Чистая текущая стоимость доходов NPV (ЧТСД)

Показатель, позволяющий принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета:

· Определение текущей стоимости каждой суммы потока доходов, исходя из заданной ставки дисконтирования.

· Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту.

Используется формула:

NPV=ПД-ПЗ.

– дисконтированный множитель.

– годовые денежные поступления.

i – %-я ставка.

IC – разовые инвестиции (вложенный капитал).

ПД – приведенные доходы.

ПЗ – приведенные затраты.

Если NPV > 0, то инвестор принимает проект. Иначе – отклоняет.

Ставка доходности проекта (СДП) или индекс рентабельности рассчитывается как отношение NPV (ЧТСД) к величине инвестиций.

По экономическому содержанию СДП показывает прирост активов на единицу инвестиций.

Если индекс > 1, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности. Если в инвестиционных проектах величина NPV одинакова, то предпочтение отдается проекту, у которого ставка доходности больше.

1.8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Факторы учитывающие при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Показатели: модифицированная ставка доходности, ставка доходности финансового менеджмента. Экономическое содержание. Этапы расчета.

Оценка инвестиционной привлекательности необходимаесли:

· Инвестиционный проект является самостоятельным объектом оценки

· Одним из элементов собственности, выделяемом в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью.

Потенциальному собственнику необходимо:

· Определить срок, требуемый для возврата инвестиций.

· Определить реальный прирост активов от приобретения собственности.

· Оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности

Факторами, учитываемыми при оценке инвестиционной привлекательности ОН служат: ситуация на рынке инвестиций, состояние финансового рынка, профессиональные интересы и навыки инвестора, финансовая состоятельность проекта.

Показатели с учетом временного фактора использования:

· Период окупаемости.

· Чистая текущая стоимость доходов.

· Ставка доходности проекта.

· Внутренняя ставка доходности.

· Модифицированная ставка доходности.

· Ставка доходности финансового менеджмента.

Модифицированная ставка доходности.

МСД позволяет устранить существенный недостаток показателя ВСД, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств, если затраты в недвижимости осуществляются в течении длительного промежутка времени, то временно свободные денежные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно вложить в другой второстепенный проект (инвестиции должны быть безрисковыми и высоколиквидными). Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе финансового рынка.

Схема расчета МСД:

1. Определяем величину безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Дисконтируем затраты по проекту по безрисковой ставке.

3. Составляем модифицированный денежный поток.

4. Рассчитываем модифицированную ставку доходности по схеме ВСД.

Ставка доходности финансового менеджмента FMRR:

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по проекту, продисконтированная по безрисковой ликвидной ставке

3. Определяется круговая ставка доходности (среднерыночная)

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от инвестиций проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляют модифицированный денежный поток.

Рассчитывают FMRR по схеме определения ВСД на основе модифицированного денежного потока.