Стандартная методология

11.07.5. Точное применение стандартных процедур может различаться в разных странах Европейского Союза в зависимости от особенностей их законодательства, фискальной системы и рыночной ситуации. Хотя и существует тенденция гармонизировать подходы, было бы нереально не принимать во внимание местные условия.

11.07.6. В настоящее время в основном используются следующие процедуры:

(i) сравнение стоимости;

(ii) капитализация арендного дохода;

(iii) дисконтирование денежных потоков;

(iv) техника остатка;

(v) остаточная стоимость замещения.

11.07.7. Сравнение стоимости широко используется в отношении объектов недвижимости, занятых самим владельцем, или незанятой жилой недвижимости, когда полезная площадь и связанные с ней элементы часто анализируются на основе коэффициентов, полученных путем анализа большого количества сделок. Для оценки участков под застройку, коммерческой недвижимости и помещений, занятых бизнесом владельца этот метод чаще используется в качестве вспомогательного для проверки результатов использования других, более сложных и, следовательно, более " изменчивых" методов.

11.07.8. Капитализация арендного дохода - это традиционный подход к оценке инвестиционной недвижимости. Он более широко используется там, где легко получить информацию об арендной плате и отдаче (прибыли). Преимуществом этого метода является его широкая известность для оценщиков и простота, но его часто подвергают критике за то, что определение коэффициента капитализации⁵⁷ в значительной степени зависит от субъективных оценок и субъективного опыта оценщика, поэтому бывает трудно объяснить клиенту преимущества применения этого метода. Основополагающий принцип его заключается в том, что коэффициент капитализации принимается равным годовой внутренней норме прибыли (IRR) постоянного денежного потока, что не отличается от дисконтирования денежного потока. Коэффициент капитализации не явным образом отражает рост арендного дохода, устаревание и цену перепродажи, что при дисконтировании денежного потока выражено в явном виде.

11.07.9. Дисконтирование денежного потока позволяет избежать вышеназванных проблем. В своей основе он состоит либо из дисконтирования каждого потока дохода (и издержек) в период инвестиции по определенной норме дисконтирования для получения чистой настоящей стоимости (NPV), либо из анализа позиций денежных потоков для установления внутренней нормы прибыли (IRR) при заданной цене покупки и других рыночных допущениях.

11.07.10. Чистая настоящая стоимость (NPV) может быть установлена на основе ясных допущений, учитывающих ожидаемые изменения, рост арендной платы, ставки процента, расходы и т.д., на базе, которая позволяет проводить сложные вычисления, применяемые, например, при анализе строительных проектов, для оценки недвижимости на основе производственных показателей бизнеса и для оценки бизнеса. Этот метод все более широкого используется как для рыночных оценок, так и для анализа конкурирующих проектов или инвестиционных возможностей и при определении ценности.

11.07.11. Доступность коммерческих баз данных, полученных в результате исследований коммерческой информации, а также информации в сетях позволяет использовать методы, основанные на четких обоснованных допущениях. Таким образом, качество данных очень сильно влияет на достоверность мнений об оценке. Разработка компьютерных пакетов программ, включая функции @ IRR и @ NPV, дает инструмент, который позволяет оценщику проводить оценку в терминах анализа инвестиций, обеспечивая таким образом более ясную оценку.

11.07.12. Техника остатка, о которой говорится в разделе 7.04 ЕСО, является широко используемым оценочным подходом наряду с процедурой остаточной стоимости замещения в отношении участков под застройку. Он лучше всего подходит для оценки простых проектов, когда завершение строительства предполагается в короткие сроки. Этот метод состоит в установлении конечной стоимости проекта по его завершении и сдаче готового объекта в аренду (или его заселении) с вычетом всех расходов, связанных с завершением строительства, сдачей в аренду или продажей с дисконтированием на дату оценки.

11.07.13. Процедура остаточной стоимости замещения детально описана в разделе 4.07 ЕСО. Вкратце этот метод состоит в определении валовой стоимости строительства и вычитании сумм, отражающих возраст объекта недвижимости, его экономическое, материальное и технологическое устаревание. Эта процедура обычно не считается рыночной, чтобы быть использованной для установления стоимости в обмене. Однако она широко используется для специальной недвижимости или недвижимости, расположенной в отдаленных районах, где рынок не существует, за исключением гипотетического предложения самого владельца, и недвижимость обычно может быть продана как часть бизнеса.