Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом






Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом рассмотрим на условном примере. Согласно условиям задачи (см. п. 2.2.1), площадь оцениваемого объекта составляет 500 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 3.2.5 (студенты выбирают харак­теристики объектов-аналогов согласно своему варианту из таблицы 2.2.3).

Таблица 3.2.5

Условный пример
Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект-аналог 3 Объект-аналог 4
Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб Пло- щадь, м2 Оф- фис Пар- ковка Цена сделки, тыс.руб
  есть есть 16 500   нет нет 13 450   есть есть 12 800   есть нет 12 300

 

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Как видно из таблицы 3.2.5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-анало­гов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Од­нако у объекта-аналога 1 есть офис и парковка, а у объекта-аналога 2 их нет.

2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравни­ваем объекты-аналоги 1 и 2 по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):

Коф+парк = Ссд1 – Ссд2 = 16 500 – 13450 = 3 050 тыс.руб.

3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4:

Коф = 12 800 – 12 300 = 500 тыс. руб.

4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной терри­тории:

Коф+парк – Коф = 3 050 – 500 = 2 550 тыс.руб.

5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта ана­лога 1 есть парковка, а у оцениваемого объекта парковка отсутствует), то дела­ется минусовая коррек­тировка:

Сн(оф+парк) = Ссд1 – Кпарк = 16 500 – 2 550 = 13 950 тыс.руб.

6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыноч­ных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплек­сами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оце­ниваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где нахо­дится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответст­венно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

Сн(мест) = 13 950 · 1, 05 = 14 647 тыс. руб.

7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимо­сти за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи, отра­женным в п. 2.2.1), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости – 6, 5 % (65 /10). Соответст­венно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырас­тит на 3, 25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скоррек­тированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недви­жимости составит:

Сн = 14 647 · 1, 0325 = 15 123 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, достаточно близка к цене предложения (по условиям задачи состав­ляет 15 650 тыс.руб.), но на 527 тыс. руб. меньше ее.

 






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.