Занятие №4

Тема: Продажа недвижимого имущества

1. Договор продажи недвижимости

2. Продажа жилых помещений

3. Продажа предприятия

Нормативный материал и материалы судебной практики

1. ГК РФ гл.30 §7, 8.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Закон РФ от 2.07.1997г. (в ред. от 23.07.2013) // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594.

3. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 20.04.2010г. (п.п.60-65) // Вестник ВАС РФ. 2010. №6.

4. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 // СПС Консультант Плюс

5. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

6. О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса РФ о договоре поставки: постановление Пленума ВАС РФ от 22.10.1997г. №18 // Вестник ВАС РФ. 1998. №3.

Задачи

1. Никитин продал Костину жилой дом. Договор был удостоверен у нотариуса. Костин вселился в дом, но зарегистрировать договор стороны не успели, так как Никитин заболел и вскоре умер, а основная часть необходимых для регистрации документов находилась у него.

Наследники Никитина потребовали выселения Костина, утверждая, что заключенный им с Никитиным договор недействителен, не осуществлена и передача жилого дома. Они же нуждаются в данном жилом доме, так как всегда использовали его под дачу. Кроме того, наследники считали договор недействительным еще и потому, что в нем ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом. Уплаченную Костиным денежную сумму они готовы вернуть.

Костин обратился в юридическую консультацию с просьбой разъяснить ему, действителен ли заключенный им договор и может ли он зарегистрировать свое право собственности на дом и земельный участок.

2. Стороны заключили договор купли-продажи здания, в котором среди прочего было предусмотрено условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. После подписания договора стороны обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора. Регистрирующий орган на основании п.1 ст.20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказал в регистрации. Стороны обратились в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Какое решение вынесет арбитражный суд?

3. ООО «Камыш» (продавец) обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества (покупатель) к государственной регистрации перехода права собственности на проданное здание. Договор купли-продажи здания был заключен, здание передано по передаточному акту и частично оплачено, но продолжало находиться на балансе продавца, так как покупатель не зарегистрировал на себя право собственности и от переговоров по этому поводу уклоняется.

Какое решение должен принять суд? Какой способ защиты можно использовать, если от государственной регистрации уклоняется продавец в связи с тем, что покупатель не исполнил свою обязанность по оплате приобретенной недвижимости?

4.В однокомнатной квартире, купленной Гардиным у Мухиной, остался на регистрационном учете ее бывший супруг –Алехин, не являющейся собственником квартиры, не проживающей в ней и не претендующий на проживание. Покупатель был осведомлен об этом факте, но согласился на покупку, поскольку квартира его устраивала, а снять с регистрационного учета Алехина было затруднительно в связи с неизвестностью места его пребывания. Через некоторое время после оформления договора купли-продажи Алехин стал претендовать на проживание в проданной бывшей супругой квартире.

Определите его правовое положение и предложите покупателю Гардину пути разрешения возникшей ситуации.

5.ООО (продавец) предъявило иск к ООО о внесении в договор купли-продажи предприятия с рассрочкой уплаты покупной цены изменений об увеличении цены предприятия в связи со значительной инфляцией, имевшей место в течение срока, установленного договором для оплаты стоимости покупателем. Ответчик был против удовлетворения иска, ссылаясь на недопустимость изменения условий договора после его заключения.

Рассмотрите доводы сторон и решите спор.

Литература

1.Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. №6.

2.Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью. Омск. Издание ОмГУ. 2003.