Определение Рыночной стоимости, принятое ЕС

7.03.10. Определение Рыночной стоимости в Статье 49 (2) Директивы Совета; Европы, которое здесь называется определением ЕС, имеет следующий вид:

Рыночная стоимость означает цену, по которой землю и здания можно было бы продавать согласно частному контракту между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем на дату оценки, при допущении что недвижимость публично выставлена на рынок, условия рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени, соответствующий данному виду недвижимости (91/647/ЕЭС).

7.03.11. Рекомендуется, чтобы при применении к оценке, попадающей в сферу действия настоящих стандартов, формулировки Статьи 49(2) понимались в следующем смысле:

• "... цену, по которой землю и здания можно было бы продать согласно частному контракту... " следует толковать как денежную сумму, за которую земля и здания были бы проданы на открытом рынке. Использование слов " согласно частному контракту" исключает, прежде всего, продажу с аукциона, так как в этом случае будет реализована более низкая цена, чем цена при продаже после соответствующего маркетинга в сделке между готовым продать продавцом и коммерческим покупателем, и эти слова подчеркивают реалистичность расчета на дату оценки. Статья 49 (5) относится к ситуации, когда земля и здания были проданы или должны быть проданы за короткое время. В этом случае после того, как оценщик представил свое мнение о рыночной стоимости, он должен выполнить отдельную уменьшающую корректировку для обоснования фактической или рассчитанной цены реализации.
• особое упоминание о "... готовом продать продавце и коммерческом покупателе..." усиливает доминирование экономической реальности, выражаемой через сделки на свободном рынке в виде наилучшей цены, обоснованно достижимой продавцом, и наиболее выгодной цены, обоснованно достижимой покупателем. Готовый продать продавец не является ни продавцом который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Использование термина " коммерческий покупатель" дополнительно исключает предложение специального покупателя, который может предложить более высокую цену, чем другие покупатели, благодаря исключительным обстоятельствам (например, покупателем может быть филиал продающей компании, или это может быть материнская компания, либо это могут быть владелец недвижимости и арендатор, или это может быть владелец соседнего участка земли).
• "... на дату оценки..." касается специфической природы оценки, которая предполагает, что условия сделки оговорены и сделка совершена в момент времени, совпадающий с датой оценки. Условия рынка могут измениться, и на другую дату рыночная стоимость может быть совершенно иной. Это определение предполагает одновременный обмен контрактами по завершению сделки без какой-либо корректировки цены на специальные факторы.
• "... при допущении, что недвижимость публично выставлена на рынок..." означает, что имущество выставляется на рынок наиболее подходящим образом для его продажи по наилучшей цене, обоснованно достижимой в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность времени экспозиции будет изменяться в зависимости от обстоятельств, но она должна быть адекватна для того, чтобы существенное количество потенциальных покупателей образовали рынок. Экспозиция на рынке имеет место до даты оценки.
• "...условия рынка позволяют должным образом осуществить продажу, и что для заключения контракта о продаже имеется необходимый период времени, соответствующий данному виду недвижимости..." Это предполагает, что участники рынка стали заинтересованными благодаря возможностям рыночной экспозиции, и не был создан или предположен некий гипотетический/нереальный или фальшивый рынок, а также, что это определение имеет в виду продажу, произведенную как это принято в условиях рынка, а не вынужденную или компенсационную продажу. Обычный период маркетинга будет варьироваться в соответствии с рыночными условиями для типа и класса недвижимости, земли и зданий.