Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и кризис

Загородная недвижимость Петербурга активно развивается и спешит за московским рынком, повторяя его путь развития. Число организованных коттеджных поселков Санкт-Петербурга составляет порядка 220, и по данным независимых аналитиков, из этого количества 45 поселков — в стадии проектирования, а в более чем 170 ведутся активные продажи коттеджей в ленобласти. Коттеджи Петербурга и Ленобласти классифицируются на такие же сегменты, как и в Подмосковье — эконом, бизнес и элит-класс. Также, загородная недвижимость Санкт-Петербурга насчитывает коттеджей примерно в 2 раза меньше, чем в Подмосковье. Насыщенность рынка коттеджей Санкт-Петербурга довольно сложно определять по количественным данным, для этого можно обратиться к соотношению спроса и предложения загородной недвижимости в Ленобласти. Согласно результатам опроса, проведенного в начале 2008 года, около половины жителей Санкт-Петербурга хотели бы иметь загородный дом, в то время как загородная недвижимость Петербурга составляет всего 20% от общего количества жилья в данном регионе. Данные опроса учитывают как дома в коттеджных поселках Петербурга, так и обычные дачи и коттеджи, которые составляют большинство — более 500 тысяч объектов, против 10 тысяч объектов коттеджных поселков Петербурга.

Кризисные явления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики. «Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководитель загородного отдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. – Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14 %, то в 2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектов эконом- и среднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания».

Ту же тенденцию повторяет и рынок загородной недвижимости. Рынки загородной, городской недвижимости, рынок аренды жилья – все они демонстрируют примерно одинаковые тенденции. Да, сделки не прекращаются, идут они преимущественно в ценовом диапазоне до 6 млн. рублей. Но на уровне 8-20 млн. рублей сделок практически нет. Этот диапазон, в котором раньше искал себе предложения средний класс, теперь не востребован. Сниженные зарплаты, увеличившиеся проценты по ипотеке и общий регресс возможностей менеджеров высокого и среднего уровня серьезно повлиял на рынок жилья. В сегменте бизнес-класса замерли по продажам и квартиры, и домовладения в коттеджных поселках. На фоне стагнации спроса по объектам бизнес-класса проходят сделки по элитным объектам. Примечательно: загородная недвижимость пользуется спросом в аренду. Кризисные явления экономики повлекли за собой переориентацию спроса на более дешевые объекты загородной недвижимости. На изменение спроса реагируют и застройщики. «Доля элитных поселков постепенно начала снижаться, – рассказывает руководитель загородного отдела консалтингового центра “Петербургской недвижимости” Ольга Трошева. – Если в 2007 году среди вышедших на рынок поселков элитными являлись 14 %, то в 2008 году их было уже 7 %. При этом выросла доля новых проектов эконом- и среднего классов, причем и для постоянного, и для временного проживания».

В компании «Адвекс – Загородная недвижимость» выделяют три ценовых сегмента, объекты в которых востребованы: недорогие дома стоимостью 3–5 миллионов рублей, домовладения от 6 до 30 миллионов рублей, а также дорогие объекты по цене выше 30 миллионов рублей. В соответствии с изменившимися требованиями рынка некоторые застройщики меняют концепции уже реализующихся крупных объектов. Например, компания «НеваИнвестПроект» внесла изменения в план застройки малоэтажного жилого комплекса «Кивеннапа», ориентируясь на наиболее ликвидные объекты: теперь в первую очередь будут реализовываться индивидуальные коттеджи небольших площадей (до 100 кв. метров), и лишь потом таунхаусы и многоквартирные малоэтажные дома, количество которых в проекте сократится.

Изменилась и концепция некоторых других крупных проектов. Ряд компаний стал выставлять на продажу участки, первоначально предполагавшиеся под застройку. В таком случае покупатель выступает как бы соинвестором проекта. Средства, вырученные с продаж таких участков (как инженерно подготовленных, так и нет), предполагается направить на окончание строительства других объектов. Подобным образом изменилась концепция проекта 180 жилых домов «Северный эдем» компании Nord Union: участки, на которых планировалось построить коттеджи, теперь продаются с подрядом.

На продажу участки, которые предполагалось занять под проекты, выставила и компания «Гарант Девелопмент». Расстаться с частью земли под строительство решили и застройщики проекта «Муромец» Волосовского района, которые оставят за собой только ту часть земли, на которой будет построена первая очередь объектов. Продает свободные участки и компания «Фаэтон Девелопмент Групп».

А вот компания «Петербург-Истейт» предпочитает не продавать имеющиеся незастроенные участки, а дарить их покупателям домов в своем коттеджном поселке «Сан Репино».

На планы некоторых застройщиков кризис повлиял более существенно. Например, управляющая компания «Теорема» остановила работы над масштабным проектом жилой застройки «Красные зори». Однако таких примеров на данный момент сравнительно мало.

В 2010 году планирует сдать поселок «Сан Репино» компания «Петербург-Истейт», окончание строительства первых домов представители компании анонсировали в марте. В следующем же году в компании «Объединенные ресурсы» предполагают завершить строительство 72 домов проекта «Парк Лемболово».

Активно строится «Сторожевая гора» от Rodex Group, в которой предполагается 360 объектов. Чтобы активизировать продажи, компания предлагает компактные дуплексы площадью 95 квадратных метров по цене от 5, 5 миллиона рублей. Заманчивые варианты представляют и другие компании. В одном из крупнейших проектов, выведенных на рынок в 2008 году, – «Павловграде» – в феврале на 6 % были снижены цены на земельные участки (с 350 до 330 тысяч рублей за сотку), и на 30 % – на домовладения.

Компании, проекты которых находятся на стадии проектирования, также пока массово не отказываются от своих масштабных планов. В стадии разработки документации – проект «Мистолово» компании RBI, реализующей объект в содружестве с «ПетроСтилем». На план застройки кризис, по словам представителя RBI, не повлиял, строительство на 33 гектарах земли начнется в следующем году.

В общем, говорить о том, что кризис оказал пагубное влияние на реализацию крупных проектов загородной недвижимости, не приходится. До 70 % затрат на реализацию крупного проекта загородной недвижимости приходится на подготовку земли к строительству. Большинство реализуемых сегодня крупных проектов загородного рынка были заложены еще до кризиса, а значит, самый сложный и затратный этап в их реализации уже пройден. Поэтому следствием финансового кризиса стала не стагнация рынка, а обострившаяся конкуренция на нем, которая, в свою очередь, станет толчком для развития рынка загородной недвижимости в направлении от количества объектов к их качеству.

Этот год, первый после того, как волна кризиса захлестнула рынок строительства и недвижимости, был богат на различного рода прогнозы и ожидания. Картина, действительно, сложилась не радостная, но и не настолько удручающая, чтобы не увидеть перспективы развития рынка. Напротив, взгляды многих инвесторов и девелоперов с городского рынка недвижимости устремились на рынок малоэтажного домостроения.

По словам Ольги Трошевой, заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в настоящее время из 170 объектов на загородном рынке, в 26% предлагаются дома в коттеджных поселках, в 37% - земельные участки с подрядами и в 37% - земельные участки без подряда. Безусловно, что в этом году количество сделок значительно снизилось, половина объектов «стояла». Во многом спрос зависит не только от общей ситуации на рынке, но и от качества проекта, его инженерной подготовленности, репутации компании, которая его реализует. На 40 объектах продажи остановлены, но в основном там, где проекты находились на начальной стадии.

Сегодня идет неторопливый покупатель, в то время как начало года характеризовалось быстрыми сделками, инвестициями покупателей в недвижимость. Она также отметила снижение продаж в реализуемом проекте компании, хотя данный проект можно отнести к разряду успешных. Все эксперты рынка согласны с тем, что количество сделок по земле увеличивается.

Юрий Петров, начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о реализации закона Ленинградской области «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области», который открыл для многих жителей возможность бесплатного получения в собственность участка для строительства дома. В рамках целевых федеральных программ для жителей села, молодежи и т.д., у местных жителей появилась реальная возможность обзавестись домом, тем более, что из федерального и областного бюджета будут выделены средства на инженерную подготовку территорий. В настоящее время в области отдают приоритет малоэтажному домостроению, особенно экономичным каркасным технологиям.

Ситуация на вторичном рынке загородной недвижимости отличается от рынка строящегося жилья.

За 2009 год зарегистрировано более 1, 5 тыс. сделок. Произошло смещение спроса в сторону снижения стоимости объекта, покупатель стал более разборчивым, но желание жить за городом не умирает. При сделках торг возможен до 15-20%. Помимо традиционного спроса в пригородах Петербурга у покупателей появился интерес к более дальним районам Ленинградской области: Лужскому, Кингисеппскому, Тихвинскому.

Татьяна Ильина, директор выставки «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство», которая проходит в рамках Ярмарки недвижимости, отметила, что, несмотря на сложную ситуацию, в настоящее две трети экспозиции весенней выставки 2010 года уже заняты участниками загородного рынка недвижимости.