Понятие, виды и общая характеристика договора имущественного найма.

Проанализировав действующее законодательство, можно выделить такие виды договора найма жилья, каждый из которых имеет свою специфику и особенности правового регулирования:

1) договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. в Соответствии с ч. 2 ст. 810 ГК Украины, основания, условия, порядок заключения и прекращения настоящего договора устанавливаются законом. На сегодняшний день это, в частности, Жилищный кодекс РСФСР (далее - ЖК УССР). Существуют следующие подвиды договора найма жилья, которое является объектом права государственной и коммунальной собственности:

- договор найма служебного жилого помещения (гл. Из раздела С ЖК РСФСР, Постановление Совета Министров РСФСР " О служебные жилые помещения" от 4 февраля 1988 г. № 37);

- договор найма жилья в общежитии (гл. 4 раздела С ЖК УССР, Закон Украины " Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий" от 4 сентября 2008 г., Постановление Совета Министров УССР " Об утверждении Примерного положения об общежитиях" от 3 июня 1986 г. № 208);

- договор найма жилого помещения из фондов жилья для временного проживания (гл. 4-1 раздела С ЖК УССР, Постановление Кабинета Министров Украины " Об утверждении Порядка формирования фондов жилья для временного проживания и Порядка предоставления и пользования жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания" от 31 марта 2004 г. № 422);

2) договор найма жилья, которое является объектом права частной собственности (его еще именуют договором коммерческого найму1). Согласно ч. 3 ст. 8 й 0 ГК Украины к этому виду договора найма жилья, если иное не установлено законом, применяются положения ГК Украины. Законодатель выделяет особый вид этого договора - договор аренды жилья с выкупом (ст. 810-1, части 2, 3 ст. 811 ГК Украины, Постановление Кабинета Министров Украины " Об утверждении порядка аренды жилья с выкупом" от 25 марта 2009 г. № 274);

3) договор найма социального жилья (Закон Украины " О жилищном фонде социального назначения" от 12 января 2006 г. № 3334-IV, Постановление Кабинета Министров Украины " Некоторые вопросы реализации Закона Украины " О жилищном фонде социального назначения" " от 23 июля 2008 г. № 682 и др.).

В этом параграфе основное внимание будет уделено договора найма жилья, которое является предметом регулирования гражданского права, есть договор найма жилья, принадлежащего лицам на праве частной собственности (далее - договора найма (аренды) жилья). Однако одновременно будет проводиться сравнительная характеристика этого договора с договором найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. На отдельных особенностях договора найма социального жилья мы остановимся в конце параграфа.

договору найма (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату (ст. 810 ГК Украины).

Этот договор является консенсуальним (заключенным с момента достижения согласия между сторонами всех существенных его условий) или реальным (заключенным с момента передачи жилья нанимателю), двухсторонним (права и обязанности возникают и у наймодателя, и нанимателя) и возмездному (наймодатель передает жилье нанимателю за плату). Кроме того, договор найма (аренды) жилья является каузальным, поскольку обязательным его условием является цель заключения - жилье передается нанимателю только для проживания в нем. Даже если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813 ГК Украины).

Сторонами договора найма (аренды) жилья есть собственник жилья (наймодатель) и наниматель.

Владелец жилья (наймодатель) - это физическое или юридическое лицо, которое передает или обязуется передать нанимателю жилье в пользование с определенной целью (для проживания) на определенный срок за плату.

В случае изменения собственника жилья, переданного в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя (ст. 814 ГК Украины).

Наймодателем по договору найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, является жилищно-эксплуатационная организация или соответствующее предприятие, учреждение, организация (ч. 2 ст.61 ЖКУРСР).

Наниматель - это физическое или юридическое лицо, которое согласно условиям договора найма (аренды) жилья получает жилое помещение в пользование на определенный срок за плату.

Если нанимателями жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору найма (аренды) жилья являются солидарными (ч. 3 ст. 816 ГК Украины).

По требованию нанимателя и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и по согласию наймодателя наниматель в договоре найма (аренды) жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которое постоянно проживает вместе с ним.

в Случае смерти нанимателя или выбытия его из жилья нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, которые постоянно проживали с бывшим нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одна или несколько из этих лиц. В таком случае договор найма жилья остается в силе на прежних условиях (ст. 824 ГК Украины).

Нанимателем по договору найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, в соответствии с ч. 2 ст. 61 ЖК РСФСР является гражданин, на имя которого выдан ордер, что является административно-правовым документом, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, на имя которого выдан ордер, и членам его семьи в пользование жилое помещение, указанное в нему1. Ордер должен точно соответствовать предусмотренным законом требованиям и быть установленного образца.

Выдачи ордера предшествующего пребывания гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении ему жилого помещения (гл. 1 раздела С ЖК РСФСР, Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа от 11 декабря 1984 г. № 470 (далее - Правила)). Нужно также заметить, что согласно ч. 1 ст. 58 ЖК РСФСР ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение, однако пользование им должно осуществляться только в соответствии с заключенным на основании ордера договора найма (ч. 2 ст. 61 ЖК РСФСР).

Кроме наймодателя и нанимателя, ГК Украины предусматривает наличие таких субъектов правоотношений по договору найма (аренды) жилья, как " лица, которые постоянно проживают вместе с нанимателем", не устанавливая их обязательной принадлежности к членам семьи нанимателя. ЖК УССР употребляет термин " члены семьи нанимателя", что значительно сужает круг лиц, которые могут постоянно проживать в жилом помещении вместе с нанимателем.

Согласно ч. 1 ст. 816 ГК Украины, заключая договор найма (аренды) жилья, наниматель должен указать в нем лиц, которые будут постоянно проживать вместе с ним. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем, а наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение ими условий договора.

Порядок пользования жильем нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними. В случае возникновения спора о порядке и условиях пользования этим жильем между указанными лицами, он решается в судебном порядке (ч. 4 ст. 816 ГК Украины).

Предметом договора найма (аренды) жилья могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть (ст. 812 ГК Украины).

Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ст. 382 ГК Украины).

Часть квартиры (одноквартирного дома) - жилая комната (комнаты) в квартире (одноквартирном доме), пригодна для постоянного проживания одинокого человека или семьи, а также подсобные помещения квартиры (однокомнатного дома)1.

Ужин является жилое помещение, ограниченное стенами от пола до потолка, в квартире, жилом доме, которое имеет выход в места общего пользования и в котором в соответствии с действующими санитарными нормами возможное оборудование спальных мест (ст. 22 законопроекта)2.

Согласно ч. 3 ст. 825 ГК Украины предметом договора найма (аренды) жилья может выступать и часть комнаты. Однако в таком случае следует учитывать требование законодателя о пригодности помещения для постоянного проживания в нем (ч. 2 ст. 812 ГК Украины).

Жилой дом - здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 ГК Украины). Здание становится жилым домом с момента, когда строительство ее завершено, оно принято в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого будинок1.

Кроме того, предметом договора найма (аренды) жилья может быть и частный дом. Она является сравнительно новым объектом права собственности, поэтому ее следует охарактеризовать более подробно. Усадьбой является земельный участок вместе с расположенными на ней жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями (ст. 381 ГК Украины).

Итак, усадьба, по сути, - это " сборный", многокомпонентный объект, основу которого составляет жилой дом. Относительно других объектов, расположенных на земельном участке усадьбы (хозяйственно-бытовые здания, наземные и подземные коммуникации, многолетние насаждения и т.д), то они могут быть включены в предмет рассматриваемого договора, не передаваться в найм (аренду) или вообще выступать предметом отдельного гражданско-правового договора. При этом целесообразность включения или невключения этих объектов к предмету договора найма (аренды) жилья зависит прежде всего от того, насколько они являются необходимыми для обеспечения возможности использования жилого дома для постоянного проживания.

Таким образом, жилой дом усадебного типа состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений. Характерными вспомогательными помещениями домов есть: прихожая, кухня, коридор, веранда, гардеробная, кладовая, помещение для автономной системы отопления, прачечная и т.д.

Пристройкой (к жилому дому) есть часть дома, расположенная вне контура его капитальных внешних стен и имеющая с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки имеют внутреннее соединение с основными частями домов. К ним относятся: пристроенные жилые комнаты и вспомогательные помещения (тамбуры, веранды, кухни, кладовые, ванные комнаты, уборные и т.п.).

На приусадебных участках, кроме жилых домов, размещаются хозяйственные постройки (сараи (хлева), гаражи, летние кухни, мастерские, уборные, погреба, навесы, котельные, бойлерные, трансформаторные подстанции, мусоросборники и т.п.) и хозяйственные постройки (колодцы, выгребные ямы, ограждения, ворота, калитки, замощения и т.п.) (п. 2.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24 мая 2001 г.№ 127).

Нужно также заметить, что каждое жилье включает подсобные помещения и может иметь свои вспомогательные помещения.

Подсобные помещения - это помещения кухни, ванной комнаты или душевой, санузла, квартирного коридора или прихожей, встроенных каморок или шаф1. Они не могут быть предметом отдельного договора найма (аренды).

Вспомогательные помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения (ст. 1 Закона Украины " Об объединениях совладельцев многоквартирного дома"). Предметом договора найма (аренды) жилья вспомогательные помещения выступать не могут, однако их можно передавать в наем (аренду) с соблюдением установленных законом требований.

Определение понятий отдельных видов жилой недвижимости приводятся и в налоговом законодательстве (ст. 14.1.129 Налогового кодекса Украины).

В ГК Украины (ч. 2 ст. 812) установлено единственное требование к предмету договора найма (аренды) жилья: помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем.

Следует также учитывать, что предмет договора найма (аренды) жилья должен использоваться только по целевому назначению - для проживания в нем (ч. 1 ст. 815 ГК Украины).

К предмету договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, выдвигаются более жесткие требования, в частности относительно его размера, вида, соответствия установленным требованиям из характеристик жилья, условий заселения.

Так, согласно ст. 63 ЖК РСФСР предметом договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, может быть только отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.

Не может выступать самостоятельным предметом настоящего договора жилое помещение, которое хотя и является изолированным, однако по размеру меньше 13, 65 квадратного метра жилой площади на одного человека (ст. 47 ЖК РСФСР)1.

Кроме того, жилое помещение, которое является предметом договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

При предоставлении жилых помещений не допускается заселение:

- одной комнаты лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов;

- квартиры, построенной для одной семьи, двумя и больше семьями или двумя и более одинокими лицами, за исключением случая, предусмотренного ч. 5 ст. 54 ЖК РСФСР.

Лицам пожилого возраста, а по заключению лечебного-профилактического учреждения также соответствующим категориям инвалидов и больных по их просьбе жилые помещения предоставляются на нижних этажах или в домах с лифтами (ст. 50 ЖК РСФСР).

Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма (аренды) жилья (ч. 1 ст. 820 ГК Украины). В случае, когда законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

Наниматель должен вносить плату в срок, установленный договором найма (аренды) жилья. В случае, если такой срок не установлен, он должен вносить плату ежемесячно.

Если иное не установлено договором или законом, стороны не могут изменить в одностороннем порядке размер платы за пользование жильем.

Договор найма (аренды) жилья заключается на срок установленный договором. Если в договоре срок не установлен, он считается заключенным на пять лет (ч. 1 ст. 821 ГК Украины).

Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма (аренды) жилья не предупредил нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок, а наниматель, в свою очередь, не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок (ч. 1 ст. 822 ГК Украины).

Договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, является бессрочным.

Договор найма (аренды) жилья заключается в форме (ст. 811 ГК Украины). Так же в письменной форме заключается и договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности (ст. 61 ЖК РСФСР).

При этом особые требования установлены законодателем к форме договора аренды жилья с выкупом, но они будут рассмотрены ниже.

Однако при заключении договора найма (аренды) жилья необходимо учесть то, что отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и их обременений, регулируются Законом Украины " О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" от 1 июля 2004 г. В ст. 4 указанного Закона закреплено неисчерпывающий перечень прав, которые подлежат обязательной государственной регистрации (в том числе и право пользования недвижимым имуществом). А в ст. 5 этого же Закона среди объектов недвижимого имущества, права относительно которых подлежат государственной регистрации, указаны жилые дома, здания, квартиры, жилые помещения.

Несмотря на указанное, Министерство юстиции Украины считает, что нормы Закона Украины " О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" относительно обязательности государственной регистрации такого вещного права, как пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) жилья.