Прекращения вещного права

Уничтожение вещи и изменение ее качественных характеристик (реконструкция) традиционно относят к числу распорядительных действий собственника. Уничтожение и реконструкция недвижимой вещи, очевидно, затрагивают не только интересы собственника уничтожаемого или реконструируемого здания, но также и интересы других лиц, в том числе собственника земельного участка, на котором расположено реконструируемое или уничтожаемое строение, соседей, обладателей ограниченных вещных прав на строение или на земельный участок или строение.

Вопросы фиксации распорядительных действий проработаны законодателем недостаточно полно. Несомненно, общая характеристика действий по регистрации содержится в ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость (с изм. от 19 июля 2011 г.), п. п. 21 - 26 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Федеральной регистрационной службы от 8 июня 2007 г. N 113 < 1> (далее - Методические рекомендации), однако это регулирование недостаточно.

--------------------------------

< 1> Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2007. N 9.

Во-первых, специальное регулирование касается прекращения права собственности в силу отказа собственника от права собственности (ст. 236 ГК РФ, ст. 30.2 Закона о регистрации прав на недвижимость), но не охватывает прекращения права собственности или иного вещного права в силу уничтожения вещи. Это приводит к многочисленным спорам о признании права или обременении отсутствующим.

Во-вторых, правовой режим некоторых недвижимых вещей, таких как многоквартирный дом (ст. 36 Жилищного кодекса РФ; далее - ЖК РФ) или индивидуальный жилой дом, сильно различается (равно как различаются и требования к строительству таких объектов), при том что для того, чтобы превратить индивидуальный жилой дом в многоквартирный, требуется небольшая реконструкция.

Указанное требует уточнения понятия " реконструкция" и определения последствий, которые реконструкция влечет для собственника земельного участка, если реконструируемое здание находится на чужом земельном участке.

Уничтожение недвижимости

Если объект права собственности уничтожен, права на него прекращаются.

В ситуации, когда собственники уничтоженной недвижимости и земельного участка не различаются, обычно возникают споры: если собственник земельного участка заинтересован в констатации того, что здания не существует, то прежний собственник уничтоженной недвижимости заинтересован в сохранении своих прав на земельный участок.

Решать подобную проблему должно законодательство, однако единственной " подходящей нормой" оказывается п. 1 ст. 39 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Согласно его положениям при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Ключевым при разрешении поставленного вопроса является Постановление Президиума ВАС РФ, в котором сформулирован следующий вывод: "...из системного толкования ст. ст. 131 и 235 ГК следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление Президиума ВАС от 20 октября 2010 г. N 4372/10.

Вывод судов о гибели объекта недвижимости был основан на следующих доказательствах (особенности доказывания видятся важными применительно к данному делу).

Во-первых, согласно актам проверки (обследования) земельного участка, которые составлялись регулярно в течение семи лет Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, на указанном земельном участке отсутствовали какие-либо объекты капитального строительства, строительные работы не велись. В ходе проверок было также выявлено, что данный участок не занят и находится в свободном доступе.

Во-вторых, по другому делу был установлен факт отсутствия на указанном земельном участке объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком (наличие такой преюдиции, несомненно, упрощало дело).

Рассмотренное выше дело позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства. Первое: объект не мог быть использован " в соответствии с первоначальным назначением". Второе: поведение бывшего собственника уничтоженного здания свидетельствовало о том, что восстанавливать уничтоженный объект недвижимости собственник не собирается.

Эти два признака широко используются в практике.

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа было отмечено, что " спорный объект недвижимости - жилой дом разрушен и не существует в том виде, в котором он существовал ранее, строительная конструкция, оставшаяся на земельном участке, не отвечает признакам здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, то есть не относится к объектам капитального строительства" < 1>. При этом из материалов дела следовало, что степень сохранности здания с учетом физического износа - 5%. Отсутствие намерения собственника восстановить здание для судов усматривалось из того, что на месте уничтоженного объекта планировалось другое строительство < 2>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Уральского округа от 1 декабря 2010 г. N Ф09-9965/10-С6 по делу N А60-11306/2010-С3.

< 2> Аналогичный подход прослеживается в Постановлении ФАС Уральского округа от 1 декабря 2010 г. N Ф09-9965/10-С6 по делу N А60-11306/2010-С3.

По другому делу здания, расположенные на спорном земельном участке, были повреждены до состояния 58% сохранности одно и 76% - другое < 1>. Однако суды апелляционной и кассационной инстанций сделали вывод о том, что строения существовали как объекты недвижимости, являлись предметом сделки и, следовательно, заявитель согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ вправе пользоваться земельным участком.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Уральского округа от 16 февраля 2007 г. N Ф09-11891/06-С6 по делу N А60-12199/2006.

Вопрос об уничтожении вещи обычно возникает в контексте применения ст. 39 ЗК РФ. Упомянутый в п. 1 ст. 39 ЗК РФ трехгодичный срок, в течение которого должно начаться восстановление разрушенного вследствие пожара, стихийных бедствий и ветхости здания (строения, сооружения), с тем чтобы были сохранены права на земельный участок тех собственников, которым принадлежат эти разрушенные здания (строения, сооружения), может быть продлен уполномоченными органами. При этом необходимо подчеркнуть, что ст. 39 ЗК РФ требует даже не создания нового объекта недвижимости и не полного восстановления существовавшего здания (сооружения), а лишь начала восстановления.

Суды обоснованно принимают во внимание намерения собственника разрушенного объекта недвижимости.

Например, по одному из дел одним из доказательств прекращения права на земельный участок стали действия собственника уничтоженных строений по получению страхового возмещения < 1>. В постановлении кассационной инстанции в связи с этим отмечалось следующее: спорный объект недвижимости снесен, строительные конструкции на местности отсутствуют, право пользования земельным участком под указанным объектом недвижимости предпринимателем не оформлено, само по себе выяснение предпринимателем вопроса о возможности восстановления здания не является доказательством того, что он приступил к восстановлению объекта, что является необходимым условием для применения ст. 39 ЗК РФ. Напротив, все действия предпринимателя в спорный период были направлены не на восстановление здания обрубки и шихтового двора, а на получение страхового возмещения. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности предпринимателя на здание прекратилось, правовых оснований для сохранения государственной регистрации права собственности в отношении разрушенного объекта не имеется.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Уральского округа от 9 марта 2011 г. N Ф09-11233/09-С6 по делу N А50-5919/2009.

Следующий вопрос, связанный с уничтожением строения, расположенного на чужом земельном участке, состоит в следующем: с какого момента прекращается право на земельный участок - с момента разрушения здания (сооружения) или с момента истечения трехлетнего срока, отведенного на восстановление?

В 2009 г. Научно-консультативные советы при ФАС Западно-Сибирского округа и ФАС Уральского округа поддержали вторую из указанных позиций, обосновав это следующим: " По смыслу ст. 39 ЗК РФ, при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок" < 1>. Данный вывод согласуется с принципом платности землепользования.

--------------------------------

< 1> Цит. по: Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2009. N 5 - 6 (октябрь - декабрь).

Согласно п. 2 ст. 39 ЗК РФ условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка. С учетом этого следует признать, что стороны вправе закрепить в договоре аренды (субаренды) условие о досрочном прекращении арендных прав в случае разрушения объекта недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке. При этом ввиду отсутствия в земельном и гражданском законодательстве соответствующих ограничений стороны свободны в определении срока, по истечении которого арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договора по указанным основаниям, равно как и в определении условий, при которых досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя недопустимо (например, в случае полного восстановления строения в установленный срок либо начала его восстановления) (п. 16 Рекомендаций Научно-консультативных советов при ФАС Западно-Сибирского округа и ФАС Уральского округа, принятых по итогам совместного заседания, состоявшегося 3 - 4 сентября 2009 г. в г. Тюмени) < 1>.

--------------------------------

< 1> Там же.

Реконструкция недвижимости

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Таким образом, реконструкция, в отличие от капитального ремонта, предполагает изменение недвижимой вещи. Реконструкция, в частности, может включать изменение планировки помещений, возведение надстроек или пристроек, повышение уровня инженерного оборудования (см., например: п. 5.3 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) < 1>).

--------------------------------

< 1> Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) " Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312.

По вопросу о правовых последствиях реконструкции здания в судебной практике имеются противоположные подходы.

Чаще всего реконструкция оценивается в качестве обстоятельства, влекущего прекращение права собственности на первоначально существовавшую вещь < 1>.

--------------------------------

< 1> См., например: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20 марта 2009 г. по делу N А79-7320/2007; ФАС Поволжского округа от 17 августа 2009 г. по делу N А55-14395/2008.

По одному из дел, например, суд указал: " Под гибелью или уничтожением следует понимать необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных, индивидуальных потребностей собственника. Из материалов дела усматривается, что проведение реконструкции и капитального ремонта объекта по экономическим соображениям нецелесообразно и здание детского сада подлежит сносу (акт сноса), истец представил доказательства (справку о стоимости выполненных работ и затрат, акт приемки выполненных строительно-монтажных работ, расчет сметной стоимости по реконструкции детского сада, технические условия на проектирование водоснабжения и водоотведения и др.), подтверждающие, что в результате переустройства и восстановления спорного объекта создана новая вещь за счет собственных средств" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 марта 2009 г. по делу N А79-7320/2007.

Вывод о том, что реконструкция здания влечет возникновение права собственности на новую вещь, был неоднократно поддержан Президиумом ВАС РФ.

Например, по одному из дел прекращение права собственности в результате реконструкции было бесспорным, так как при проведении реконструкции первоначально существовавшее здание было снесено < 1> (далее - Постановление Президиума ВАС РФ N 2358/06).

--------------------------------

< 1> Постановление Президиума ВАС РФ от 29 мая 2007 г. N 2358/06.

Другое из дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ, примечательно тем, что определенные конструктивные элементы изначально существовавшего здания дореволюционной постройки при реконструкции были сохранены, и суды разных инстанций по-разному подходили к решению вопроса о прекращении права собственности на реконструированное здание < 1> (далее - Постановление Президиума ВАС РФ N 7694/09). Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом в результате реконструкции спорного здания создан новый объект недвижимого имущества, в связи с чем в соответствии с п. п. 1, 3 ст. 218 ГК РФ требования о признании права собственности за истцом на спорное здание подлежат удовлетворению. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что создание нового объекта недвижимого имущества материалами дела не подтверждается, а факт осуществления реконструкции существующего здания за свой счет не является основанием для возникновения права собственности истца на объект в целом в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ. Суд кассационной инстанции учел, что к моменту начала реконструкции процент износа отдельных конструкций здания составлял от 69 до 75%, реконструкция была осуществлена истцом с соблюдением закона, земельный участок предоставлен в аренду, и пришел к выводу о том, что в результате реконструкции спорного здания был создан новый объект недвижимого имущества. Это Постановление суда кассационной инстанции было оставлено Президиумом ВАС РФ без изменения < 2>.

--------------------------------

< 1> Постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. N 7694/09.

< 2> Постановление ФАС Уральского округа от 26 февраля 2009 г. N Ф09-5094/06-С6 по делу N А50-39051/05.

Однако по другим спорам, напротив, отмечается, что реконструкция не повлекла прекращения права собственности на реконструированную недвижимость и возникновения права на вновь созданный объект.

В одном судебном акте делается вывод о том, что реконструкция объектов недвижимости, не повлекшая их полного уничтожения, не влечет прекращения ранее возникшего права собственности < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Поволжского округа от 14 мая 2009 г. по делу N А57-11941/2008.

В другом Постановлении содержится такое заключение: " Поскольку спорный объект недвижимости не был уничтожен полностью, право собственности ответчика на данное имущество в соответствии со ст. 235 ГК РФ не прекращено, а следовательно, ответчик не создавал новый объект недвижимости, а реконструировал принадлежащий ему на праве собственности" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Центрального округа от 18 июля 2007 г. по делу N А08-1210/06-22.

По результатам рассмотрения иного дела суд высказал следующее мнение: осуществление обществом реконструкции кафе не влечет прекращение права собственности общества на объект недвижимости и не может ограничивать право общества на приобретение земельного участка в аренду в порядке ч. 1 ст. 36 ЗК РФ; заявление удовлетворено в части признания незаконным бездействия администрации, обязании в двухмесячный срок направить обществу проект договора аренды земельного участка, поскольку бездействие нарушает предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ право общества на получение в аренду земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 3 июня 2011 г. по делу N А32-56323/2009.

Следующее утверждение содержится еще в одном Постановлении суда кассационной инстанции: " Создание нового обособленного объекта в процессе реконструкции здания не влечет изменение права собственности на него, реконструкция не является основанием прекращения права собственности. Предприниматель как собственник недвижимости вправе реализовать предоставленное ему статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 марта 2011 г. по делу N А32-12256/2009.

Такое расхождение в практике нельзя связать с разной правовой политикой арбитражных судов различных округов. Это обусловлено, во-первых, тем, что имеются устанавливающие единообразную практику Постановления Президиума ВАС РФ (N 7694/09 и N 2358/06). Во-вторых, нельзя не заметить, что тот же ФАС Северо-Кавказского округа, в судебных актах которого наиболее часты ссылки на то, что реконструкция не влечет прекращения права собственности, по одному из дел отказал в удовлетворении иска о признании права хозяйственного ведения на реконструированное помещение. При этом в Постановлении указывалось на то, что в результате реконструкции, проведенной истцом, здание камеры хранения как объекта гражданского оборота перестало существовать, следовательно, право муниципальной собственности администрации на указанный объект недвижимости прекратилось, а право хозяйственного ведения произвольно от права муниципальной собственности < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2010 г. по делу N А32-9370/2009.

Думается, что подобные разночтения можно объяснить, во-первых, разными обстоятельствами реконструкции и, во-вторых, тем, что вопрос о реконструкции обсуждается судами применительно к двум стандартным ситуациям, которые необходимо упомянуть.

Суть первой из ситуаций состоит в том, что истец требует признания права собственности, тогда как право собственности ответчика внесено в реестр на основании документов, подтверждающих реконструкцию уничтоженной вещи. В такой ситуации в предмет доказывания входят обстоятельства, относящиеся к владению вещью < 1>, и обстоятельства, свидетельствующие о возможности возврата вещи в натуре.

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 29 мая 2009 г. N 5386/09; Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2007 г. N 3039/07.

Вторая стандартная ситуация, при которой обсуждается вопрос о реконструкции, касается сохранения прав на земельный участок. Поскольку ст. 39 ЗК РФ связывает сохранение права на земельный участок, во-первых, с уничтожением строения в результате пожара и стихийных бедствий, а во-вторых, с началом его восстановления в установленный законом трехлетний срок (если иной срок не установлен уполномоченными органами), вполне логично, что ст. 39 ЗК РФ не применяется к ситуации, когда здание (сооружение) не уничтожено в результате таких форс-мажорных обстоятельств, а реконструировано вследствие обычных причин (по желанию собственника).

Таким образом, общий вывод, который позволяет сделать проведенный анализ судебной практики, состоит в том, что при реконструкции уничтоженного объекта недвижимости право собственности на земельный участок не прекращается.

Вывод о том, что реконструкция в различной степени затрагивает характеристики вещи, может быть сам по себе признан банальным. Но, к сожалению, нигде - ни в законодательстве, ни в судебной практике - нет каких бы то ни было четких указаний на то, какая степень изменения требуется для того, чтобы суд констатировал невозможность возврата здания или сооружения в натуре. В частности, сделанный в Постановлении Президиума ВАС РФ N 7694/09 вывод о возникновении новой вещи обоснован очень кратко и не содержит указаний на то, изменилось ли назначение вещи.

К.И. Скловский делает вывод о том, что " при выяснении того обстоятельства, возникла ли новая вещь (обычно это делается для целей реконструкции, т.е. без смены собственника), нужно не выяснять то, сколько новых элементов, частей появилось в составе вещи, но нужно оценивать иные ее характеристики... как, скажем, изменение назначения объекта" < 1>. По его мнению, если происходит изменение назначения, идентичность объекта утрачивается. С этим выводом в целом можно согласиться, добавив при этом, что в судебной практике нередко учитывается также существенное изменение стоимости объекта.

--------------------------------

< 1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2010. С. 854 - 855, 857.

Реконструкция и перевод всех жилых помещений здания

в нежилые: судьба земельного участка

Пригодность или непригодность помещения для проживания представляют собой характеристики вещи. Если собственник всех жилых помещений в многоквартирном доме реконструирует помещения таким образом, что они становятся непригодными для проживания, и переводит помещения в нежилые, возникает вопрос о судьбе земельного участка. Изначально этот участок находился в собственности собственника помещений в силу ст. 36 ЖК РФ, но сохраняется ли за ним такое право в описанной ситуации?

Утвердительный ответ дан в судебной практике - в деле, в котором собственник всех квартир в многоквартирном доме принял решение о реконструкции и переводе квартир в нежилые помещения; возник спор о земельном участке. Суд кассационной инстанции признал незаконными действия Росреестра, зарегистрировавшего прекращение права собственности на земельный участок под зданием, утратившим правовой режим многоквартирного дома. При этом суд указал, что " ни гражданским, ни земельным законодательством не предусмотрена возможность прекращения права собственности на земельный участок под жилым домом в связи с его реконструкцией в нежилое здание, то есть в связи с изменением статуса объекта, при условии, что собственником как всех квартир в жилом доме, так и реконструированного нежилого здания является то же лицо" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 января 2011 г. N Ф07-13576/2010 по делу N А66-5372/2010.

Реконструкция недвижимости и

законодательство о приватизации

По обстоятельствам некоторых споров прослеживается, что реконструкция была использована для обхода норм законодательства о приватизации.

Например, между Администрацией и ООО был заключен инвестиционный договор, по которому ООО было передано здание. В дальнейшем Общество осуществило реконструкцию этого здания. Тем самым, как признал суд, был фактически создан " новый объект, обладающий качественно иными эксплуатационными и инженерно-техническими свойствами: проложен водопровод, канализация, отопление и вентиляция, в полном объеме реконструировано электроснабжение здания и заменена кровля, упрочены стены, заменены окна и двери, осуществлены работы по гидроизоляции фундаментов, увеличена этажность здания" < 1>. Суд также отметил, что проведенные работы по реконструкции здания привели к увеличению его стоимости.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 октября 2009 г. по делу N А21-412/2009.

При рассмотрении данного дела суд сделал вывод о том, что в результате реконструкции объекта, являвшегося муниципальной собственностью, был создан новый объект недвижимости, вследствие чего прежний объект недвижимости прекратил свое существование (при этом суд сослался на п. 1 ст. 235 ГК РФ, согласно которому право собственности прекращается в результате гибели или уничтожения имущества). Суд указал на то, что прекращение существования объекта зарегистрированного права подтверждается в том числе тем, что администрация впоследствии обратилась с соответствующим заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на существовавший до реконструкции объект недвижимости.

Создание нового объекта недвижимости в результате реконструкции ранее существовавшего недвижимого имущества, подчеркнул суд, относится к первоначальным способам приобретения права собственности (п. 1 ст. 218 ГК РФ), тогда как приватизация государственного и муниципального имущества является производным способом приобретения права собственности на имущество. В связи со сказанным, по мнению суда, нормы Закона о приватизации не подлежали применению к спорным отношениям. Основываясь на этом, суд отклонил доводы Росреестра о том, что нежилые помещения, находящиеся в здании, реконструированном ООО на основании договора об инвестиционной деятельности, могут быть переданы ООО в собственность только в порядке приватизации, поскольку в данном случае обществом был создан новый объект недвижимости, что является первоначальным способом приобретения права собственности.

С логикой этого судебного акта сложно согласиться. Даже при том, что ООО осуществило реконструкцию вещи, создав новый объект недвижимости и уничтожив прежний, оно распорядилось прежним, находившимся в публичной собственности. Договор, позволявший такое уничтожение, вызывает по меньшей мере серьезные сомнения в его соответствии как законодательству о приватизации, так и ст. 17.1 ФЗ от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ " О защите конкуренции".

Обременение недвижимости, подвергшейся реконструкции

Судьба обременений в отношении недвижимости, подвергшейся реконструкции, практически не решена законодательством.

Безусловно, нет оснований делать вывод о том, что права третьих лиц на реконструированный объект недвижимости прекращаются, иначе реконструкция будет использоваться недобросовестными собственниками для произвольного прекращения нежелательных для него обременений. Но необходимо прямое законодательное урегулирование данного вопроса.

Сегодня же, вероятно, можно провести определенную аналогию между реконструкцией вещи и разделом (объединением, выделом) земельных участков, в отношении которого существует точное регулирование в земельном законодательстве.

Согласно п. п. 5 и 6 ст. 11.8 ЗК РФ сервитута и иные подобные обременения сохраняются при разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков. Применяя аналогию закона и руководствуясь ст. 6 ГК РФ, ст. 11.8 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что при реконструкции здания (сооружения) право залога, сервитут и прочие обременения по общему правилу должны сохраняться.

В отношении залога также требуется определенное уточнение. При реконструкции стоимость предмета залога - недвижимого имущества может значительно увеличиться. В таком случае (если иное не предусмотрено договором о залоге) следует считать, что ответственность залогодателя по обеспеченному залогом обязательству ограничена стоимостью предмета залога по состоянию, существовавшему до реконструкции этого объекта недвижимости.

Прекращение права собственности

в силу разрушения здания (сооружения)

невозможно без воли собственника

Данный вывод можно проиллюстрировать на следующем примере.

Истцу было отказано в иске о признании права отсутствующим. При рассмотрении дела суд высказал следующую позицию: "...исходя из аналогии закона (статья 6 ГК РФ) собственник не может быть лишен права собственности на остатки имущества и возможности восстановления поврежденных или разрушенных строений (пункты 1, 2 статьи 271 ГК РФ, статья 39 ЗК РФ). Более того, по смыслу норм пункта 1 и пункта 2 статьи 235 ГК РФ прекращение права собственности на объект недвижимости в силу гибели или уничтожения объекта не является способом принудительного изъятия имущества у собственника, в силу чего прекращение права на недвижимость в рассматриваемом случае возможно исключительно по волеизъявлению собственника. Иное толкование данных норм означало бы нарушение абсолютного характера правомочий собственника (пункты 1, 2 статьи 209 ГК РФ), а также нарушение принципа неприкосновенности собственности и возможности его изъятия только по основаниям, предусмотренным законом (пункт 1 статьи 1, пункт 2 статьи 235 ГК РФ)" < 1>. Следует подчеркнуть, что ранее говорилось о том, что действия собственника (в том числе, например, действия по получению страхового возмещения) учитываются при решении вопроса о прекращении права собственности < 2>.

--------------------------------

< 1> Постановление Четырнадцатого ААС от 30 июня 2010 г. по делу N А66-720/2010.

< 2> Постановление ФАС Уральского округа от 9 марта 2011 г. N Ф09-11233/09-С6 по делу N А50-5919/2009. Аналогичный подход продемонстрирован в Постановлении Восемнадцатого ААС от 13 ноября 2009 г. N 18АП-9667/2009 по делу N А76-4855/2009.

Сформировавшийся подход можно поддержать лишь с определенными оговорками.

Несомненно, собственник вправе восстановить свою уничтоженную недвижимость, но следует ли при этом игнорировать интересы собственника земельного участка, если разрушенное здание (сооружение) было расположено на чужом земельном участке?

Например, длительное бездействие собственника, не принимающего никаких мер по восстановлению здания или сооружения, в отсутствие прав на земельный участок само по себе могло бы оцениваться как подтверждение того, что интерес к восстановлению вещи у собственника отсутствует. Однако тогда неизбежно возникнет вопрос: насколько длительным должно быть такое бездействие?

В связи со сказанным следует поддержать намерение разработчиков проекта о внесении изменений в ГК РФ дополнить гражданское (а не земельное) законодательство указанием точного срока, по истечении которого право пользования земельным участком прекращается.

" Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка.

Права собственника поврежденного (погибшего) здания или сооружения на земельный участок прекращаются, если указанное лицо не приступило к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента его повреждения (гибели)" (п. 5 ст. 297.1 проекта о внесении изменений в ГК РФ).

Для решения названных и иных проблем требуется характеристика уничтожения и реконструкции вещи в качестве юридических фактов.

М.А. Рожкова обосновала понятие " результативные действия", выделив их в качестве специфической разновидности юридических фактов: " Характерной особенностью результативных действий является то, что право предусматривает возникновение последствий не в связи с совершением действия, а именно с появлением объективированного результата этих действий - созданной вещью, произведением искусства, кладом и т.п. В отсутствие же этого объективированного результата фактических действий говорить о совершении результативного действия не приходится" < 1>.

--------------------------------

< 1> Рожкова М.А. Юридические факты гражданского и процессуального права: соглашения о защите прав и процессуальные соглашения // СПС " Гарант".

Соглашаясь с необходимостью выделения в системе юридических фактов категории результативных действий, уничтожение следует отнести к числу результативных действий, а реконструкция представляет собой юридический состав, в который включаются административные акты и результативное действие. Правовые последствия возникают даже не в связи с самим по себе действием (строительство) или бездействием (длительное отсутствие ремонта), а в связи с объективированным результатом. Поэтому в свете изменений гражданского законодательства хотелось бы предложить: а) закрепить в законодательстве понятие реконструкции, отграничив при этом реконструкцию от капитального ремонта; б) установить срок, по истечении которого права собственника поврежденного здания или сооружения на земельный участок прекращаются, решить вопрос о возможности перерыва и восстановления этого срока; в) определить, хотя бы ориентировочно, те критерии, при которых здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, считается уничтоженным.