районної ради

Голові Києво-Святошинської

________________________________________________

вул. Янтарна, 12, м. Київ,

03170,

Про систематичне порушення членами правління ОСББ „Боярчанка” Статуту об’єднання

Відповідно до статті 7 Закону України „Про житлово-комунальні послуги” до повноважень органів місцевого самоврядування у сфері житлово-комунальних послуг належить здійснення контролю за дотриманням законодавства щодо захисту прав споживачів у сфері житлово-комунальних послуг

У зв’язку з цим, прошу Вас надати допомогу у спонуканні правління Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Боярчанка” (далі − ОСББ) до виконання Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та інших нормативно-правових актів, які унормовують питання житлово-комунальної сфери, а також Статуту об’єднання.

По суті викладеного питання повідомляю наступне.

5 листопада 2009 року співвласники житлових та нежитлових приміщень будинку № 19 А, що знаходиться на вул. Білогородській у місті Боярці Києво-Святошинського району Київської області прийняли рішення щодо створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку „Боярчанка”. Рішенням виконкому Боярської міської Ради від 02.02.2010 № 19/1 зазначене ОСББ зареєстровано та відповідно до законодавства оформлено як юридичну особу.

У червні 2010 року вказаний вище будинок прийнято на баланс об’єднання.

З початку діяльності зазначеного ОСББ, голови правління не вважали за необхідне виконувати вимоги Статуту (за чотири роки змінилося 3 голови правління). Я впевнений, що ніхто з них не прочитав до кінця цей основний документ об’єднання.

Негативна тенденція зберігається до сьогоднішнього дня.

Так минулого року, незважаючи на мої неодноразові звернення, 15.06.2014 із піврічним запізненням та без відповідного кворуму правлінням здійснено спробу проведення загальних зборів об’єднання.

Відповідно до п.5.1 Статуту ОСББ чергові загальні збори членів об’єднання скликаються правлінням не рідше ніж 1 раз на рік, як правило, по закінченні календарного року для розгляду наслідків діяльності об’єднання. Також положеннями Статуту передбачено, що правління об’єднання складає щорічний кошторис надходжень і витрат на наступний фінансовий рік і визначає розміри платежів кожного члена об’єднання. Кошторис об’єднання складається до 25 грудня поточного року з подальшим затвердженням на чергових загальних зборах членів об’єднання (п.7.1 Статуту). Перший фінансовий рік об’єднання починається з дати його державної реєстрації і закінчується 31 грудня. Наступні фінансові роки відповідають календарним (п.7.2 Статуту), що було порушено.

У зв’язку з відсутністю кворуму збори 15.06.2014 не відбулися та відповідно до п.5.4 Статуту (У разі відсутності кворуму для проведення загальних зборів Правління визначає нову дату і час їх проведення, про що члени об’єднання повідомляються додатково. Нові збори призначаються не раніше 14 днів і не пізніше 30 днів з моменту зборів, що не відбулися, і є чинними, якщо на них присутні не менше 30 відсотків членів об’єднання. На таких зборах рішення приймаються 3/4 голосів присутніх членів об’єднання) призначено нову дату проведення зборів − 02.07.2014. При цьому було порушено вимоги п.5.2 Статуту (за 14 днів до дати проведення загальних зборів кожному члену об’єднання не було вручено під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) на вказану адресу письмове повідомлення про проведення загальних зборів, у якому повинно було зазначено порядок денний, дата та місце їх проведення), зокрема, члени об’єднання про дату проведення зборів повідомлялися лише по телефону.

Наявність або відсутність кворуму на зборах 02.07.2014 я не в змозі підтвердити чи спростувати, у зв’язку з тим, що в об’єднанні не забезпечено належний облік членів ОСББ. Крім того, під час реєстрації членів об’єднання були допущені грубі порушення. Зокрема, організаторами зборів підготовлено загальний список мешканців, що проживають у нашому будинку, і кожний учасник зборів ставив підпис напроти свого прізвища. Незважаючи на те, що прізвища членів ОСББ було виділено іншим шрифтом, об’єктивно підрахувати їх загальну кількість і кількість, яка брала участь у цих зборах, було проблематично. На моє запитання щодо необхідності реєстрації наймачів, орендарів, власників, які не є членами ОСББ, житлових та нежитлових приміщень, відповіді я не отримав.

Слід також зазначити, що частина членів ОСББ після реєстрації залишила збори і ряд важливих питань (зокрема прийняття кошторису) були проголосовані без них.

Поряд з тим, процедурне питання щодо механізму підрахунку голосів членів ОСББ не було прийнято, тобто в залі якісь люди піднімали руки, головуючий підраховував їх кількість і таким чином приймалися рішення. Я з повною відповідальністю можу заявити, що в голосуванні брали окремі особи, які не є членами об’єднання.

Наступним грубим порушенням, яке було допущено членами правління ОСББ, це факт самовільного збільшення розмірів внесків та платежів мешканців будинку порівняно з тими, які було проголосовано на так званих зборах 02.07.2014. Зокрема: вартість за обслуговування будинку та прибудинкової території було збільшено з 2, 50 грн. до 2, 74 грн. за 1 м² загальної площі, за опалення – з 3, 77 грн. до 4, 45 грн. за 1 м² опалювальної площі, за підігрів гарячої води – з 15, 7 грн. до 22, 94 грн. за 1 м³ води.

Крім того, було збільшено щомісячні внески до ремонтного фонду з 5000 до 10000 грн., загальновиробничі витрати з 1000 грн. до 1588.97 грн.

Зазначені тарифи відображено в кошторисі, який було розміщено в кожному під’їзді (на дошці об’яв) з метою ознайомлення з ним мешканців будинку (додається − додаток № 1).

З метою припинення зазначених зловживань з боку правління об’єднання 05.08.2014 я звернувся до керівництва ОСББ (лист додається, додаток № 2) з проханням надати мені можливість ознайомитися з протоколом загальних зборів від 02.07.2014 та списком членів об’єднання станом на день проведення зборів, а також надати роз’яснення щодо тарифів, що представлені для ознайомлення.

На жаль відповіді на своє звернення до сьогоднішнього дня я не отримав.

Після написання звернення до ОСББ я був здивований текстом повідомлення правління ОСББ, яке було розміщено на дошці об’яв (додається, додаток № 3). Правління інформувало, що відповідно до рішення загальних зборів ОСББ від 02.07.2014 затверджено наступні тарифи: обслуговування будинку та прибудинкової території − 2, 59 грн./м², опалення − 3, 69 грн./м², підігрів води − 15, 71 грн./м³, які за своїм розміром близькі до тих, що були прийняті на вказаних зборах. Будь-яких роз’яснень щодо попередніх тарифів не надано.

Порушуючи вимоги ст.10 Закону України „Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” та п.5.9 Статуту правління ОСББ рішення загальних зборів від 02.07.2014, у тому числі кошторис витрат та надходжень ОСББ на 2014 рік, який би підтвердив останню редакцію тарифів, до сьогоднішнього дня не оприлюднено.

За логікою правління ОСББ члени об’єднання на зборах можуть приймати будь-які тарифи, а їх розмір визначають голова правління з управителем, можуть їх збільшити або зменшити незважаючи на вимоги Статуту ОСББ та законів України, які не надають їм таких повноважень.

Аналогічні порушення допущено і цього року. Незважаючи на те, що сьогодні вже 27.01.2015 кошторис не підготовлено, день проведення загальних зборів не призначено. На моє переконання голова правління нездатна виконувати одне із основних своїх обов’язків, зокрема, забезпечувати виконання рішень загальних зборів членів об’єднання, одним із таких рішень було прийняття Статуту.

Слід зазначити, що мною описані окремі факти порушення законодавства України та Статуту об’єднання. Насправді таких порушень значно більше. Зазначу далеко неповний перелік положень Статуту, які порушено головою, членами правління та управителем ОСББ „Боярчанка” у ході їх діяльності або бездіяльності. Зокрема:

1) обрання членів правління об’єднання;

2) питання про використання об’єктів, що перебувають у спільній власності членів об’єднання;

3) підготовка кошторису, балансу та річного звіту об’єднання;

4) прийняття рішень про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;

5) встановлення обмежень на користування об’єктами, які перебувають у спільній власності членів об’єднання;

6) прийняття рішень про передачу в оренду об’єктів, які перебувають у спільній власності членів об’єднання, фізичним і юридичним особам;

7) розпорядження коштами об’єднання відповідно до затвердженого загальними зборами об’єднання кошторису;

8) для накопичення коштів на ремонт неподільного та загального майна і термінового усунення збитків, що виникли в результаті аварій чи непередбачених обставин, в обов’язковому порядку створюються ремонтний та резервний фонди об’єднання. Кошти цих фондів акумулюються на рахунку об’єднання у банківських установах і використовуються виключно за цільовим призначенням.

Наступною причиною мого звернення до Вас є факт необ’єктивного формування тарифу на комунальну послугу щодо забезпечення мешканців нашого будинку гарячою водою.

Економічно обґрунтовані витрати на підігрів 1 м³ гарячої води значно перевищують ту суму, яку на сьогодні сплачують мешканці нашого будинку за цю послугу, та складає 41, 90 грн. за 1 м³ у неопалювальний період, 21, 53 грн. за 1 м³ − в опалювальний період (розрахунок у таблицях № 1, 2, додається). Середня вартість 1 м³ гарячої води становить 31, 72 грн. Необхідно також враховувати, що в цей тариф не входить вартість холодної води, лише затрати на її підігрів. На підставі викладеного можна зробити висновок, що мешканці нашого будинку недоплачують за кожний м³ гарячої види 16, 01 грн. (31, 72− 15, 71=16, 01), а за 503 м³ недоплата складає 8053, 03 грн. щомісячно. Зазначена сума компенсується з доходів, які надходять від мешканців будинку за оплату комунальної послуги − обслуговування будинку та прибудинкової території. Якщо суму недоплати (8053, 03 грн.) за підігрів гарячої води поділити на загальну площу квартир та офісів (14356, 7 м²) то на 1 м² припадає 0, 56 коп. Тобто, мешканець трикімнатної квартири, незалежно від того скільки він спожив гарячої води, щомісячно сплачує 61, 6 грн. (110 м² *0, 56=61, 6 грн.), двокімнатної (75 м²) − 42 грн., однокімнатної (51 м²) − 28, 56 грн. Якщо мешканець квартири взагалі не споживав гарячу воду, він незважаючи на це сплачує зазначені суми. Вказану схему здешевлення підігріву гарячої води розробили члени правління ОСББ, з якою я не можу погодитись.

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 01 червня 2011 року № 869 „Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги” вартість надання одиниці послуги з постачання гарячої води визначеної кількості та відповідної якості, розраховується на основі економічно обґрунтованих планованих витрат, що грубо порушено правлінням нашого об’єднання.

На мою думку, дії правління ОСББ щодо перерозподілу частини витрат з постачання гарячої води до витрат на утримання будинку та прибудинкової території, а також для забезпечення опалення будинку є неприйнятними. Зокрема, витрати на оплату праці двох з чотирьох операторів котельні віднесено до витрат на утримання будинку та прибудинкової території (мотивація − виконують диспетчерські функції, проте в будинку де лише 180 квартир та 20 офісів кількість повідомлень, що надходить до такого диспетчера за добу мізерна або немає взагалі).

Крім того, з метою невиправданого збільшення прибуткової частини кошторису, правління умисно допускає відверті помилки при розробленні цього важливого документа, зокрема, в опалювальний період газ витрачається на опалення та підігрів гарячої води (5 частина від загальної кількості витраченого газу, цей факт встановлено в результаті замірів у неопалювальний період), проте правління не вважає за потрібне цю кількість газу віднімати при підрахунку витрат на опалення будинку, тобто вартість газу 7170 грн., яка витрачається щомісячно на підігрів гарячої води, в опалювальний період також враховується у видатках на опалення будинку, аналогічна картина (подвійного обліковування) витрат на оплату праці операторів котельні.

У результаті таких дій мешканці будинку оплачують значно більшу суму за комунальні послуги, крім того власники, наймачі, орендарі житлових та нежитлових приміщень, які не користуються гарячою водою, змушені оплачувати цю послугу. Чим більша квартира у мешканця будинку, тим більшу суму він перераховує.

Крім того, із-за відсутності циркуляції гарячої води по стояках значна частина мешканців будинку не бажають користуватися цією послугою (причина − потрібно злити значну кількість води в каналізацію щоб отримати гарячу воду, вартість холодної води та її відведення в Боярці сягає майже 16 грн. за 1 м³). Керівництво об’єднання незважаючи на неодноразові доручення загальних зборів цю проблему до сьогоднішнього дня не вирішило. Зазначений факт є однією з причин непомірно високої собівартості комунальної послуги щодо забезпечення мешканців будинку гарячою водою, у зв’язку з тим, що 200 потенційних споживачів цієї послуги (власники, наймачі, орендарі житлових і нежитлових приміщень) споживають у середньому в місяць лише 500 м³ гарячої води.

Хочу також зауважити, що будь-який контроль за роботою об’єднання з боку Боярської міської ради не здійснюється. З початку створення ОСББ на жодних загальних зборах, за виключенням установчих, представники Боярської міської ради участь не брали. Запрошує їх правління чи ні, мені не відомо. Перші кошториси (на 2010, 2011 роки) надсилалися на затвердження до зазначеної ради. На мою думку їх ніхто не вивчав, тому що це були перші наші фінансові документи і складалися вони з багатьма порушеннями вимог нормативних документів, проте з боку влади жодних зауважень не було.

Прикрим також є той факт, що з початку створення ОСББ жодного разу не проводилася перевірка фінансово-господарської діяльності об’єднання, причина − ревізійна комісія свої обов’язки не виконує, до речі в Статуті в таких випадках передбачено залучення аудитора. Проте цим правом жодний голова правління не скористався, напрошується питання, чому?

Відповідно до статті 18 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні” органи місцевого самоврядування можуть виступати з ініціативою щодо перевірок, а також організовувати проведення перевірок на підприємствах, в установах та організаціях, що не перебувають у комунальній власності, з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади, у зв’язку з цим, а також з метою захисту прав членів нашого об’єднання, прошу Вас організувати перевірку фінансово-господарської діяльності ОСББ „Боярчанка” та питань, що викладені в цьому зверненні.

Користуючись нагодою, хочу звернутися до Вас ще з одним питанням, яке стосується земельної ділянки, на якій знаходиться наш багатоквартирний будинок.

Відповідно до частини 1, 2 статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників.

ОСББ „Боярчанка” на початку 2013 року, на виконання рішення загальних зборів, звернулося до Боярської міської ради з проханням щодо передачі земельної ділянки, на якій знаходиться наш багатоквартирний будинок, безоплатно у власність або в постійне користування об’єднанню власників. На найближчому пленарному засідання зазначеної ради було прийнято рішення щодо надання дозволу ОСББ „Боярчанка” на виготовлення відповідної технічної документації. Державним підприємством „Київський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” у першому півріччі 2013 року підготовлено технічну документація із землеустрою щодо встановлення меж указаної земельної ділянки в натурі (на місцевості). На жаль, до сьогоднішнього дня питання щодо передачі земельної ділянки безоплатно у власність або в користування об'єднанню власників залишається невирішеним. Виконком Боярської міської ради це питання на пленарне засідання не виносив, а надіслав у нашу адресу нічим необґрунтовану відмову. Напрошується запитання, навіщо було надавати дозвіл на виготовлення технічної документації? Поряд з тим, прошу надати роз’яснення, відповідно до яких нормативно-правових актів ми повинні утримувати двірника для прибирання прибудинкової території, яка не знаходиться в нас у власносності, в оренді або користуванні? І яке відношення ми маємо до майданчика зі збору сміття, який убирає наш двірник (по черзі з двірником комунального підприємства) на вимогу комунального підприємства?

Прошу Вашої допомоги у вирішення питання щодо приватизації прибудинкової території нашого будинку..

___.01.2015 _______________