Принципы оценки недвижимости. Подробно - принципы, связанные с землей и улучшениями.

При оценке ОН необходимо руководствоваться основными принципами, соблюдение которых является обязательным в условиях неопределенности, характерной для рынка недвижимости. В теории оценки выделяются следующие группы:

· принципы, основанные на представлениях пользователя;

· принципы, определяемые рыночной средой;

· принципы, связанные с землей и улучшениями;

· принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Комплексный учет перечисленных принципов позволяет наиболее полно учесть всю совокупность факторов, влияющих на процедуру оценки.

Принципы, связанные с землей и улучшениями.

Принцип вклада (предельной продуктивности) гласит, что при планировании инвестиций в конкретный ОН должна оцениваться предполагаемая величина вклада. Под вкладом понимают сумму прироста или уменьшения стоимости ОН вследствие определенных капиталовложений в этот ОН. Если прирост стоимости ОН благодаря инвестициям окажется больше суммы этих инвестиций, то величина вклада будет положительной, и наоборот, если величина вклада оказывается отрицательной, то инвестиции подлежат пересмотру.

Принцип производительности (остаточной продуктивности). Основу принципа производительности составляет представление о роли земли в экономической деятельности. Основными факторами производства являются: капитал, труд, управление (предпринимательская деятельность), земля. При анализе распределения доходов от экономической деятельности можно утверждать, что земля имеет ценность только в том случае, когда после оплаты затрат на капитал, труд и управление остается определенная часть дохода, приходящегося на землю. Таким образом, реализация принципа производительности связана с максимизацией стоимости земли.

Принцип сбалансированности предполагает, что для каждого типа землепользования может быть подобрано наилучшее (с точки зрения наилучшей эффективности) соотношение всех факторов производства, позволяющее получить максимальную величину остаточной продуктивности. Для ОН сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкость и эффективность.

Емкость – показывает сколько ОН может быть построено на определенном ЗУ с учетом всех ограничений, соответствующих требованиям нормативной документации, строительной документации и дополнительных требований местных органов власти.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить использование земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных вариантов проектов застройки.

Принцип оптимальной экономической величины основывается на утверждении, что различные типы недвижимости имеют свои оптимальные экономические размеры, т. е. при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях наибольшим спросом пользуется определенная величина ОН каждого типа. Избыточная или недостаточная величина снижают стоимость объекта.

Принцип оптимального разделения имущественных прав означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

3.13. Принципы оценки недвижимости. Подробно принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

При оценке ОН необходимо руководствоваться основными принципами, соблюдение которых является обязательным в условиях неопределенности, характерной для рынка недвижимости. В теории оценки выделяются следующие группы:

· принципы, основанные на представлениях пользователя;

· принципы, определяемые рыночной средой;

· принципы, связанные с землей и улучшениями;

· принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.

Комплексный учет перечисленных принципов позволяет наиболее полно учесть всю совокупность факторов, влияющих на процедуру оценки.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает такое инвестирование объекта, которое из всех разумно возможных, финансово приемлемых, физически осуществимых и юридически доступных видов использования обеспечивает максимальную величину стоимости недвижимости на дату оценки.

Различают анализ НЭИ единого ОН (ЗУ с улучшениями) и ЗУ как незастроенного (свободного). Анализ НЭИ направлен на поиск такого варианта использования ОН, реализация которого в общедоступных условиях принесет наибольший доход. Содержание анализа НЭИ сводится к проведению сравнительного анализа различных вариантов использования ОН при следующих условиях:

· законодательная разрешенность;

· физическая возможность;

· финансовая доступность;

· экономическая целесообразность.

Законодательная разрешенность. На данном этапе рассматриваются все варианты. При этом производится анализ действующего законодательства, положения которого позволяют определить допустимость различных вариантов застройки ЗУ или использования единого ОН.

Физическая возможность определяется на основе анализа состава и свойств строительных материалов, действующих технологий в строительстве и технике, а также архитектурными ограничениями района расположения объекта.

Финансовая доступность определяется на основе анализа различных источников финансирования строительства или реконструкции. Проводится анализ действующих кредитных инструментов. Рассматриваются ранее осуществлявшиеся инвестиционные проекты в строительство, и делается вывод о наличии на рынке недвижимости потенциальных инвесторов для реализации выбранного варианта застройки.

Экономическая целесообразность предусматривает проведения комплекса расчетов с определением величины и сроков затрат на строительство, структуры и размеров доходов, которые будут получены застройщиком (правообладателем ОН). По результатам анализа структуры денежных потоков определяется вариант с наилучшими инвестиционными показателями

3.14. Виды и содержание моделей денежного потока

При оценке бизнеса может применятся одна из двух моделей денежного потока:

1) Денежный поток для собственного капитала.

2) Денежный поток для всего инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала. Данная модель ДП основывается на расчетах стоимости собственного капитала предприятия, её расчет состоит из следующих частей:

· + амортизационные отчисления;

· +(-) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала;

· +(-) уменьшение (прирост) капиталовложений;

· +(-) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности;

· денежный поток.

При расчете ДП для собственного капитала необходимо учитывать прогнозы предприятия о результатах финансово-хозяйственной деятельности, необходимых привлечении оборотных средств и капиталовложений. Продолжительность прогнозного периода определяется признаками стабилизации денежного потока по результатам приведения моделей для собственного капитала.

В этом случае применяется модель оценки капитальных активов, к-я основывается на анализе массивов информации о показателях фондового рынка и данных по различным отраслям (CARM).

В соответствии с этой моделью рассчитывается ставка дисконтирования.

R = Rf +ᵝ (Rm – Rf) + S1 + S2 + C

R – ставка дисконтирования

Rf – безрисковая ставка дохода

ᵝ - яв-ся мерой систематического риска

Rm – общая доходность рынка ц.б. вцелом

(Rm – Rf) – премия за все риски, связанная с инвестированием на рынке ц.б.

S1 – премия для малых предприятий(премия за риск)

S2 – премия за риск, характерной для отдельной компании(до 5%)

С – премия за страновый риск(яв-ся корректировкой, в случае приведения всех показателей к одному виду).

CARM применяется для оценки пакетов акций крупных промышленных компаний, кот. хар-ся продукцией, интегрированной как на тер-рии РФ, так и зарубежом.

Модель ДП для всего инвестированного капитала. В составе данной модели дополнительно в расчетах учитывается процент по займам, привлекаемым предприятиям для своего развития. Результатом расчета о применении данной модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала.

Номинальный денежный поток включает в себя инфляцию, а реальный нет.

Для оценки всего инвестированного капитала применяется метод средневзвешенной ст-ти капитала WACC.

R = Kd(1 – tc)Wd + KpWp + KsWs

Kd – ст-ть привлеченного заемного капитала

tc – ставка налога на прибыль предприятия

(1 – tc) – снижение стоимости ср-в на величину налогов

Wd – доля заемного капитала

Kp – дох-дь по привилегированным акциям

Ks – дох-дь по обыкновенным акциям

Wp – доля привилегированных акций в стр-ре капитала предприятия(не более 25%)

Ws – доля обыкновенных акций в стр-ре капитала(макс.=1)

Стоим-ть займов + доходы акционеров = ставка дисконтирования

Содержание основных методов сравнительного подхода при оценке бизнеса.

1. Метод компании-аналога (примен. для оценки неконтрольных пакетов).

Для сравнения об-аналогов исп. мультипликаторы – это коэф., показывающий соотношение между рыночной средой предприятия(акций) и финансовой базой.

Для этого надо знать ст-ть 1 акции и кол-во акций.

Р/Е = ст-ть 1 акции/ЧП - цена прибыли

P/S = рыночная капитализация/валовый доход - цена продажи

Необходимо чтобы рез-ты мультипликатора были примерно одинаковыми, а если получ. разные, то необходимо рассчитать еще мультипликаторы.

2.Метод сделок.

Используются для оценки именно контрольных пакетов, т.к. он основывается на данных о слияниях, поглощении, покупки акций. Рынок не открытый, сравнение происходит компании целиком и основывается нВ финансовой отчетности.

3.Метод отраслевых коэф-в.

Метод укрупненной оценки стоимости предприятия. Экспресс-оценка предприятия целиком. Смысл в том, что некоторые предприятия выводят соотношение выручки, ЧП и т.д. Затем выводят эти коэф-ты на свой сайты. Оценщик может воспользоваться ими для оценки.