Статья 40. Каждый имеет право на жилище

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

1. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также юридическую возможность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.

Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, кооперативного жилищного строительства, а также на условиях аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Решение кардинальных вопросов, связанных с правом граждан на жилище, заложено в Законе Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с данным Законом органы государственной власти, органы местного самоуправления обеспечивают жилищное строительство за счет государственных и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях найма жилых помещений, аренды, купли-продажи.

Порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органы государственной власти Российской Федерации, республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга в соответствии с существующей в каждом регионе очередью на улучшение жилищных условий. Для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, определен льготный порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма. Указанным категориям граждан жилая площадь предоставляется в первоочередном порядке. Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма является ордер, выдаваемый местным органом исполнительной власти. Жилая площадь предоставляется бесплатно в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой жилой площади -12 кв. м на человека.

На основании ордера жилищная организация заключает с нанимателем договор найма жилого помещения, в котором конкретизируются права и обязанности сторон. Наймодатель обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. Наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением; обеспечивать его сохранность; производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилыми помещениями; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Право пользования жилым помещением сохраняется за временно отсутствующим нанимателем и членами его семьи в течение шести месяцев. Однако если отсутствие свыше шести месяцев произошло по уважительной причине (например, длительное пребывание в лечебном учреждении), срок этот может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения.

Важной гарантией права граждан на жилище является установленное законом положение о том, что договор найма жилого помещения не может быть, расторгнут по инициативе наймодателя и наниматель не может быть выселен иначе как в судебном порядке и только по основаниям, указанным в законе.

Право граждан на жилище может быть реализовано и на условиях договора аренды жилого помещения. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником жилья. Стороны могут предусмотреть права и обязанности, существенно отличающиеся от предусмотренных законодательством для наймодателя и нанимателя, в том числе другие по сравнению с установленными законодательством размеры платы за пользование жилым помещением, недопущение обмена, сдачи в поднаем и т.д. Возможно установление и особых оснований и порядка расторжения договора.

Право граждан на жилище может быть реализовано также путем приобретения жилья в собственность из государственного и муниципального жилищных фондов, а также путем кооперативного и индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом от 23 декабря 1992 г. и Законом от 11 августа 1994 г.) граждане, занимающие жилые помещения по договору найма в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищных фондов, вправе приобрести эти помещения в собственность бесплатно в порядке приватизации. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству.

Характерно, что обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений производятся государственными жилищно-эксплуатационными организациями по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов. Приватизация жилья принимает массовый характер. Только в Москве по состоянию на 1993 год было приватизировано свыше 1 млн. квартир.

2. Государство всячески стимулирует и поддерживает кооперативное и индивидуальное жилищное строительство. В частности, с 1 апреля 1992 г. Сберегательный банк России начал выдавать гражданам долгосрочные кредиты (до 25 лет) практически в любых размерах на строительство, покупку, реконструкцию и капитальный ремонт индивидуального и кооперативного жилья на льготных условиях - с уплатой заемщиком 8 процентов годовых.

Предусмотрены новые формы финансирования и кредитования жилищного строительства. Получает распространение ипотечное кредитование - выдача кредита под залог недвижимого имущества того, кому выдается кредит.

Гражданам, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах.

3. Следует отметить, что в период перехода России к рыночным отношениям наметился новый курс в реализации права граждан на жилище - переход от практики распределения квартир к стимулированию покупки гражданами квартир, к созданию рынка жилья. Однако и при этом обязанности бесплатного или за доступную плату обеспечения жильем малоимущих граждан государство берет на себя. Так, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» рекомендовано органам исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга образовать региональные и местные фонды развития жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использования, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья.

Указом также установлено, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или приобретение жилья безвозмездные субсидии.

Кроме того, органы исполнительной власти, а также предприятия, учреждения, общественные объединения вправе предоставлять за счет соответствующих бюджетов или собственных средств компенсации (субсидии) гражданам, арендующим жилье у собственников, с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот