Подробности

Опубликовано 01.06.2012 06: 28

Одним из главнейших факторов, сыгравшим значительную роль в быстром развитии загородного рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, стало стремительное развитие стандартов качества. За прошедшие полтора десятка лет в структуре спроса и в структуре предложений загородной недвижимости произошло немало изменений, вызванных экспортом технологий строительства, стандартов жизни, а также общей экономической ситуацией в стране.

Самые первые коттеджные поселки появились еще в начале 1990-х годов и позиционировались как элитные места проживания для богатых людей. В большинстве случаев, это была частная застройка, хотя иногда встречались и поселки. Коттеджные поселки и малоэтажные комплексы строились зачастую вблизи многоэтажной застройки, в недорогом сегменте петербургских пригородов, рядом с шумными магистралями, по примеру многоэтажных домов. Кроме того, проекты реализовывались без предварительного исследования рынка и учета интересов будущих покупателей.

Сегодня многие из таких проектов считались бы несостоятельными и неконкурентоспособными. Домовладения отличались небольшими участками (максимум 15 соток), огромными домами (около 300-400 кв.м.), характерной неказистой архитектуры, часто из красного кирпича. Считалось, что элитное загородное жилье должно располагаться близко к городу, что привело к формированию первых «модных» районов пригородной застройки: Юкки, Лисий нос, Сестрорецк, Осиновая Роща, Токсово и т.д. В основном строились на месте старых садовых участков (отсюда и небольшие размеры земельных наделов). Вообще в то время мало внимания уделялось вопросам качества среды и рекреационным характеристикам загородных домовладений. Это вполне объясняется тем, что возможность жизни на природе в ближайшем пригороде сама по себе была вполне достаточной.

Первое качественное изменение спроса и предложения на рынках недвижимости произошло в 2001 году, когда потенциальные клиенты стали проявлять интерес к западному образу жизни. Началось формирование стандартов и сегментов рынка; в авангарде шел сегмент элитного загородного домостроения. Покупатели загородной недвижимости считали элитными дома исключительно от 300 кв. м., но размер участков все еще не считался важным. Крупных земельных участков в то время на рынке не было, но были сравнительно небольшие участки высокого качества, располагавшиеся не небольшом расстоянии от города В результате, элитный коттеджный поселок того времени – это 15-20 домов по 250-350 кв.м., примитивной архитектуры, расположенных «в линеечку» на участках в 15-20 соток, вблизи города и Финского залива (Юкки, Курортный район). Примеры поздних проектов таких поселков на рынке Санкт-Петербурге – «Репинская усадьба», «Жемчужина Разлива», из несколько более поздних - «Михайловское».

Как раз в это время началось формирование первых сверхпопулярных районов загородной застройки. Речь идет, в первую очередь, о районах Репино-Ленинское, Курортном районе и Всеволожском районе. В Курортном районе, вдоль побережья залива, появилось несколько коттеджных поселков, названия которых уже забыты. Возможность жить у залива и быстро добираться до города, помноженные на курортный имидж территории привели к мгновенному росту цен на землю. Феномен района Репино-Ленинское вообще слабо поддается объяснению. Некрасивые куски полей, окруженные смешанными лесами, без доступа к крупным водоемам (реку Сестра, шириной в три метра и глубиной по колено крупным водоемом, пригодным для купания, считать никак нельзя), без инфраструктур внезапно стали местом строительства самых дорогих и престижных коттеджных поселков. Поселок «Репинская усадьба» до сих пор считается образцом пригородного элитного коттеджного строительства. На волне популярности района, число поселков начало стремительно расти, сегодня там можно насчитать до 10 объектов класса «элит» и «бизнес» (а также «псевдоэлит»).

Люди, которых ближние пригороды Петербурга перестали устраивать с точки зрения качества природы, начали осваивать более удаленные районы, такие как Васкелово и Рощино. Там начали появляться коттеджные поселки с претензией на высокие рекреационные характеристики

В 2004-2005 году требования к элитным коттеджам снова повысились и включали в себя участки площадью как минимум 30 соток (вплоть до 1-5 га в частной застройке), современные инженерные системы, коммуникации и инфраструктуру. Кроме того, возросла привлекательность недвижимости, расположенной на значительном расстоянии от Санкт-Петербурга – до 90 км, и расположенной у крупных водоемов, что давало возможность строительства пирса для яхт и катеров. Возросли требования к архитектуре: коробки из красного кирпича образца 1990-х г окончательно перестали котироваться на рынке. Проекты поселков стали включать в себя дома различного типа, таунхаузы, малоэтажные дома. Среди девелоперов распространилось понимание значимости архитектурной концепции (и единой концепции поселка в целом), что привело к росту поселков с активными архитектурными излишествами. Но качественных архитектурных проектов на рынке загородной застройки было мало. Дома в поселках отличались помпезностью, размеры продолжали увеличиваться.

На рынок было выброшено огромное количество земель сельхозназначения. Многие из них были пущены под коттеджную застройку. В это время появился феномен «элитного поселка на картофельном поле». Домовладения в поселках практически всегда продавались как «участок с подрядом», готовые домовладения на рынке почти не появлялись. В том числе и потому, что рост цен на недвижимость делал рентабельной покупку любого объекта в любом состоянии. Вопросы организации и качества жизни, соответствия результата завяленной категории элитности и т.д. в принципе никого не волновали, ни покупателей, ни (что куда более прискорбно) застройщиков. Рекреационный потенциал загородного жилья, как фактор выбора, начал постепенно увеличивать свою значимость, но пока не был первостепенным. Наличие на участке леса, а рядом с ним – воды резко повышало его капитализацию, но уровень и темпы продаж были таковы, что этими «малозначимыми» факторами можно было пренебречь.

В 2006-2007 гг понятие элитного загородного жилья начало проблематизироваться. Причиной стало постепенно накапливавшееся превышение предложения над спросом. В свою очередь, причинами подобной ситуации стали отставание застройщиков от роста требований потребителей и девальвация самого понятия «элитное загородное жилье». Попытки ввести какие-либо стандарты в данной сфере разбивались о стремительно растущие цены, увеличение числа поселков и стремление застройщиков удержать цены. В условиях сегментации рынка, начали расти другие сектора, такие как загородное жилье эконом-класса и бизнес-класса. Использование западных технологий, более внимательного проектирования, а также распространения коттеджной застройки за зону 100 км от города привели к углублению кризиса элитного жилья. В самом деле, чем покупать дом в «как бы элитном» поселке, начатом несколько лет назад и уже безнадежно устаревшем, лучше купить дом в современном поселке бизнес-класса или построить на большом участке дом самостоятельно.

Рынок был насыщен предложениями «элитных домов» и поселков вблизи города и в зоне 30-50 километров в любом направлении. Правда, в реальности за этими предложениями (стоимостью от 500 тысяч до 1, 5 млн евро) часто скрывались откровенно плохие проекты, некрасивые территории, тесная, хаотичная застройка, отсутствие рек, лесов, вообще - возможности для отдыха. Но тем не менее, при наличии средств, купить в пригороде дом для постоянного проживания перестало быть проблемой. Зато обострилась проблема «дома для отдыха» - дачи, расположенной в красивом месте. Свою роль сыграла и растущая популярность экстремальных и водных видов спорта. Горные лыжи, снегокаты, квадроциклы, аквабайки, тем более – яхты и катера не могли нормально эксплуатироваться в условиях плотной застройки ближайших пригородов Петербурга. Начал формироваться устойчивый спрос на домовладения, расположенные в уединенных местах далеко (более 50-60 км) от города, у больших рек и озер, но при этом обеспечивающие высокое качество жизни. Появились и соответствующее предложение от застройщиков, но по традиции домовладения продавались как «участок с подрядом», а вопрос строительства инфраструктур был отнесен «на потом».

На рынке по-прежнему мало качественных участков, расположенных не на полях, а в лесу, рядом с озерами. Собственно говоря, большинство коттеджных поселков строились на землях сельхозназначения, а пригодных для застройки участков, поросших лесом, на рынке было всегда чрезвычайно мало. Таким образом, образовался интересный парадокс: с одной стороны, стремительно рос спрос на поселки у воды, с участками, поросшими лесом, а с другой стороны, на рынок выводились все новые объекты на картофельных полях. Купить дом с лесистым участком в коттеджном поселке было очень сложно, подобные объекты носили единичный характер.

Пытаясь отыграть потерянные позиции, застройщики элитного загородного жилья начали увеличивать в поселке объем инфраструктур, привлекать именитых иностранных архитекторов, продавать «элитный образ жизни». Но, как показала практика, заявленные инфраструктуры начинали строится только после продажи большей части домовладений, в результате, покупатели элитного загородного дома годами жили «на стройке». Последовавший глобальный кризис 2008-2009 годов показал.

Проблема усугубилась появлением негативного опыта эксплуатации домов в организованных поселках, трудностями с подключением уже готовых и проданных домов к коммуникациям, а также стремительной девальвацией качества ранних поселков. Кроме того, рынок устал от гламура и плохих концепций. Это, в частности, привело к череде переименований и смен брендов девелоперских проектов.

К 2008 году на рынке загородной недвижимости сложилась следующая ситуация: с одной стороны, предложение по всем сегментам рынка стабильно превышало спрос. Можно найти любого класса загородный дом, практически в любом районе (за исключением совсем дальних окраин области), с любыми заявленными инфраструктурами, в организованном коттеджном поселке или построенный частником. С другой стороны, купить, зачастую, было нечего. 9/10 коттеджных поселков продавало «дома с подрядом», то есть после покупки нужно было ждать несколько лет строительства дома, потом отделки и благоустройства участка. Множество поселков, от эконом-класса до элитных, располагалось на картофельных полях и имело крайне низкую рекреационную привлекательность. Там было некуда пойти, негде искупаться, нечего делать. При этом, подобная ситуация, повторимся, наблюдалась во всех сегментах рынка, вплоть до суперэлитного. Так что несмотря на обилие предложения, купить готовый дом в коттеджном поселке, расположенном в красивом месте, стало, пожалуй, еще большей проблемой, чем раньше.

Кризис 2008-2009 года оказал шоковое воздействие на рынок загородной недвижимости, в особенности, на элитный сегмент. Резкий спад продаж и закрытие возможностей кредитного финансирования проектов оказались отличным тестом на устойчивость и жизнеспособность. Покупатели в принципе перестали интересоваться «участками с подрядом», недостроями, вообще – любыми обещаниями. В результате, на рынке появилось большое количество коттеджных поселков, которые вряд ли будут достроены и проданы.

Зато относительно вырос спрос на готовые коттеджи, а также на действительно качественные предложения – хорошие дома в красивом месте. Оказалось, что несмотря на кризис, спрос на рынке существует, но покупатели стали куда более избирательны. Вновь подтвердились забытые было тезисы о том, что «эконом-класс» не должен означать «плохое жилье», что главное в доме – окружение и вид из окна (потому что это нельзя перестроить ни за какие деньги), что есть дома для отдыха, а есть – для жизни, и они принципиально разные, что покупатель определяет правила игры, а не продавец, и т.п. В сухом языке маркетингового анализа это называется «сегментация рынка и переход его от рынка продавца к рынку потребителя». Также куда более четко оформились требования покупателей: к примеру, люди, ищущие элитную дачу, не согласны на меньшее, чем 250-метровый готовый дом на лесном участке на берегу Вуоксы. Также стало понятно, чем можно жертвовать ради удешевления реализации элитного проекта, а чем – категорически нельзя. К примеру, загородная дача совершенно не обязательно должна быть из кирпича, дерево – отличный строительный материал.

Отопление тоже может быть решено по-разному, технологии, как говорится, позволяют. Но вот место должно быть красивым, а не унылым, а проект дома должен быть хорошим и учитывать требования образа жизни. Инфраструктура в поселке должна быть не обещана, а построена, а домах сразу на момент продажи должно быть светло и тепло. Можно предположить, что подобная ситуация с предпочтениями потребителей сохранится и по окончании экономического спада. Вряд ли люди начнут отказываться от хороших привычек… В 2011 – 2014 году можно предсказать следующие направления развития загородной недвижимости:

• Углубление сегментации рынка. В отдельные обособленные непересекающиеся сегменты, со своими правилами игры, выделятся пригородное элитное жилье и пригородное недорогое жилье, элитные дачи и недорогие дачи, и т.д.

• Произойдет освоение территорий на расстоянии 100-150 км от Санкт-Петербурга. Районы дачной застройки сформируются в первую очередь вокруг системы Вуоксы и в районе Выборга, а затем - на южном побережье Финского залива в районе Усть-Луги, в районе Луги и реки Оредеж.

• В районах, активно осваиваемых в настоящее время, в т.ч. озеро Суходольское, район озер Красное и Глубокое, озеро Пионерское, начнет развиваться торговая и развлекательная инфраструктура. Несмотря на то, что этот момент зависит от множества дополнительных факторов, уже сейчас видно, что на Вуоксе в районе Лосево формируется локальный туристско-рекреационный центр.

• Начнут появляться «дальние дачи» - домовладения, специально расположенные далеко от цивилизации. Сейчас они уже присутствуют в Карелии, в частности в Лахденпохском районе. Также очевидно они появятся в малодоступных районах Вуоксы, на Ладоге, за Новой Ладогой, рядом с Нижнесвирским заповедником, и в прочих красивых, но труднодоступных местах.

• Повысятся стандарты проектирования домов, но этот процесс будет медленным и болезненным. Со временем, архитектура станет важной частью девелоперского проекта и одним из важных факторов, влияющих на его успех.

• Значительные трудности могут ожидать старые сверхпопулярные районы загородной застройки, в т.ч. Репино-Ленинское, Юкки, Всеволожский район. Причины – транспортный коллапс, нехватка коммуникаций, а также расползание основной застройки города и промзон.

Куда будет развиваться загородная застройка после 2015 года – сказать трудно. Это зависит от развития (а часто – просто нового освоения) многих территорий Ленинградской области, особенностей развития экономики Санкт-Петербурга, развития моды. Возможно в Ленобласти на месте прежних крупных поселков, таких как Мичуринское, Лосево, Сосново и т.д. начнут образовываться небольшие городки, с активной экономикой и постоянным населением. Возможно, начнется бум моды на экологическое строительство (как в Европе), и все владельцы загородных домов начнут лихорадочно переделывать коммуникации, отопление и канализацию, а покупатели начнут интересоваться энергоэффективностью, экологичностью материалов и прочими пока странно звучащими вещами. Возможно, начнет меняться экология города и как следствие – функция загородной недвижимости и ее место в жизни.

По данным ресурса Zagorod.ru