Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Оценка кредитуемой недвижимости.




Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости по следующим причинам:

· рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;

· текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем пересчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Особенность данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

R = Re x (1-Km) + Rk x Km, (39)

где R – коэффициент капитализации;

Re – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

Km – коэффициент ипотечной задолженности;

Rk – процентная ставка по кредиту.

Если инвестор получит самоамортизирующийся кредит, то коэффициент капитализации рассчитывается с использованием ипотечной постоянной (Rк). Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с учетом возврата долга равномерно аннуитетными платежами.

R = Re x (1-Km) + Rm x Km, (40)

где R – коэффициент капитализации;

Re – ставка доходности инвестора (на собственный капитал);

Km – коэффициент ипотечной задолженности;

Rm – ипотечная постоянная.

 

Задача 20. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12150 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 24 года под 15% годовых с коэффициентом ипотечной задолженности – 56%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

1. Коэффициент капитализации

R = Re x (1-Km) + Rm x Km = 0,12х(1-0,56)+0,15432х0,56 = 0,13922

Rm = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 15%, 24 года) х 12 = 0,01286 х 12 = 0,15432

2. Стоимость кредитуемой недвижимости

V = 12150000/0,13922 = 87271943,69руб = 87271,94 тыс. руб.

 

Метод кредитования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем. Данный метод обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.



Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, то её стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных потоков инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения.

Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявляется в следующем:

· ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;

· в качестве текущего дохода за период владения используется не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;

· выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

 

Задача 21. Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год – 160 тыс. руб., во 2-й год – 300 тыс. руб., в 3-й год – 500 тыс. руб., в 4-й год – 800 тыс. руб., в 5-й год – 1000 тыс. руб.

Цена продажи в конце 5-го года ожидается в размере 1700 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 945 тыс. руб. на 16 лет под 19%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.



Решение:

1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (табл. 12). Анализируемый период до момента продажи объекта недвижимости составляет 5 лет.

 

Таблица 12 – Расчет доходов по обслуживанию долга

№ п/п Показатель Периоды
Сумма погашаемого кредита, тыс. руб. 59,1 59,1 59,1 59,1 59,1
Остаток долга на конец года, тыс. руб. 885,9 826,8 767,7 708,6 649,5
Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода 179,6 168,3 157,1 145,9 134,6
Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб. 238,7 227,4 216,2 205,0 193,7

 

2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (табл. 13). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы.

Таблица 13 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№ п/п Показатель Периоды (годы)
Чистый операционный доход, тыс. руб.
Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб. 238,7 227,4 216,2 205,0 193,7
Денежные поступления, тыс. руб. -78,7 72,6 283,8 595,0 806,3
Фактор текущей стоимости денежной единицы 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972
Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб. -68,44 54,89 186,6 340,2 400,9
Сумма дисконтированных поступлений, тыс. руб. 914,2

 

3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости:

- цена продажи = 1700 тыс. руб.

- остаток долга на конец 5-го года = 945-59,1*5 = 649,5 тыс. руб.

- выручка от продажи = 1700-649,5 = 1050,5 тыс. руб.

- текущая стоимость выручки от продажи=1050,5*0,4972=522,3тыс.руб.

4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора:

Ve = 914.2 + 522.3 = 1436.5

5. Оценка рыночной стоимости недвижимости:

V = 945+1436,5 = 2381,5 тыс. руб.

 

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассматривается следующим образом:

V = Vm + (NOI-DS)|pvaf| + (FVB – Vmn)|pvf| , (41)

где V – стоимость недвижимости;

Vm – ипотечный кредит;

NOI – чистый операционный доход;

DS – годовые расходы по обслуживанию долга;

pvaf – фактор текущей стоимости аннуитета;

FVB – цена продажи объекта недвижимости конце анализируемого периода;

Vmn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

pvf – фактор текущей стоимости денежной единицы;

Re – ставка дохода на собственный капитал;

n – анализируемый период.

 

Задача 22. Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение 7 лет составит 1630 тыс. руб., В конце 7 года объект планируется продать за 12400 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 9070 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 13%.

Решение:

1. Ипотечная постоянная

Rm = (iaof, начисление процентов ежемесячно, 12%, 30 лет) х 12 = 0,010286 х 12 = 0,1234

2. Годовые расходы по обслуживанию долга

DS = Vm x Rm = 9070 х 0,1234 = 1119,96 тыс. руб.

3. Остаток долга на конец 7-го года (конец анализируемого периода)

· ежемесячны платеж РМТ = Vm x (iaof, ежемес., 12%, 30 лет) = 9070х0,01029 = 93,33 тыс. руб.

· остаточный срок кредитования после продажи объекта 30-7=23года

· остаток долга на дату продажи Vmn = 93,33 * (pаvf, начисление процентов ежемесячно, 12%, 23 года) = 93,33*94= 8770,20 тыс. руб.

4. Текущая стоимость денежных поступлений

PV0 = (NOI-DS)x(pavf, ежегод., 13%, 7 лет) = (1630-1119,24)х4,385=2239,68 тыс. руб.

5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта

PVB0 = (FVB – Vmn) x (pvf, ежегод., 13%, 7 лет) = (12400-8770,2) х 0,43 = 1560,81 тыс. руб.

6. Рыночная стоимость собственного капитала

Ve = PV0 + PVB0 = 1560,81 + 2239,68 = 3800,49 тыс. руб.

7. Стоимость недвижимости

V = Vm + Ve = 9070 + 3800,49 = 12870,49 тыс. руб.

 

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

V = Vmo + (NOI – DS)|pvaf| + (FVB – Vmnk)|pvf| , (42)

где Vmo – остаток долга на дату оценки;

Vmnk – остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

 

Задача 23. Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи. Ипотечный кредит получен за 4 года до даты оценки.

1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки

Vmo = PMT x (pvaf, ежемес., 12%, 26 лет) = 93,3 х 95,5 = 8910,15 тыс. руб.

2. Остаток долга на дату продажи

- Остаточный срок кредитования после продажи объекта: 30 – 4 - 7= 11 лет

- остаток долга на дату продажи

Vmnk = PMT x (pvaf, ежемес. 12%, 11 лет) = 93,3 х 90 = 8397,0 тыс. руб.

3. Текущая стоимость денежных поступлений

PV0 = (1630-1119,24) х 4,385 = 2239,68 тыс. руб.

4. Текущая стоимость выручки от продажи объекта ( с учетом остатка долга)

PVBO = (12400 – 8397) х 0,425 = 1701,28 тыс. руб.

5. Рыночная стоимость собственного капитала

Ve = 1701,28 + 2239,68= 3940,96 тыс. руб.

6. Стоимость недвижимости (с учетом остатка долга на дату оценки и дату продажи)

V = 8910,15 + 3940,96 = 12 851,11 тыс. руб.

 


mylektsii.ru - Мои Лекции - 2015-2019 год. (0.013 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал