Оценки для индексов недвижимости

7.05.1. Инвестиционная недвижимость формирует часть рынков капитала и является важным компонентом большинства крупных страховых и пенсионных портфелей. В Европейском Союзе существуют разнообразные специализированные коллективные программы инвестирования, а также частные фонды, которые делают инвестиции в недвижимость.

7.05.2. На фондовом рынке индексы являются показателями деятельности для некоторых фондов, которые внимательно отслеживают общие результаты деятельности. Природа недвижимости такова, что ее сложнее анализировать на той же базе, что и рынок наличного товара, поскольку она не столь однородна и данные о ней доступны в ассимилирующей (неявной) форме.

7.05.3. В индустрии недвижимости принято считать, что указанная выше особенность недвижимости, наряду с недостаточной ликвидностью является фактором, сдерживающим инвесторов. Для преодоления этих недостатков агентства и фонды разрабатывали и разрабатывают индексы и аналогичные методы учета показателей как для внутреннего, так и для внешнего пользования.

7.05.4. Отсутствие централизовано организованного спотового рынка означает, что индексы должны формироваться путем принятия моделей или типичных портфелей, определяемых из смеси показателей арендной и капитальной стоимости фактического инвестиционного качественного продукта, оцениваемого на базе точных оценочных критериев.

7.05.5. Само собой разумеется, что только независимая, последовательная и точная, поддающаяся внешнему контролю методика может обеспечить уровень доверия рынка, необходимый для того, чтобы:

позволить фондам использовать индексы недвижимости как один из инструментов управления портфелем, и как механизм слежения, используемый для мониторинга их деятельности;

разрабатывать методы управения фондами, подобные тем, что используются на рынках акций и ценных бумаг, такие как современная теория портфеля (ценных бумаг), и модель ценообразования финансовых активов;

вознаграждать менеджеров фондов, которые проявили умение в управлении инвестициями;

развивать финансовые вторичные рынки фьючерсов на основе индексов рынка недвижимости для того, чтобы облегчить хеджирование, привести в движение форвардные позиции и обеспечить рыночную ликвидность.

7.05.6. По мере того, как индексы будут разрабатываться в международном масштабе, все больше внимания будет уделяться сопоставимости внутренних методик, принятых авторами индексов, а также основных процедур оценки. Первая проблема выходит за рамки настоящих стандартов, в то время как вторая находится в центре внимания Европейских Стандартов Оценки.

7.05.7. Формулировка индексов недвижимости будет моделироваться на основе анализа конфиденциальной, коммерчески уязвимой информации. Следует усилить конфиденциальность процедур, включая внутренние правила и порядки предприятия, чтобы должным образом обеспечить конфиденциальность, а также гарантировать, что любая ссылка на коммерческие сделки или стоимости, доступная для третьих лиц (если только эта информация не относится к разряду государственной), давалась в безотносительной анонимной форме.

7.05.8 TEGOVA рекомендует:

(a) использовать процедуры, установленные в разделе 7.03 ЕСО для инвестиционной недвижимости, для целей установления и управления единых индексов недвижимости в Европейском Союзе;

(b) для обеспечения достоверности информации использование и интерпретация выборки данных должны перепроверяться оценщиком.