Публикации и исключение ответственности перед третьими лицами

9.02.5. Стандартная рекомендации в отношении опубликования имеет особое значение когда отчет квалифицируется, является объектом специальных допущений или каким-то иным образом не соответствует Европейским Стандартам Оценки:

Ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке/сертификат оценки, ни ссылки на них не могут быть опубликованы ни в каком из документов, циркуляре, отчете или другим способом без письменного утверждения оценщиком формы и контекста публикации.

9.02.6. Ответственность перед третьими лицами должна безоговорочно исключаться, и обычно эта оговорка приводится вместе со статьей о публикации. Стандартная формулировка приведена ниже:

Настоящий отчет является конфиденциальным документом для Вас и Ваших профессиональных советников и предназначен исключительно для вышеоговоренных целей. Мы не принимаем ответственности в случае, если на него будет полагаться кто-то еще, независимо от того, будет ли он использоваться третьими лицами для целей, оговоренных в отчете, или для каких-либо иных целей.

ГЛАВА 10. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН

Предисловие

10.01.1. Настоящий Европейский Стандарт Оценки предусматривает иллюстрацию только небольшой части различий, которые существуют в законодательстве и практике различных стран Европейского Союза. Неизбежно это будет краткий обзор законодательства некоторых стран в области оценки. Более важным является необходимость быть очень внимательным при изучении или сравнении оценок, проведенных в странах Европейского Союза, имеющих различное законодательство и различную практику.

10.01.2. Одним из ведущих принципов TEGOVA является продвижение общих стандартов оценки. Тем не менее различия неизбежно появляются частично из-за уже укоренившейся практики, частично из-за различий в законодательстве. Различия в практике, связанные с методологией оценки, постепенно исчезают, так как бизнес в сфере недвижимости становится все более международным. Различия в законодательствах сохраняются и эта область гармонизируется более медленно.

10.01.3. Можно спорить о том, что гибкость нерегулируемого рынка недвижимости приводит к бoлее динамичному и инновационному развитию практики оценки, но факт наличия небольшого количества законов в области оценки приводит к тому, что законодательный контроль в этой области ограничен. Однако близость рынка недвижимости к другим рынкам капитала, а также большие деньги, присутствующие на этом рынке и создающие потенциал для мошенничества, предполагает серьезное внимание к проблеме создания гармонизированного стандарта определения стоимости.

10.01.4. Ниже для сравнения приводятся некоторые специфические моменты в законодательствах Германии, Испании и Великобритании. Этот раздел не претендует на полное освещение всех различий. Он является предвестником выпуска серии приложений с более детальным освещением законодательств различных стран. TEGOVA формирует исследовательскую группу для изучения остающихся различий в законодательствах различных стран с намерением опубликовать полученные выводы для того, чтобы законодательные органы этих стран обратили внимание на эти различия, которые сдерживают торговлю и неблагоприятно влияют на работу международных корпораций.

Законы Германии, регулирующие вопросы оценки при кредитовании под залог недвижимости и инвестициях

10.02.1. Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались они в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.

10.02.2. В отношении ипотечного залога, в соответствии с Разделом 13 Закона Германии об ипотеке (Hypothekenbankgesetz - HBG) каждый Hypothekenbank должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки. Эти инструкции должны утверждаться The Banking Supervisory Authorities. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество продающихся на международном рынке закладных Pfandbriefe), что делает доступными методы оценки для международной проверки.

10.02.3. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. Процедуры оценки, которые в случае применения приближаются к Рыночной стоимости, разработаны для защиты инвесторов от мошенничества и содержатся в Законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний (Gesetz uber Kapitalgesellschaften) от 1977 года.

10.02.4. Федеральный Закон об оценке от 1988 года (Wertermittlungsverordnung) с последующей детализацией в зконодательстве (Wertermittlungsrichtlinien) предоставляет детальное руководство для оценщиков, и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой Kaufpreisammlung все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются Bodenrichtwerte, или карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов (Gutachterausschuss) устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания. Законом утверждаются три метода оценки:

• Метод сравнения стоимости
• Метод инвестиционного дохода
• Метод остаточной стоимости замещения

Требуется использовать два метода. Традиционно используется метод Остаточной стоимости замещения. Немецкие процедуры предусматривают четкие решения проблем, связанных с устареванием зданий. The Banking Supervisory Authorities утвердили применение методов оценки стоимости, установленных в Федеральном Законе об оценке⁵⁰.

10.02.5. Закон Германии об ипотеке⁵¹ определяет стоимость для целей обеспечения кредитных обязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога, в соответствии с Директивой ЕС, не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при " нормальных" условиях рынка. Для целей оценки сумма, которую предлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание не принимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своему смыслу к оценке ценности, чем к Рыночной стоимости. тем не менее, на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночный сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.