Понятие физического, функционального и внешнего износов. Основные методы расчета. Определение совокупного (накопленного) износа объекта недвижимости.

Физический износ – снижение стоимости имущества вызванное изменением технико-эксплуатационных характеристик ОН в результате естественного старения строительных конструкций объекта в процессе эксплуатации, а так же в следствии воздействия на объект дополнительных внутренних и внешних факторов.

Функциональный устаревание - потеря стоимости улучшений вследствии их несоответствия современным стандартам по архитектурно эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, экономичности, безопасности, комфортности и др. функциональных характеристик определяющих потребительские свойства объекта недвижимости.

Внешний устаревание (экономическое)-снижение стоимости улучшений обусловленное негативным по отношению к ОН влияние внешней среды, финансово-экономических условий, законодательных ограничений, градостроительных решений, социальных стандартов общества, демографической ситуации, экологической обстановки и др. качественных параметров окружения объекта.

С экономической точки зрения, износ является потерей стоимости ОН.

Инак=Ифиз+Ифун+Иэк

При оценке физического износа и функционального устаревания принимают понятия устранимого и неустранимого износа/ устаревания. Внешнее устаревание как правило является неустранимым.

Устранимый физический износ – это такой вид износа наличие которого можно исключить с учетом технологически возможного проведения ремонтно-строительных работ; основным критерием определения устранимой составляющей физического износа является критерий экономической целесообразности – затраты на устранение соответствующей части износа должны быть меньше достигаемого в результате проведения ремонтных работ увеличения стоимости объекта недвижимости.

Устранимое функциональное устаревание - соответствует функциональным свойствам объекта недвижимости, которые приводят к снижению стоимости объекта в результате наличии избыточных элементов, необходимости установки, замены или модернизации различных элементов с обязательным соблюдением условия экономической целесообразности затрат.

Если устранение износа или устаревания физически не возможны, или расходы по устранению износа превышают величину прироста стоимости имущества после проведения комплекса мероприятий по ремонту, модернизации и замене элементов, то такой износ (устаревание) считается неустранимым.

Если значение накопленного износа определено в процентном выражении, то:

, где

Методы оценки физического износа:

1.Нормативный метод расчета – основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций (ВСН, УПВС и т.д.).

2.Метод разбиения – является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износа строительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, при этом выделяют:

§ Короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

§ Долгоживущие элементы – оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

Оценка физического износа начинается с расчета устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов.

Устранимый физический износ вызывается несвоевременным проведением ремонтных работ, которые в любом случае после покупки недвижимости должен будет осуществить новый собственник объекта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента определяется по следующей формуле:

– неустранимый физический износ короткоживущих элементов, руб;

- полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента на дату оценки, руб;

– устранимый физический износ элемента, руб;

– хронологический или эффективный возратс элемента, лет;

- срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.

Принцип расчета устранимого физического износа долгоживущих элементов проводится по аналогии с короткоживущими – его численное значение определяется величиной «разумных» затрат на ремонт и восстановление элементов.

Неустранимый износ долгоживущих элементов:

- остаточная восстановительная стоимость объекта;

3.Метод сравнения продаж – является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа на основе сопоставления его ПВС с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости.

При использовании данного метода применяется следующая последовательность.

1. Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий

2. Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

3. Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату оценки

4. Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5. Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

4.Метод сроков жизни (метод эффективного возраста) – основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст так относится к сроку экономической жизни объекта, как физический износ к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки:

При условии нормальной экспл. ОН.(в качестве эффективного возраста может быть принят хронологический).

Срок физической жизни(нормативный срок) – интервал времени в течении которого строительно-эксплуатационные характеристики объекта сохраняют свои качества на уровне, позволяющем использовать объект в соответствии с его назначением. Продолжительность срока физической жизни объекта зависит от его группы капитальности и фактически является нормативной величиной, учитывающей прочностные свойства строительных конструкций.

Срок экономической жизни – период, в течение которого объект недвижимости способен приносить доход, причем расходы на какие-либо улучшения объекта увеличивают его стоимость на сумму, большую величины затрат на эти улучшения.

Хронологический (фактический) возраст – временной интервал между датой начала эксплуатации объекта и датой проведения оценки.

Эффективный возраст – период времени, которым оценивается продолжительность жизни здания на дату оценки с учетом его фактического технического состояния, то есть исходя из того, какими были условия содержания объекта и на какой возраст объект оценки выглядит.

Срок оставшейся экономической жизни – определяемый в соответствии с нормативами или на основе анализа рынка и условий содержания объекта, прогнозируемый оценщиком интервал времени от даты оценки до завершения срока экономической жизни объекта оценки.