Оценки, основанные на производственных показателях бизнеса - коммерческая недвижимость

Европейский Стандарт Оценки:

Оценка недвижимости на основе прибыли бизнеса выполняется исходя из хороших знаний данной отрасли, надлежащего понимания динамики соотношения коэффициентов прибыльности и производственного потенциала, а также подробной информации о действующих нормативах и порядке лицензирования.

5.01.1. Всегда признавалось, что существует большое разнообразие видов недвижимости, созданной или приспособленной для специфического ограниченного использования, которое без изменений передается на свободном рынке по ценам, основанным непосредственно на коммерческом потенциале полностью действующей единицы бизнеса²².

5.01.2. К видам недвижимости, которая, как правило, оценивается как полностью действующая единица бизнеса, относятся гостиницы, пивные и другие лицензированные питейные заведения, широкий круг частных оздоровительных заведений и большинство объектов собственности для досуга и развлечения, начиная с галерей с аттракционами и заканчивая кортами для сквоша.

5.01.3. Базой оценки, выполняемой для целей составления финансовой отчетности предприятия, как и в случае с другими классами имущества, является Рыночная стоимость при существующем использовании. Недвижимость оценивается как полностью действующая единица бизнеса, кроме случаев, указанных ниже. Это означает, что оценка будет включать землю и здания, оборудование и принадлежности, соединенные с недвижимостью, мебель, обстановку и оборудование предприятия, гудвил, связанный непосредственно с данной недвижимостью, и не включать потребляемые запасы. Если какие-либо из вышеупомянутых позиций не принадлежат данному бизнесу, они не включаются в оценку и указываются как таковые в Сертификате оценки. Оценки, базирующиеся на Остаточной стоимости замещения, к данной категории имущества не применяются.

5.01.4. В Директиве по Закону о компаниях от 25 июля 1978 особо подчеркивается, что гудвил, который классифицируется как нематериальный актив, должен исключаться из финансовых отчетов, кроме тех случаев, когда он приобретен за возмещение, поддающееся оценке. В Директиве, однако, дан общий принцип оценки, согласно которому " в отношении компании должно делаться допущение, что она продолжает функционировать как постоянно действующее предприятие", и что все ее активы используются на основе продолжения функционирования. Из этого следует, что передаваемый и непосредственно связанный с бизнесом гудвил является материальным и, в противоположность персональному нематериальному гудвилу, включается в Рыночную стоимость при существующем использовании земли и зданий.

5.01.5. В оценку, как указывалось выше, включается коммерческий потенциал предприятия. Персональный гудвил должен быть исключен. В оценку включаются выгоды или обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, а также предполагаемая возможность возобновления существующих лицензий, разрешений и сертификатов. Оценщик должен установить в качестве допущения, что все фактические и/или потенциальные обязательства, свойственные и неотъемлемые для продолжения бизнеса сохранятся или, если они не внесены в счета программы управления, то они будут включены - к таковым относятся ответственность по трудовому законодательству, накладные расходы/жалование головного офиса, владельцев/менеджеров, обслуживание и программы обучения.

5.01.6. Таким образом, оценка недвижимости, которая оценивается в соответствии с ее коммерческим потенциалом, требует, чтобы оценщик понимал, что при оценке необходимо принимать во внимание только те результаты деятельности предприятия, которые следует учитывать, т.е. гудвил, который связан непосредственно с предприятием и может быть переуступлен, независимо от личности и характеристик фактического владельца предприятия. Проблема надлежащего анализа гудвила зачастую является спорной. Оценивая будущий коммерческий потенциал, оценщик должен иметь соответствующие навыки и опыт, чтобы быть в состоянии исключать нематериальный " личный гудвил" в строгом смысле бухгалтерского учета, включая любой оборот и конечную прибыль, получаемую исключительно за счет личных навыков, репутации, компетентности и/или торговой марки, которая связывается с существующим оператором или менеджментом. Оборотной стороной является то, что добавляется любая потенциальная дополнительная прибыль, которая была бы получена средним эффективно действующим оператором, независимо оттого, достиг бы такой прибыльности фактический владелец предприятия или нет.

5.01.7. Точность оценки в отношении этого класса имущества зависит отчасти от качества специфических данных бухгалтерского учета и сведений об отрасли, а также от профессионального опыта и навыков оценщика в интерпретации этих данных и в оценке базовой эффективности действующего управления. Обычно должны быть изучены бухгалтерские отчеты по крайней мере за трехлетний период, а в отношении недвижимости, где деятельность имеет более циклический характер, может возникнуть необходимость изучить отчеты за более длительный период. Источник информации должен быть проверен, и если имеются какие-либо сомнения относительно декларированной надежности информации, об этом необходимо заявить и обратиться к более надежным источникам. Источники информации и основание для всех прогнозов должны быть ясными. Разработанная модель непрерывной деятельности, выполняемой средним эффективным оператором, не должна выходить за пределы того, что участники рынка считали бы допустимым, делая коммерческие предложения.

5.01.8. В случае новой, начинающей работать компании оценщику необходимо смоделировать вероятный будущий счет прибылей и убытков с соответствующими скидками на риск. Он может воспользоваться бизнес-планом владельца предприятия, но при этом должен проявить значительные критические способности в оценке значимости, которую он может придать данному плану.

5.01.9. Из вышесказанного следует, что оценщик должен распознавать и хорошо понимать движущие рыночные силы для данного бизнеса и данной категории имущества, а также изменения в культурных обычаях, текущие тенденции бизнеса, доступность заемного и собственного финансирования, экономику спроса и предложения в данном секторе, масштаб и распространение эффективной фактической и предполагаемой конкуренции, изменения в транспортной инфраструктуре, географическое положение и социально-экономический профиль населения в данном регионе. Все эти элементы должны быть включены в заключение оценщика, представляемое клиенту.

5.01.10. Опасна и чревата заблуждением такая практика, когда обсуждение физических характеристик простирается до сравнения, например, полезной площади, спальных мест, количества покрывал и т.д., с другими очевидно схожими объектами, и при этом не принимается во внимание коммерческий потенциал объекта оценки и сопоставимых предприятий. Хотя сравнение физических характеристик и может оказаться полезным средством контроля, предупреждающим ошибки в оценке, большее значения необходимо придавать проверенным коммерческим данным.

5.01.11. Оценщик должен отказаться производить оценку, если его опыт и возможности получения необходимой информации не позволяют ему выполнить ее должным образом. В качестве альтернативы, с предварительного согласия клиента, он может работать совместно с опытным компетентным оценщиком или перепоручать оценки специальной недвижимости тому, кто имеет соответствующий опыт.

5.01.12. Возможность приспособления и, если необходимо, соответствующие издержки работы по выводу недвижимости из существующей структуры бизнеса и преобразование ее для более подходящего и ценного использования, должны быть учтены и отмечены в Сертификате оценки. Такие изменения могли бы быть сделаны в ответ на изменения в законодательстве, технологии, экологии, моде или на прочие изменения, связанные с характером конечного продукта, пользующегося спросом у потребителя. Этот процесс может потребовать рассмотрения физических характеристик, размера и планировки оцениваемых помещений.