Прямая капитализация дохода.

Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости (форм. 21). Метод не устанавливает отдельно доходы в расчете по периодам эксплуатации и владения объектом.

V = или С = , (21)

где V – стоимость объекта недвижимости (С),

- чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД),

- коэффициент капитализации (К).

Коэффициент капитализации – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие – ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on) и норму возврата (возмещения) капитала (of). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Для расчета ставки капитализации применяют методы:

· метод кумулятивного построения (формирует коэффициент капитализации из составных частей, отражает определенный уровень риска);

· рыночной «выжимки» (экстракции) (сопоставляется величина годового дохода с ценой продажи аналогичных объектов недвижимости);

· метод остатка (основан на разделении стоимости объекта недвижимости на составляющие – физические и финансовые);

· коэффициент покрытия долга (отношения чистого операционного дохода к сумме ежегодных платежей по обслуживанию долга).

В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка):

R_o = MxR_k + ExR_e или R_o = MxR_k + (1-M)xR_e, (22)

где R_o – общий коэффициент (ставка) капитализации,

М – доля заемного капитала,

R_k – ставка доходности на заемный капитал (кредит),

Е – доля собственного капитала,

R_e – ставка доходности на собственный капитал.

Метод остатка применяется также и для физических составляющих (земельный участок и улучшения – здания, сооружения). Соответственно выделяют:

· метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или сравнительно новые), формула 23

· метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных устаревших зданий, сооружений), формула 24

Формулы для расчетов по методу остатка для физических составляющих:

V_L = (NOI_o – V_B x R_B) / R_L, (23)

V_B = (NOI_O – V_L x R_L) / R_B, (24)

где V_L – стоимость земельного участка,

V_B – стоимость здания, сооружения,

NOI_o – чистый операционный доход, приносимый объектом в целом (общий),

R_L – ставка капитализации для земли

R_В – ставка капитализации для здания, сооружения.

Задача 7. Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 15% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 7%. Ожидаемый доход арендной платы 390 000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации методами Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Решение:

Расчет стоимости методом прямой капитализации дохода определяется по формуле 21. Находятся величины ставок капитализации указанными методами и соответствующие оценочные стоимости объекта.

1. Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала)

R_Ринга = on + of = on + 100/n = 15 + 100/4 = 15 + 25 = 40% или 0, 4

V = 390000/0, 4 = 975 000 рублей

2. Метод Инвуда

R_Инвуда = on + (sff) = i + = 0, 15 + = 0, 15 + 0, 20 = 0, 35

V = 390000/0, 35 = 1 114 285, 7 рублей

3. Метод Хоскольда

R_{Хоскольда} = on + (sff_{безриск}.) = 0, 15 + = 0, 15 + = 0, 15 + 0, 23 = 0, 38

V = = 1 026 315, 79 руб.

Вывод: Из проведенных расчетов стоимости по различным вариантам определения ставки капитализации видно, что стоимость объекта недвижимости с увеличением ставки капитализации снижается. Занижение стоимости объясняется тем, что с увеличением риска возрастает вероятность потери денежных средств, соответственно увеличивается ставка капитализации.

Задача 8. Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 55%. Стоимость собственных вложенных средств равна 535 тыс. рублей, которые приносят 160 тыс. руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации.

Решение:

1.Определяется ставка дохода на собственный капитал. Из общей формулы 21 следует

R = , (25)

тогда для собственного капитала

R_е = = = 0, 30 или 30%

2.Рассчитывается общая ставка капитализации

R_o = MxR_k + (1-M)xR_e = 0, 55 х 0, 15 + (1-0, 55) х 0, 3 = 0, 0825+0, 135 = 0, 22 или 22%

Задача 9. Свободный земельный участок под магазином оценен в 535 тыс. рублей. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 13%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 826 тыс. рублей. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина.

Решение:

1.Определяется доход, относимый к земле

NOI_L = V_L x R_L = 535 000 x 0, 13 = 69550 руб.

2. Находится доход, относимый к зданию

NOI_B = NOI_O – NOI_L = 862 000 – 69550 = 792450 руб.

3. Рассчитывается ставка капитализации для здания магазина (по методу Ринга)

R_B = 13% + 100/50 = 13% + 2% = 15% или 0, 15

4.Капитализируется доход, приносимый зданием, в его стоимость

V_B = 792 000/0, 15 = 5 283 000 рублей

3.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков)

Метод дисконтирования денежных потоков определяет стоимость недвижимости как сумму дисконтированных денежных доходов от использования недвижимости и текущей выручки (реверсии) от продажи объекта в конце периода владения.

В отличие от прямой капитализации дохода, этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам (как правило, по годам), на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, например, для недвижимости стадии строительства, реконструкции и т.д.

Пересчет будущих доходов в сумму текущей стоимости производятся по следующей модели:

V = ∑ + , (26)

где V – стоимость объекта недвижимости,

NOI – чистый операционный доход за период,

FV_B – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем,

i – ставка дисконтирования,

n – число периодов (порядковый номер периода),

m – период владения объектом до момента продажи.

Ставка дисконтирования – ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

Расчет ставки дисконтирования производится следующими методами:

· кумулятивного построения (последовательная аккумуляция премий за риски, характерные оцениваемому объекту – аналогичен методу определения R)

· рыночного анализа (на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты)

· инвестиционной группы (корректируется рискованность вложения заемного капитала)

Задача 10. В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1, 8 млн. рублей в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течении последующих 5 лет получает годовой доход приведенный в таблице 3. Установить: 1.Какова величина текущей стоимости доходов? 2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 13% годовых?

Таблица 3 – Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.

Решение:

1. Текущая стоимость ежегодного потока дохода на сегодняшний день – момент вкладывания денег составит:

V = ∑ = + + + + = 225, 7+266, 3+381, 2+472, 3+526, 3 = 1871, 8 тыс.руб

2. Чистая текущая стоимость дохода от инвестиций составляет -71, 8 тыс.руб., следовательно, проект покупки оборудования на рассматриваемых условиях окупаемости не рентабелен.

Задача 11. На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. – на конец 1-го и 3 млн. руб. на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начинает приносить доход в виде чистой аренды, начиная с конца второго года в соответствии с данными табл. 4, и будет продан через 6 лет после первоначальной инвестиции за 40, 1 млн. руб. (за вычетом расходов на продажу). Ставка дисконтирования для доходов определена в 26%, для объекта недвижимости – 22%.

Таблица 4 – Итоговый поток денежных средств, тыс. руб.

V = ∑ + = - 1200 + (-5000) + + + + + + = -12000 + (-5000) + 566, 9 + 2199, 6 + 1944, 1 + 1700, 4 + 1474, 4 + 12161, 5 = 3046, 6 тыс. руб.