Права и обязанности сторон в договоре имущественного найма.

Наймодатель и наниматель приобретают прав и обязанностей, круг которых зависит от вида договора аренды и вида имущества, передаваемого по настоящему договору.

Основные обязанности наймодателя:

1) передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма (ст. 765 ГК Украины);

2) передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, соответствующие условиям договора найма и ее назначению (ч. 1 ст. 767 ГК Украины);

3) предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею (ч. 2 ст. 767 ГК Украины);

4) уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем (ч. 2 ст. 769 ГК Украины);

5) проводить за свой счет в срок, установленный договором, капитальный ремонт вещи, переданной в найм, если иное не установлено законом или договором. Когда срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок (ч. 2 ст. 776 ГК Украины).

Основные права наймодателя:

1) гарантировать качество вещи в течение всего срока договора найма. Осуществление этого права возлагает на наймодателя обязанность обеспечить предоставленную гарантию (ст. 768 ГК Украины);

2) требовать от нанимателя своевременной уплаты арендной платы;

3) отказаться от договора найма, требовать его расторжения и возмещения убытков в установленных договором или законом случаях.

Основные обязанности нанимателя;

1) вносить плату за пользование имуществом, переданным по договору найма;

2) проверить в присутствии наймодателя в момент передачи вещи ее исправность. Необходимо иметь в виду, что при невыполнении этой обязанности вещь считается переданной нанимателю в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК Украины);

3) заключить договор страхования вещи, которая является предметом договора аренды, в случаях, предусмотренных договором или законом (ч. 2 ст. 771 ГК Украины);

4) пользоваться вещью согласно ее назначению и условиям договора (ч. 1 ст. 773 ГК Украины);

5) проводить за свой счет текущий ремонт вещи, переданной в найм, если иное не установлено законом или договором (ч. 1 ст. 776 ГК Украины);

6) устранить ухудшения вещи, которые произошли по его вине (ч. 1 ст. 779 ГК Украины);

7) в случае прекращения договора найма немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре (ч. 1 ст. 785 ГК Украины).

Основные права нанимателя:

1) требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (ч. 4 ст. 762 ГК Украины);

2) изменять состояние вещи, переданной в наем, но только с согласия наймодателя (ч. 3 ст. 773 ГК Украины);

3) по согласию наймодателя заключить договор поднайма, то есть передать вещь в пользование другому лицу, если иное не установлено договором или законом. К договору поднайма применяются положения о договоре найма, однако срок договора поднайма не может превышать срока договора найма (ст. 774 ГК Украины);

4) право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате пользования вещью, переданной в наем (ст. 775 ГК Украины);

5) улучшить вещь, переданную в найм, с согласия наймодателя (ст. 778 ГК Украины). При этом применяются определенные правила (таблица):

6) преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок после истечения срока договора при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору найма. Это право применяется только в том случае, если наймодатель и наниматель достигнут договоренностей относительно условий нового договора. В случае их отсутствия преимущественное право нанимателя прекращается. Если наниматель пожелает воспользоваться этим правом, он должен уведомить об этом наймодателя в срок, установленный договором, или в разумный срок, но в любом случае до истечения срока договора найма (ч. 1 ст. 777 ГК Украины);

7) преимущественное право перед другими лицами в случае продажи вещи, переданной в наем, на ее приобретение при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору найма (ч. 2 ст. 777 ГК Украины);

8) отказаться от договора найма, требовать его расторжения и возмещения причиненных ему убытков в установленных законом или договором случаях.

Некоторые права нанимателя возникают в связи с нарушением наймодателем возложенных на него обязанностей. В таком случае наниматель по своему усмотрению решает, каким из предусмотренных законом или договором альтернативных прав воспользоваться.

Если наймодатель не передает нанимателю имущество, наниматель имеет право по своему выбору:

1) требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;

2) отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему убытков (ст. 766 ГК Украины).

В случае, когда в вещи, которая была передана нанимателю с гарантией качества, окажутся недостатки, препятствующие ее использованию в соответствии с договором, наниматель имеет право требовать по своему выбору от наймодателя:

1) замены вещи, если это возможно;

2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

3) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

4) расторжения договора и возмещения убытков, которые были нанесены ему (ч. 2 ст. 768 ГК Украины).

Если наймодатель не уведомил нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем, наниматель имеет право требовать:

1) уменьшение размера платы за пользование вещью;

2) расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 769 ГК Украины).

Если наймодатель не провел капитального ремонта вещи, что препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право:

1) отремонтировать вещь, включив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 3 ст. 776 ГК Украины).