Истощимое имущество — недвижимость с уменьшающейся стоимостью

5.02.1. Истощимое имущество - это такие категории имущества, как земля с полезными ископаемыми, свалки отходов и места захоронения, которые имеют определенный срок жизни для их существующего использования, т.е. имущество эксплуатируется таким способом, что деятельность по разработке месторождения или заполнению участка постепенно уменьшает стоимость остающейся земли до такой стадии, когда она не может больше использоваться с экономической выгодой для существующей или предполагаемой цели и переходит в стоимость, которая является остаточной для текущего наилучшего и наиболее эффективного использования. Очевидно, что другие активы, такие как арендные права, лицензии, концессии, участки земли с ограничениями по экологии или недвижимость со сроком жизни, ограниченным разрешениями планирующих органов, тоже имеют подобные характеристики, но могут иметь меньше технических и специализированных свойств. Последние не рассматриваются в настоящем ЕСО.

5.02.2. Специальные знания, которые требуются для оценки данного класса имущества предполагают, что оценщик должен отказаться от предложения произвести оценку в том случае, если недостаток опыта и/или его возможности доступа к соответствующим данным не позволяют ему выполнить такую работу. В качестве альтернативы и с предварительного одобрения клиента, он может работать на совместной основе с компетентным оценщиком, имеющим соответствующий опыт или перепоручить свое задание другому лицу, которое имеет необходимый опыт и квалификацию для проведения оценки.

5.02.3. Когда производятся оценки полезных ископаемых для целей финансовой отчетности, то допущение о том, что предприятие является действующим, логически требует принятия в качестве базы оценки Рыночную стоимость при существующем использовании.

5.02.4. Рыночная стоимость при существующем использовании определяется как Рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего использования и предположении, что имущество можно было бы продать на свободном рынке для его существующего использования и с допущениями, перечисленными ниже. В иных случаях оценка должна производится в соответствии с определением IVSC/ТЕGОVА Рыночной стоимости при существующем использовании, которое приведено в статье 4.04.3 ЕСО и далее. Неотъемлемой является концепция " утрачиваемой стоимости", или чистой текущей стоимости замещения, т.е. расходов владельца по приобретению на рынке имущества для замещения. В тех случаях, когда такие гипотетические предположения уместны, оценка на базе Рыночной стоимости при существующем использовании может давать результаты, которые могли бы быть ошибочными при других обстоятельствах. Следовательно, важно, чтобы такие оценки всегда сопровождались подробными комментариями особых условий, оправдывающих возможность их применения.

5.02.5. Различные дополнительные допущения, для которых этот класс имущества представляет собой по крайней мере в одном аспекте аномальное исключение, приводятся ниже:

• имеется неявное и приемлемое во всех ситуациях допущение о том, что недвижимость может использоваться предприятием в течение обозримого будущего только для существующего использования;
• использование должно быть таким, которое соответствует закону о планировании, регулирующим положениям о лицензировании и другим нормам;
• определенная таким образом стоимость может быть такой же или ниже, но не выше чем (за исключением случаев, приведенных ниже) стоимость, вычисляемая на основе принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Таким образом, любое возможное альтернативное использование игнорируется, также как любой элемент ожидаемой стоимости, любая стоимость, связанная с гудвилом и с любым возможным увеличением стоимости за счет специальной инвестиционной или финансовой сделки, типа продажи с правом обратной аренды, которая оставит компании интерес, отличный от оцениваемого;
• принимается допущение, что любая часть недвижимости, занимаемая как для определенных видов деятельности предприятия, так и непосредственно самим предприятием, является не занятой на дату оценки, и, таким образом, игнорируется существование фактического владельца. Любая часть недвижимости, сданная в аренду по контракту или занимаемая на других условиях третьей стороной, подлежит оценке с учетом этого факта;
• если недвижимость является или станет избыточной к потребностям производства, то в этом случае необходимо использовать оценку на базе рыночной стоимости для наилучшего и наиболее эффективного использования. Исключением здесь было бы не используемое или устаревшее имущество которое невозможно отделить от действующего предприятия. В таких случаях оценка должна отражать предельную дополнительную стоимость такого избыточного имущества для предприятия.

5.02.6. Аномалия по отношению к концепции существующего использования, которая возникает для данного класса имущества, объясняется фактом ограниченного срока жизни имущества для его существующего использования. Из этого следует, что остаточная стоимость на конец периода использования учитывается в той степени, в какой альтернативное будущее использование, вероятно, будет разрешено и в какой присущая будущая стоимость не столь удалена во времени, чтобы ее нельзя было бы подтвердить рыночными предложениями для такого класса имущества.

5.02.7. Точное определение характера права владения землей и полезными ископаемыми под землей может потребовать подробного обсуждения этого вопроса с клиентом. В некоторых юрисдикциях различные категории полезных ископаемых получают особый статус, устанавливаемый национальным законодательством. Практикуются различные формы владения недвижимостью или концессии, которые могут включать, а могут и не включать права на владение недвижимостью или полезными ископаемыми.

5.02.8. Необходимо обсудить с клиентом темпы добычи, которые планируются в отношении общих запасов в соответствии с экономикой ожидаемого спроса и затрат на извлечение как разрабатываемых пластов полезных ископаемых, так и стратегических резервов. Земля, удерживаемая в качестве резерва, может также приносить или обладать способностью приносить доход от временного использования до начала добычи. Период временной эксплуатации и даты начала добычи из последовательно разрабатываемых участков земли должны быть согласованными с ожидаемым будущим сроком добычи, с объемом ежегодной выработки и его прогнозами, привязкой ко времени и применением остаточной стоимости.

5.02.9. Стоимость действующего горнодобывающего предприятия будет отражать затраты на разведку, на определение объемов и качества запасов, на пробную добычу, на запуск опытного добывающего оборудования, исследования и разработки. В дополнение к выверке этих аспектов, чтобы гарантировать, помимо всего прочего, что сопоставление делается на одном и том же основании, важно, чтобы не было двойного учета тех явлений, которые могли бы вполне быть включены в отдельную рубрику в счетах. Подробно и точно составленная отчетность в Сертификате оценки также будет предохранять от дезориентирующих счетов, составленных небрежно.

5.02.10. Здания, машины и оборудование, используемые предприятием, подлежат амортизации, рассчитываемой в большинстве случаев на основе максимального срока экономической жизни истощимого имущества, который является функцией расчетных ежегодных оптимальных темпов добычи. Здания, которые закреплены за предприятием этого рода - это обычно специализированные здания, которые оцениваются в соответствии с разделом 4.07. ЕСО на базе Остаточной стоимости замещения.

5.02.11.Производственные машины и оборудование подлежат оценке в соответствии с процедурой, изложенной в разделе 5.03 ЕСО. Масштаб горнодобывающих работ означает, что особое внимание нужно уделить тому, насколько оборудование удалено во времени от рабочих поверхностей, типу и планировке производственных мощностей, а также совместимости с фактическим и потенциальным объемом добычи, относительному технологическому и экологическому износу комплексов машин и оборудования. Необходимо обращать внимание на ожидаемые капиталовложения, требуемые для обеспечения будущей эксплуатации, и/или оптимизацию производства за счет новых капиталовложений, состояние и надежность существующего оборудования и запланированную программу по ремонтно-восстановительным работам и обслуживанию предприятия. Для гидропроцессов часто необходимо большое количество воды, поэтому важно соответствие ее запасов, качество, контроль за ними, стоимость, а также должное количество отстойников.

5.02.12. Процедуры оценки обычно требуют анализа всех сопоставимых сделок, спроса и конкурирующих предприятий. Они могут также требовать анализа и оценки, основанных на тех же самых принципах, как и для недвижимости, оцениваемой на базе финансовых проектов. Даже в тех случаях, когда проводится сопоставительная оценка, она требует изучения конъюнктуры рынка, тенденций, продажных цен и эксплуатационных затрат. Оценка, основанная на дисконтировании прибыли или на базе сопоставления, должна, как и в отношении других видов недвижимости, исключать личный гудвил и рассматривать только тот уровень прибыли, который был бы достигнут предприятием со средними показателями эффективности. Принятые процедуры должны быть последовательными на протяжении всех периодов оценки.

5.02.13. Учет остаточных стоимостей в конце периода добычи или в ходе расходования истощимого имущества включает учет потенциальных затрат и задолженностей по всем обязательствам по планированию, экологии или контрактам, либо коммерческие соображения по улучшению, восстановлению или перепланировке оцениваемой или другой земли. Это может включать косвенные затраты, связанные с производственной деятельностью и обязательства, за которые несет ответственность предприятие. Нужно предотвратить двойной подсчет в балансовом отчете или в других счетах по косвенным затратам или по затратам на экологию.

5.02.14. Оценка истощимого имущества, формулируемая на базе финансовых проектов, вероятно будет моделироваться исходя из анализа информации, которая является конфиденциальной и коммерчески важной. Если методика работы с такой информацией не согласована заранее с клиентом или с источником, обладающим необходимыми полномочиями, то при выполнении данных процедур, оценщик обязан строго соблюдать обычные для таких процедур правила, включая внутренние правила и обязательства по соблюдению коммерческой тайны, чтобы должным образом обеспечить конфиденциальность, а также гарантировать, что любая ссылка на коммерческие данные, доступные для лиц, которые являются третьими лицами относительно оцениваемого подразделения или прочих предприятий (если только эта информация не относится к разряду государственной), также давалась в безотносительной анонимной форме.