Перехода права собственности 3 страница

< 2> См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 2 декабря 2009 г. по делу N А12-18747/2008.

< 3> Постановление ФАС Поволжского округа от 26 января 2009 г. по делу N А65-5514/2007.

< 4> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 января 2012 г. по делу N А29-1108/2011: " На основании изложенного следует, что на момент рассмотрения спора причин для неисполнения добровольно взятых на себя обязательств у ответчика (продавца недвижимого имущества) не имелось, а потому исковые требования подлежали удовлетворению" (см. также: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 января 2012 г. по делу N А29-1103/2011).

< 5> Так, решением арбитражного суда ответчик был обязан заключить договор купли-продажи, но решение исполнено не было. Истец обратился в суд с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ, указывая на бездействие ответчика, выразившееся в неподписании договора и непредставлении в регистрирующий орган заявления о проведении регистрации перехода права собственности. За отсутствием доказательств представления данных документов суды признали ответчика уклоняющимся от государственной регистрации и удовлетворили иск (Определение ВАС РФ от 8 октября 2008 г. N 12320/08).

Уклонение возможно в двух формах:

- во-первых, действия (прямо выраженный отказ < 1>; обращение в регистрирующий орган с просьбой приостановить государственную регистрацию < 2>);

--------------------------------

< 1> На этот факт ориентирует абз. 2 п. 64 Постановления N 10/22.

< 2> Определение ВАС РФ от 16 апреля 2010 г. N ВАС-4295/10; Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2011 г. по делу N А11-7729/2010; ФАС Московского округа от 16 ноября 2009 г. N А41-3664/09. Об указанной возможности одной из сторон сделки см. абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации прав на недвижимость.

- во-вторых, бездействия: 1) при наличии в договоре порядка осуществления государственной регистрации; 2) при отсутствии в нем подобных условий.

Интересно, что коллегия судей ВАС РФ указала на отсутствие единообразия по данному вопросу, выявив два сформировавшихся подхода: 1) уклонение должно выражаться в активных действиях контрагента, а бездействия недостаточно; 2) достаточно необращения в регистрирующий орган и молчания контрагента на обращение к нему другой стороны < 1>. Сама коллегия предложила считать, что уклонение может быть и после предъявления иска из п. 3 ст. 551 ГК РФ - если контрагент занимает позицию, что у него отсутствует обязанность совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности. К сожалению, Президиум ВАС РФ не разрешил эти вопросы < 2>.

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 18 июля 2011 г. N ВАС-6325/11 (о передаче дела в Президиум ВАС РФ).

< 2> Постановление Президиума ВАС РФ от 4 октября 2011 г. N 6325/11.

С подтверждением прямо выраженного отказа, как правило, нет проблем: это может быть письмо, сообщение в иной форме, из которого одной стороне сделки становится известно, что другая сторона по сделке не собирается участвовать в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. Этот факт доказывается любыми способами, в том числе свидетельскими показаниями. К отказу следует приравнять случаи, когда сторона по сделке отрицает наличие оснований для государственной регистрации, например действительность сделки < 1>.

--------------------------------

< 1> Как, например, в Определениях ВАС РФ от 25 апреля 2011 г. N ВАС-4693/11 по делу N А57-18010/2008; от 13 мая 2009 г. N 15016/07 по делу N А56-30076/2006.

В то же время не всегда такой отказ является безусловным доказательством уклонения от государственной регистрации. Например, договором может быть предусмотрен срок, в течение которого стороны должны провести государственную регистрацию перехода права, и сторона, ранее отказывавшаяся от участия в государственной регистрации, изменила свое решение по данному вопросу < 1>.

--------------------------------

< 1> Обращение с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ до нарушения договора будет чем-то вроде защиты против так называемого anticipatory breach, известного в общем праве.

Безусловно, бездействие определить труднее. Уклонение в этом случае должно определяться в соответствии с конкретными обстоятельствами.

Очевидной является ситуация, когда момент осуществления государственной регистрации перехода права собственности определяется договором продажи имущества (что является серьезным доводом в пользу позиции, согласно которой требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ является возникшим из обязательства < 1>). Порядок государственной регистрации перехода права собственности может быть установлен и соглашением о расторжении договора < 2>. В этом случае суд может судить об уклонении по нарушению условий договора < 3>.

--------------------------------

< 1> Соблюдение данных условий договора может быть обеспечено, например, неустойкой (см.: Постановление ФАС Московского округа от 2 сентября 2010 г. по делу N А40-141132/09).

< 2> Определение ВАС РФ от 29 августа 2011 г. N ВАС-10440/11.

< 3> Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2011 г. по делу N А56-41847/2010 требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ признано необоснованно заявленным, поскольку согласно договору государственная регистрация проводится в течение 90 дней с момента внесения оплаты, а истец не доказал, что оплату произвел.

Признаками уклонения являются следующие обстоятельства:

- когда договором прямо не установлено, что государственная регистрация проводится до передачи имущества < 1>, и отсутствуют сроки, в течение которых она должна быть совершена, неисполнение обязанности передать недвижимое имущество (уклонение от подписания акта передачи имущества) является признаком уклонения от государственной регистрации перехода права собственности < 2>. В этом случае отсутствие акта приема-передачи, помимо отсутствия заявления, препятствует регистрации перехода права < 3> (при этом требование о государственной регистрации должно быть соединено с обязательственным требованием, поскольку уклонение от подписания акта приема-передачи имущества считается отказом стороны договора продажи недвижимости от исполнения своих обязанностей по нему (ч. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ)) < 4>;

--------------------------------

< 1> Что допускается абз. 4 п. 61 Постановления N 10/22 и подтверждено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. N 5785/11.

< 2> Ср.: п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 " О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

< 3> В Определении ВАС РФ от 16 декабря 2011 г. N ВАС-15853/11 указывается: " Поскольку договором предусмотрена передача участка по акту приема-передачи, для обращения в регистрационную службу за регистрацией перехода права собственности указанный документ необходим и уклонение ответчика от подписания акта свидетельствует о его уклонении от государственной регистрации перехода права собственности".

< 4> Иначе в иске будет отказано (см., например: Определение ВАС РФ от 24 мая 2012 г. N ВАС-5943/12; Постановления ФАС Московского округа от 2 мая 2012 г. по делу N А41-8847/11; ФАС Уральского округа от 23 июня 2011 г. по делу N А76-14476/10).

- отказ предоставить необходимые для государственной регистрации документы (помимо заявления), обоснованный невыполнением другой стороной каких-либо своих обязательств, если договором действия по государственной регистрации прямо не обусловлены исполнением этих обязанностей < 1>;

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 3 марта 2011 г. N ВАС-1763/11.

- возбуждение ни к чему не приведших дел о недействительности договора продажи, о его расторжении и т.п. < 1>;

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 мая 2012 г. по делу N А17-2577/2008. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу N А10-1900/2011 был выявлен такой нетривиальный признак уклонения, как отрицание продавцом прав покупателя в форме предъявления виндикационного иска (до этого обе стороны несколько лет мирно сохраняли status quo, не занимаясь государственной регистрацией).

- оставление без внимания обращения стороны по сделке к контрагенту с просьбой (требованием) оказать содействие в государственной регистрации < 1>;

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А11-202/2009.

- отчуждение имущества третьему лицу < 1>.

--------------------------------

< 1> В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2011 г. по делу N А74-1994/2010 данный признак, предложенный истцом, не был принят, поскольку суды признали уклонение состоявшимся уже тогда, когда регистрирующий орган отказал в государственной регистрации.

Но все это лишь признаки уклонения. Уклонение можно считать объективно состоявшимся тогда, когда - если иное не указано в договоре - регистрирующий орган приостановил или отказал в государственной регистрации по причине того, что не представлены документы, которые могла представить только другая сторона по договору.

Исключающими факт уклонения являются следующие обстоятельства:

1) наличие у истца полномочия совершать от имени ответчика действия, необходимые для государственной регистрации < 1>;

--------------------------------

< 1> Например, на основании доверенности (см.: Определение ВАС РФ от 12 мая 2010 г. N ВАС-5500/10; Постановление ФАС Московского округа от 21 февраля 2011 г. по делу N А41-7454/10).

2) принятие в отношении имущества продавца обеспечительных мер < 1>;

--------------------------------

< 1> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 16 марта 2012 г. по делу N А42-1410/2011; ФАС Московского округа от 23 сентября 2010 г. по делу N А41-27147/09.

3) непринятие истцом каких-либо мер, направленных на осуществление государственной регистрации < 1> (в том числе отсутствие обращений к другой стороне с требованием оказать содействие в государственной регистрации < 2>);

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 21 июля 2011 г. N ВАС-8668/11.

< 2> Постановление ФАС Московского округа от 25 февраля 2011 г. N А41-40307/09.

4) неисполнение условий договора, когда договором предусмотрено осуществление государственной регистрации после исполнения этих условий < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2011 г. по делу N А56-41847/2010 (условие об оплате).

Нельзя не признать, что существуют ситуации, в которых уклонение связано с обстоятельствами, препятствующими удовлетворению требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Например, в силу отсутствия у продавца правоустанавливающих документов (а рассматриваемое требование недобросовестно используется с целью заменить их судебным решением) < 1>. По этой причине, как правильно отмечено в Постановлении ФАС Уральского округа, суду следует выяснять причины уклонения от государственной регистрации < 2>.

--------------------------------

< 1> Как неоднократно указывал С.В. Моргунов, в этом случае не может идти речь об уклонении (см.: Моргунов С.В. Отдельные вопросы защиты вещных прав // Законодательство. 2011. N 1. С. 17 - 18; Он же. Актуальные вопросы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость // Вестник ВАС РФ. 2008. N 5. С. 28). См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 октября 2009 г. по делу N А05-2911/2009.

< 2> Постановление ФАС Уральского округа от 21 октября 2009 г. N Ф09-7736/09-С6 по делу N А76-3853/2009.

Условия удовлетворения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, вытекающие из иных положений. Законное владение имуществом. По общему правилу, сложившемуся в отечественной практике, переход права собственности (если иное прямо не предусмотрено законом или договором) зависит от исполнения обязанности передать недвижимость < 1>. Соответственно на момент предъявления требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ (как покупателем, так и продавцом) покупатель должен уже владеть недвижимостью.

--------------------------------

< 1> Ср.: абз. 2 и 4 п. 61 Постановления N 10/22.

Можно перечислить некоторые исключения из этого правила, к которым относятся ситуации, когда:

- невладеющий покупатель может соединить требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ с требованием из ст. 398 ГК РФ;

- невладеющий покупатель и владеющий продавец могут обосновать, что договор продажи недвижимости (или, возможно, даже закон) expressis verbis не ставит переход права собственности в зависимость от передачи имущества;

- недвижимостью пользуется третье лицо (например, арендатор) на основании договора с продавцом;

- владение находится у незаконного владельца. В этом случае к покупателю переходит и право истребовать имущество по ст. 301 ГК РФ с момента государственной регистрации < 1> (впрочем, п. 61 Постановления N 10/22 почему-то проигнорировал этот случай).

--------------------------------

< 1> В литературе высказывается мнение, согласно которому в этом случае будет иметь место не продажа недвижимости, а уступка обязательственного по своей природе права из ст. 301 ГК РФ (см., например: Крашенинников Е.А. Уступка притязания из ст. 301 ГК РФ // Очерки по торговому праву: Сборник науч. тр. / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Ярославль, 2003. С. 36 - 46). Это мнение легко оказывается пустым теоретизированием применительно к недвижимости, права на которую (в том числе нарушенные вместе с притязаниями из гл. 20 ГК РФ) переходят на основании традиционных сделок после государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время практика склоняется к тому, что юридически обеспеченная возможность получения владения покупателем является существенным условием предъявления самостоятельного требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Указанная возможность владеть должна в свете ст. 398 ГК РФ служить не только основанием, но и условием для государственной регистрации перехода права собственности, за исключением случаев, когда сама эта возможность возникает вследствие регистрации, как в случае с нахождением имущества во владении третьих лиц в момент отчуждения.

Исполнение обязанности по оплате. Иногда суды рассматривают оплату как самостоятельное условие удовлетворения требований < 1>. Видимо, это основано на довольно распространенной позиции, что основанием удовлетворения рассматриваемого требования является по общему правилу не только наличие, но и исполнение договора.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Московского округа от 3 февраля 2011 г. по делу N А41-34909/09.

С точки зрения п. п. 61 и 62 Постановления N 10/22 такой подход применим только к случаю, когда переход права собственности будет регистрироваться при отсутствии продавца (особенно абз. 4 п. 62). Выше уже отмечалось, что в соответствии с условиями договора обязанность оказывать содействие в государственной регистрации может быть поставлена в зависимость от исполнения других условий, например оплаты недвижимости. Но в этом случае следует говорить об отсутствии уклонения, а не о том, что это самостоятельное условие.

Пассивная легитимация. Как известно, п. 3 ст. 551 ГК РФ не называет лицо, к которому может быть предъявлено рассматриваемое требование. Абзац 1 п. 61 Постановления N 10/22 признает таковым другую, уклоняющуюся сторону договора купли-продажи. Ответчиком может выступать и правопреемник (п. 62 указанного Постановления), в том числе орган публичной власти, которому переданы функции по реализации данного имущества < 1>.

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 8 сентября 2010 г. N ВАС-10439/10.

Однако строгое толкование данного разъяснения способно привести к большим и неоправданным трудностям. Например, было бы разумно допустить предъявление данного требования также к сокредиторам и содолжникам (в случае множественности лиц на стороне кредитора или должника).

Важно то, чтобы в качестве правообладателя в ЕГРП значился продавец. В противном случае необходимо рассматривать спор с участием третьего лица, на которого зарегистрировано право собственности < 1>, и выяснять вопрос, может ли истец оспаривать государственную регистрацию права за этим лицом < 2>.

--------------------------------

< 1> На рассмотрение ВАС РФ попало интересное дело, когда продавец, уклоняющийся от государственной регистрации перехода права собственности, затем заключил договор об отступном с заимодавцем, зарегистрировав переход права собственности в его пользу. В дальнейшем как договор займа, так и соглашение об отступном были признаны недействительными (в другом деле). Однако государственную регистрацию перехода права собственности обратно к продавцу провести не успели, так как до этого он был ликвидирован. В результате суды удовлетворили иск из п. 3 ст. 551 ГК РФ к несостоявшемуся заимодавцу (Определение ВАС РФ от 29 июня 2009 г. N ВАС-7138/09).

< 2> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 ноября 2010 г. по делу N А56-31103/2009.

Удовлетворение иных требований, соединенных с требованием из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Далеко не всегда рассматриваемое требование является самостоятельным способом защиты нарушенных прав. Оно может предъявляться совместно (в качестве составного иска) с требованиями:

- из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ (когда покупатель не является владеющим и законом или договором прямо не предусмотрено, что государственная регистрация перехода права собственности осуществляется до передачи имущества) < 1>;

--------------------------------

< 1> Постановление N 10/22, забыв, видимо, о том, что рассматриваемое требование может быть предъявлено и продавцом, указывает в абз. 3 п. 61 на соединение только с требованием из ст. 398 ГК РФ.

- из ст. 464 ГК РФ (когда покупателю не переданы относящиеся к недвижимости документы, необходимые для государственной регистрации, при этом ч. 2 данной статьи не предусматривает возможность истребования документов, позволяя покупателю лишь отказаться от товара < 1>);

--------------------------------

< 1> Ввиду Постановления Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. N 17074/09 следует по аналогии допустить возможность отобрания этих документов по ст. 398 ГК РФ.

- из ст. 165 ГК РФ (когда договор об отчуждении не соответствует требованиям о нотариальном удостоверении или государственной регистрации < 1> либо вместе с регистрацией перехода права собственности необходима регистрация соглашения о переводе прав и обязанностей по другому договору, например аренды < 2>, но тогда это уже не условие удовлетворения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ). Особенностью этого случая является то, что требование из п. 3 ст. 165 ГК РФ нельзя соединить с требованием из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ, поскольку до государственной регистрации обязательство отсутствует. Следовательно, при необходимости соединения с требованием из ст. 165 ГК РФ рассматриваемое требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ может быть предъявлено стороной по сделке только тогда, когда покупатель уже владеет недвижимостью;

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 14 ноября 2011 г. N ВАС-14024/11 (не был зарегистрирован договор дарения; применена ст. 208 ГК РФ); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 июля 2011 г. по делу N А26-11155/2009 (не был зарегистрирован договор купли-продажи жилого помещения; по отказу в требовании из п. 3 ст. 551 ГК РФ дело направлено на новое рассмотрение).

< 2> Определение ВАС РФ от 14 июля 2011 г. N ВАС-8863/11.

- из того же п. 3 ст. 551 ГК РФ: с требованием о возмещении убытков, причиненных истцу необоснованным уклонением другой стороны. Вопрос об обоснованности, не имеющий значения для требования о государственной регистрации перехода права собственности, должен решаться с учетом того, что до государственной регистрации для третьих лиц собственником остается продавец < 1>. Если он извлек выгоду из того, что уклонялся от государственной регистрации, она и должна составить убыток покупателя. Так, в Определении ВАС РФ рассмотрена ситуация, когда покупатель обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде получения продавцом арендной платы за период, когда последний уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности. Суды, отказывая в иске, отметили, что данные суммы не составляют неосновательного обогащения, а с иными требованиями покупатель не обращался, намекая на иск о возмещении убытков < 2>. Представляется возможным аналогичным образом решать вопрос, когда у продавца возникает требование о возмещении вреда, причиненного проданному имуществу (гл. 59 ГК РФ), и о возврате или возмещении доходов, полученных незаконным владельцем (ст. 303 ГК РФ). Согласно же " обязательственной теории" стороны в данном случае отвечают прежде всего за просрочку по правилам ст. ст. 405 и 406 ГК РФ < 3>.

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 16 июня 2010 г. N ВАС-7608/10: " В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю ссылка на необоснованное получение комитетом арендных платежей правомерно отклонена судами, поскольку согласно пункту 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами".

< 2> В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 декабря 2009 г. по делу N А21-10010/2008 рассматривалось дело о взыскании арендной платы как упущенной выгоды, вызванной необоснованным уклонением продавца. В иске было отказано, так как не доказаны неправомерность уклонения и " реальность получения указанных арендных платежей".

< 3> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010. С. 145 - 146 (автор комментария к гл. 30 - А.А. Павлов).

Итак, необоснованность уклонения должна заключаться в том, что уклоняющаяся сторона по сделке пытается извлечь выгоду из отсутствия изменений в отношениях с третьими лицами. В то же время изменение отношений между продавцом и покупателем происходит в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ до государственной регистрации, отчего арендная плата самому продавцу может не выплачиваться уже по другому основанию, нежели как причиненный продавцом убыток < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 13 октября 2011 г. N 4408/11: данные суммы рассматриваются как неосновательное обогащение, поскольку (владеющий) арендатор с момента заключения договора купли-продажи перестает владеть на основании договора аренды. Напротив, к примеру, в Постановлении ФАС Уральского округа от 20 октября 2011 г. по делу N А60-43404/2010 эти суммы рассматривались как убытки.

Ситуация с требованием передать документы (ст. 464 ГК РФ) позволяет говорить о том, что требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ может быть удовлетворено только тогда, когда ответчик препятствует государственной регистрации непредставлением заявления со своей стороны или обращениями в регистрирующий орган о приостановлении или прекращении государственной регистрации. Непредставление прочих документов, поскольку они охватываются понятием " документов, относящихся к недвижимости", является лишь признаком уклонения. Это имеет значение и для целей толкования абз. 2 п. 64 Постановления N 10/22, в котором указано на непредставление документов, необходимых для регистрации, как на момент начала течения срока исковой давности.

Исковая давность по требованию

о государственной регистрации перехода права собственности

Распространение исковой давности на требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если признать требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ возникающим из обязательства, государственная регистрация должна осуществляться в сроки, предусмотренные ст. 314 ГК РФ, а исковая давность - начинать течение с момента, определенного в п. 2 ст. 200 ГК РФ < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: Постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2007 г., от 11 мая 2007 г. N КГ-А40/2704-07 и Определение ВАС РФ от 14 августа 2007 г. N 8553/07.

Вместе с тем и ранее встречались судебные решения, в которых отрицалось распространение на рассматриваемое требование исковой давности. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа отмечалось: " Ссылки заявителя на пропуск срока исковой давности судами правомерно отклонены, поскольку государственная регистрация перехода права носит заявительный характер и законом не установлен срок для обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Уральского округа от 21 октября 2009 г. N Ф09-7736/09-С6 по делу N А76-3853/2009. Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2006 г. по делу N А10-588/06: " Законодатель не ограничивает срок, в течение которого стороны по сделке могут обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Оснований для применения срока исковой давности не имеется". См. также: Постановление ФАС Поволжского округа от 29 сентября 2005 г. N А49-479/2005.

Казалось бы, Постановление N 10/22 склоняется в пользу первой позиции, распространяющей на требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ общий срок исковой давности, " поскольку законом не предусмотрено иное" (абз. 1 п. 64). Но в следующем абзаце того же пункта Постановления N 10/22 признается, что срок исковой давности течет не по правилам п. 2 ст. 200 ГК РФ, а в соответствии с п. 1 данной статьи < 1>.

--------------------------------

< 1> В Постановлении Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. N 2665/12 указано, что рассматриваемое требование подвержено сроку исковой давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования, но срок начинает течь не по правилам п. 2 ст. 200 ГК РФ, а когда соответствующее право окажется нарушенным: " когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации". Эта позиция не соответствует и тому, что п. 3. ст. 551 ГК РФ, как указывалось ранее, охватывает лишь случай такого уклонения, которое заключается в непредставлении заявления на проведение государственной регистрации, тогда как непредставление иных документов охватывается ст. 464 ГК РФ.

Таким образом, Постановление N 10/22 только придает требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ своеобразный " налет обязательственности", не решая четко вопрос правовой природы данного требования. Такая позиция высшего судебного органа не препятствует судам в применении к рассматриваемому требованию п. 2 ст. 200 ГК РФ даже и после принятия Постановления N 10/22 < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25 августа 2010 г. по делу N А43-25834/2008, где применены сразу и первый, и второй пункты ст. 200 ГК РФ. Такова вообще практика в Волго-Вятском округе (см., например: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 апреля 2009 г. N А11-3441/2008, а также Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12 марта 2012 г. по делу N А33-5026/2011).

Между тем выражение " поскольку законом не предусмотрено иное" открывает возможность уточнить практику: отграничить требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ, соединенное с требованием из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ (когда на последнее распространяется исковая давность и при этом от его удовлетворения зависит удовлетворение требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ), от " чистого" требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ, предъявленного владеющим покупателем (или к нему). Последнее, не связанное с лишением владения, подпадает через ст. 305 ГК РФ под иски из ст. 304 ГК РФ и соответственно под ст. 208 ГК РФ < 1>.

--------------------------------

< 1> В Определении ВАС РФ от 17 августа 2009 г. N ВАС-10350/09 отмечено: " Суды обоснованно не согласились с заявителем, по мнению которого к заявленному им требованию сроки исковой давности в силу части 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заявленное требование не направлено на устранение каких-либо нарушений права собственности или права владения в отношении спорного объекта". Но в другом Определении ВАС РФ от 23 мая 2007 г. N 11918/05 было высказано иное мнение: " Настоящий иск, в том числе в части государственной регистрации права государственной собственности Российской Федерации, предъявлен с целью защиты права оперативного управления, которое возникло у администрации порта на основании Договора и которое до его государственной регистрации истец не имеет возможности осуществлять".