти в книге И.В. Успенского «Интернет как инструмент маркетинга» (СПб.: БХВ - Санкт-Петербург, 1999).
Сайт компании «Кирилл и Мефодий» по адресу https://www.km.ru/ содержит специальный раздел «Недвижимость», где поиск организован по словосочетаниям как по серверу, так и в сети Интернет. Так при запросе, состоящем из нескольких слов, можно найти статьи на заданную тему, содержащиеся в периодической печати. При этом приводятся не только название статьи, но и краткая аннотация, что дает возможность выбора тех или иных источников без их предварительного просмотра.
Информация о спросе, предложении, аренде и обмене на рынке недвижимости сгруппирована по сегментам рынка: новостройки, квартиры дома, гаражи, нежилые помещения, земля. Приводится мониторинг цен о стоимости жилья в Москве и Подмосковье, аренде жилья, где информация систематически обновляется. Для определения примерной стоимости квартиры можно воспользоваться обновляющейся табл. IV. 1.
Таблица IV. 1 Стоимость жилья в
г. Москве, долл. /м2
| Направление | Число комнат в квартире | ||||
| 01. Динамо - Речной вокзал | 734 606 | ||||
| (Замоскворецкая) | 638 754 | ||||
| Аэропорт Водный стадион | 616 775 | ||||
| Войковская Динамо Речной | 557 552 | ||||
| вокзал Сокол | 566 674 | ||||
| 02. Савеловская - Алтуфьево | |||||
| (Серпуховско-Тимирязевская) | 580 541 | ||||
| Алтуфьевская Бибирево | 652 694 | ||||
| Владыкино Дмитровская | 717 620 | 1039 0 | |||
| Отрадное Петровско- | 659 620 | ||||
| Разумовская Савеловская | 562 672 | ||||
| Тимирязевская | |||||
| 03. Рижская - Медведково | |||||
| (Калужско-Рижская) | |||||
| Алексеевская Бабушкинская | |||||
| Ботанический сад ВДНХ | 636 0 | ||||
| Медведково Рижская Свиблово | |||||
4. Красносельская - ул. Подбельского (Замоскворецкая)
Красносельская Преображенская
Сокольники Ул. Подбельского
Черкизовская
5. Бауманская - Щелковская (Арбатско-Покровская)
Бауманская Измайловская
Измайловский парк Первомайская
Семеновская Щелковская
| 669 617 836 587 571 666 598 583 620 692 530 666 |
| 728 612 775 564 583 798 619 535 567 619 587 718 |
| 726 636 796 570 628 744 597 576 615 641 550 626 |
| 1002 846 1161 543 0 727 577 0 |
| 781 677 892 566 594 733 597 564 635 669 595 731 |
Электрозаводская
Сайт содержит интерактивные ссылки на сайты еженедельников «Столичная недвижимость», «Вся недвижимость России»и др., гипертекстовые ссылки на ресурсы Интернета, такие, как: базы данных; агентства и маклеры; недвижимость в России; нежилые помещения; Real-soft; общественные организации и пр.
При составлении отчета об оценке может возникнуть необходимость еще раз обратиться к нормативно-правовой базе оценки. Даннную информацию можно найти на сайте Российского общества оценщиков (РОО) по адресу - https://www.mrsa.ru/. Кроме правовой информации, сайт содержит такие разделы как новости, публикации, базы данных, бибилиотеку, а также интерактивную ссылку на сайты оценочных фирм. Здесь же можно просмотреть электронные версии изданий РОО. Полезно обратиться в виртуальный клуб оценщиков - https://www.appraiser.ru/.
Информационное содержание и организация сайта аналогичны Интернет-странице РОО, но интерес представляют ссылки на другие сайты, посвященные недвижимости или, например, приведенные здесь типовая форма отчета о стоимости жилья, примеры очтетов о стоимости бизнеса, нематериальных активов.
Заслуживает внимания сравнительно недавно открывшийся официальный сайт Минимущества России по адресу: https://www.mgi.ru.
Приложение V
Табличные значения коэффициентов и удельных показателей для укрупненного расчета экономического ущерба от загрязнения окружающей среды
При оценке потери стоимости объекта недвижимости значения коэффициентов и удельных показателей определены на основе ряда нормативных документов и отечественных научно-методических разработок в данной области. Например, коэффициенты Кг и d. рассчитаны по базовым параметрам платы за выбросы в атмосферу загрязняющих веществ от стационарных и передвижных источников, применение которых осуществляется на основе Порядка, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 1992 г. № 632 и разработанных Министерством охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации (с 2000 г. - Министерство природных ресурсов РФ), инструктивно-методических документов по взиманию платы за загрязнение окружающей природной среды и Порядка регулирования этих нормативов с учетом изменения уровня цен (в табл. V.1 даны значения на 1999 г.).
Таблица V. 1
Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости состояния атмосферного воздуха территорий экономических районов Российской Федерации
| Экономические районы Российской Федерации | Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости (Кг |
| Северный СевероЗападный Центральный Волго-Вятский ЦентральноЧерноземный | 1, 4 1, 5 1, 9 1, 1 1, 5 |
| Экономические районы Российской Федерации | Коэффициенты экологической ситуации и экологической значимости (Кг) |
| Поволжский Северо- | 1, 9 |
| Кавказский Уральский | 1, 6 2, 0 1, 2 1, 4 |
| Западно-Сибирский | |
| Восточно-Сибирский | |
| Дальневосточный | 1, 0 |
| Поправка |
Таблица V.2 Поправка,
учитывающая тип территории (ад)
Тип загрязненной территории
| 0, 1 0, 3 0, 4 0, 6 0, 8 1, 0 1, 2 1, 5 1, 8 2, 0 2, 5 3, 0 |
Отдаленные от населенных мест и неудобные для сельскохозяйственного освоения земли, не представляющие ценности для сохранения в качестве ландшафтных и заповедных зон Отдаленные от населенных мест лесные угодья, не представляющие ценности для сохранения в качестве заповедных зон Отдаленные от населенных мест сельскохозяйственные земли, не требующие специальных мелиоративных мер Селитебная территория сельских населенных мест и прилегающие сельхозугодья Территория промышленных предприятий и промузлов (включая санитарные защитные зоны) Селитебная территория города с населением до 100 тыс. чел. Орошаемые сельскохозяйственные земли, прилегающие к городской черте Селитебная территория города с населением, тыс. чел.: от 100 до 250 от 250 до 500 более 500 Территория пригородных зон отдыха, парковых и лесопарковых массивов, гослесфонда вблизи городов и населенных пунктов Территория курортных зон, историко-архитектурных памятников, заповедников, заказников, охраняемых государством, мест массового отдыха трудящихся в городах и населенных пунктах
Удельный экономический ущерб от выбросов 1 т некоторых вредных веществ в атмосферу* (d)
| Ингредиент | Ущерб, руб./ год |
| Пыль (каменноугольная) Диоксид серы (сернистый газ) Диоксид азота Оксид углерода * Перечень показателей удельного эконом основе базовых нормативов платы за выбр окружающую среду (см. вышеуказанные норма | 3410 102 300 128 650 1550 ического ущерба можно расширить на эсы, сбросы загрязняющих веществ в гивно-методические документы). |
Таблица V.4
Поправка, учитывающая характер рассеивания твердых выбросов в атмосфере (/)
| Приведен- | Приведенная высота выбросов, м | |||||||||
| ная | До | |||||||||
| разность | ||||||||||
| температур, | ||||||||||
| °С | ||||||||||
| До 20 40 60 | 1, 52 | 1, 33 | 1, 20 | 1, 13 | 1, 07 | 1, 00 | 0, 93 | 0, 92 | 0, 92 | 0, 80 |
| 80 100 125 | 1, 53 | 1, 33 | 1, 13 | 1, 07 | 1, 00 | 0, 93 | 0, 92 | 0, 80 | 0, 80 | 0, 73 |
| 150 175 200 | 1, 47 | 1, 27 | 1, 13 | 1, 00 | 0, 93 | 0, 92 | 0, 80 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 67 |
| 250 300 и | 1, 40 | 1, 20 | 1, 07 | 0, 93 | 0, 92 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 67 |
| более | 1, 40 | 1, 13 | 1, 50 | 0, 93 | 0, 92 | 0, 80 | 0, 67 | 0, 67 | 0, 67 | 0, 60 |
| 1, 33 | 1, 13 | 0, 93 | 0, 92 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 67 | 0, 60 | 0, 67 | |
| 1, 35 | 1, 07 | 0, 93 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 67 | 0, 67 | 0, 60 | 0, 53 | |
| 1, 27 | 1, 00 | 0, 92 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 53 | 0, 60 | 0, 53 | 0, 53 | |
| 1, 27 | 1, 00 | 0, 92 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 67 | 0, 53 | 0, 53 | 0, 53 | 0, 53 | |
| 1, 20 | 0, 93 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 60 | 0, 53 | 0, 53 | 0, 47 | 0, 47 | |
| 1, 13 | 0, 92 | 0, 73 | 0, 67 | 0, 60 | 0, 53 | 0, 53 | 0, 47 | 0, 47 | 0, 40 |
Поправка, учитывающая характер рассеивания газообразных примесей в атмосфере (f)
| Приведенная | Приведенная высота выбросов | , м | ||||||||
| разность | До | |||||||||
| температур, °С | ||||||||||
| До 20 40 60 | 2, 67 | 2, 20 | 1, 93 | 1, 67 | 1, 47 | 1, 33 | 1, 20 | 1, 13 | 1, 00 | 0, 93 |
| 80 100 125 | 2, 60 | 2, 07 | 1, 73 | 1, 53 | 1, 33 | 1, 20 | 1, 07 | 1, 00 | 0, 93 | 0, 87 |
| 150 175 200 | 2, 47 | 1, 93 | 1, 60 | 1, 40 | 1, 20 | 1, 07 | 0, 93 | 0, 87 | 0, 80 | 0, 73 |
| 250 300 и | 2, 40 | 1, 87 | 1, 53 | 1, 33 | 1, 13 | 1, 00 | 0, 87 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 66 |
| более | 2, 27 | 1, 73 | 1, 40 | 1, 20 | 1, 50 | 0, 87 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 66 | 0, 60 |
| 2, 20 | 1, 60 | 1, 27 | 1, 07 | 0, 93 | 0, 80 | 0, 73 | 0, 66 | 0, 60 | 0, 53 | |
| 21, 3 | 1, 53 | 1, 20 | 1, 00 | 0, 87 | 0, 73 | 0, 66 | 0, 60 | 0, 53 | 0, 47 | |
| 2, 00 | 1, 47 | 1, 13 | 0, 93 | 0, 80 | 0, 66 | 0, 60 | 0, 53 | 0, 47 | 0, 40 | |
| 1, 93 | 1, 40 | 1, 07 | 0, 87 | 0, 73 | 0, 66 | 0, 53 | 0, 53 | 0, 47 | 0, 40 | |
| 1, 80 | 1, 27 | 0, 93 | 0, 73 | 0, 66 | 0, 53 | 0, 47 | 0, 47 | 0, 40 | 0, 33 | |
| 1, 66 | 1, 13 | 0, 87 | 0, 66 | 0, 60 | 0, 47 | 0, 47 | 0, 40 | 0, 33 | 0, 33 |
Таблица V.6
Удельный экономический ущерб от ухудшения здоровья населения в расчете на одного человека
| Ингредиент | Концентрация, мг /м | |||||
| Ущерб, руб. / год | ||||||
| Пыль Газ сернистый Оксиды азота Оксид углерода Фтористые соединения (газообразные) | 0, 06 0, 06 0, 05 4 140 0, 010 | 0, 15 560 0, 10 595 0, 10 945 5 315 0, 015 1750 | 0, 30 1050 0, 15 910 0, 15 1330 6 455 0, 020 2450 | 0, 45 1680 0, 20 1505 0, 20 1680 7 525 0, 025 2730 | 0, 60 215 0, 25 1680 0, 25 1710 8 605 0, 030 3325 | 0, 76 0, 30 0, 30 9 665 0, 035 |
Удельный экономический ущерб жилищно-коммунальному и бытовому хозяйству в расчете на одного человека
| Ингредиент | Концентрация, мг/м3 Ущерб, руб./год | |||||||
| Пыль | 0, 05 | 0, 10 | 0, 15 | 0, 25 | 0, 35 | 0, 45 | 0, 60 | |
| Газ серни- | 0, 75 | |||||||
| стый Оксиды азота | 0, 05 175 | 0, 10 295 | 0, 15 315 | 0, 20 455 | 0, 30 595 | 0, 40 735 | 0, 50 875 | Ш50 0, 60 |
| Фтористые | 0, 04 | 0, 08 | 0, 12 | 0, 16 | 0, 20 | 0, 25 | 0, 30 | |
| соединения | 0, 35 910 | |||||||
| (газообраз | 0, 005 | 0, 010 | 0, 015 | 0, 025 | 0, 035 | 0, 050 | ||
| ные) |
Таблица V.8
Удельный экономический ущерб сельскому и лесному хозяйству в расчете на 1 га угодий
| Ингредиент | Ущ | Концентрация, мг/м3 BOAj _. (сельское хозяйст 0 т ; рб, руб./год J з Л лесное хозяйств | ||||||
| Пыль | 0, 01 | 0, 05 | 0, 10 | 0, 15 | 0, 20 | 0, 25 | 0, 30 | 0, 40 |
| 66, 5 | 297, 5 | 465, 5 | ||||||
| Газ сернистый | ||||||||
| Оксиды азота | ||||||||
| Фтористые | ||||||||
| соединения | ||||||||
| (газообразные) | 0, 001 | ), 005 | 0, 010 | 0, 015 | 0, 020 | 0, 025 | ||
Удельный экономический ущерб основным фондам промышленности в расчете на 1000 руб. стоимости основных фондов
| Ингредиент | Концентрация, мг /м Ущерб, | |||||||
| руб./год | ||||||||
| 0, Ю | 0, 50 | 1, 00 | 1, 20 | 1, 50 | 1, 80 | 2, 10 | 2, 70 | |
| Пыль Газ сернистый | 4, 9 0, 100 0, 25 0, 08 4, 5 | 0, 20 0, 25 7 | 91 0, 30 11 0, 50 29 | 109 0, 4 16 0, 70 54 | 0, 50 0, 70 | 167 0, 60 25 0, 80 94 | 0, 70 0, 90 | 252 0, 80 35 143 |
| Оксиды азота |
Таблица V.10
Коэффициент для корректировки ущерба жилищно-коммунальному хозяйству в зависимости от численности населения города
| Население, тыс. чел. | Коэффициент |
| До 15 До 20 21-50 51-100 101-300 301-500 5011000 Более 1000 | 0, 50 0, 60 0, 80 0, 90 1, 00 1, 05 1, 15 1, 20 |
Региональные коэффициенты для корректировки экономического ущерба от ухудшения здоровья населения сельскому лесному хозяйству и промышленности по экономическим районам
| Экономический район | ж | |||
| Коэффициент, учитывающий | ||||
| жесткость климата | продуктивность сельскохозяйственных угодий | функциональное состояние лесных ресурсов | скорость естественной коррозии основных фондов | |
| Северный Северо- | 1, 28 | 0, 58 0, 58 | 0, 93 0, 93 | 1, 46 1, 46 |
| Западный | 1, 28 | 0, 64 0, 62 | 1, 13 1, 08 | 1, 38 1, 30 |
| Центральный Волго- | 1, 17 | 0, 92 | 0, 91 | 1, 17 |
| Вятский ЦентральноЧерноземный Поволжский Северо- | 1, 28 1, 27 1, 36 | 0, 93 1, 01 0, 89 1, 04 0, 75 0, 61 | 0, 97 1, 40 1, 05 0, 86 0, 81 0, 67 | 1, 05 1, 14 1, 07 0, 95 0, 86 0, 95 |
| Кавказский | 1, 11 | |||
| Уральский Западно- | 1, 30 | |||
| Сибирский Восточно- | 1, 41 | |||
| Сибирский | 1, 55 | |||
| Дальневосточный | 1, 53 |
Приложение VI
Международная конъюнктура рынка
недвижимости: значение для оценки
Рынок недвижимости, как в целом финансовый рынок, становится все более международным, поскольку недвижимость - составная часть государственной собственности, а также совокупных активов многих крупнейших компаний.
Например, в 90-е годы для 1000 ведущих компаний Великобритании эта часть составляла в среднем одну четверть. Важную роль в определении стратегии бизнеса играет оценка недвижимости, составляющей существенный элемент в бизнес-плане. По мере продвижения на рынках компании определяют затраты по приобретению промышленной инфраструктуры, сбытовой сети, офисных и резидентских зданий. Эти затраты на покупку коммерческой недвижимости различны по величине в разных европейских странах: от примерно 350 тыс. евро в среднем по Италии до 1400 тыс. евро в среднем по Бельгии.
Фирмы устанавливают наиболее выгодные способы ее владения - посредством покупки, лизинга или аренды, учитывая следующие национальные факторы:
• государственное регулирование сферы недвижимости;
• налогообложение, льготы и гранты;
• конъюнктуру строительной индустрии;
• динамику розничной торговли, транспортные коммуникации.
В результате успешное управление своим портфелем недвижимости увеличивает реальную стоимость недвижимого имущества.
Оценка российской недвижимости требует всестороннего учета и анализа данных российского и международного рынков недвижимости по следующим макро- и микроэкономическим причинам:
1. Глобализация национальных экономик приняла необратимый характер.
2. В последние годы усилилась международная экономическая и фи нансовая нестабильность.
3. В промышленно развитых странах спрос на офисные здания и гос тиничные комплексы вызывается ростом третичного сектора - эконо мики услуг. В развивающихся странах строительный бум в 80 и 90-е годы был вызван растущей индустриализацией и урбанизацией общественной жизни.
4. Анализ экономических, структурных и демографических сдвигов в стране и мире позволяет сделать оценочные прогнозы более реалистич ными. Необходимо учитывать интенсивное взаимопроникновение пере довых технологий в индустрии строительных услуг.
5. Национальные рынки недвижимости аналогично финансовым рын кам стремятся повысить свою привлекательность для международных ин весторов.
Несмотря на региональные особенности, традиции, практику и регулирующие процедуры, национальные рынки повышают прозрачность информации, комфортность и ликвидность сделок, снижают операционные затраты по исполнению сделок. Например, несмотря на длительные попытки Германии стать ведущим финансовым регионом Европы, а Франкфурта-на-Майне - ведущим международным финансовым центром Европейского союза, Великобритания и особенно ее столица - Лондон остаются самыми притягательными местами для иностранных финансовых потоков. Равным образом, британский рынок недвижимости продолжает оставаться наряду с голландским и в меньшей степени с датским, самым благоприятным европейским рынком сделок с недвижимостью в отношении ликвидности, транспарентности, простоты сделок, развитости институциональной инфраструктуры.
6. Мониторинг условий спроса и предложения на международном рын ке недвижимости позволяет спрогнозировать будущие выгоды при оцен ке конкретного бизнеса, например, развитие гостиничных или шопинг- центров в рамках европейского рынка.
7. Расширение информационной базы данных международной недви жимости увеличивает горизонт ценовой ориентации оценщиков.
|
|