Как использовать долги в качестве рычага

Когда финансовые эксперты советуют: «Избавьтесь от долгов», – они ставят людей в крайне затруднительное положение, потому что отнимают у них главный финансовый рычаг. Такой совет не помогает людям повышать финансовое образование, потому что человек, у которого нет долгов, не может делать больше с помощью меньшего.

Предлагаю взятый из реальной жизни пример использования долгов в качестве рычага. Чтобы вам было легче понять суть схемы, я постараюсь максимально упростить цифры.

В 1980-е годы я купил дом с двумя спальнями и одной ванной за 50 тысяч долларов. Это был симпатичный домик в хорошем районе, в двух шагах от парка с живописным прудом. Проблема была в том, что он нуждался в ремонте.

Я заплатил первый взнос в размере 5 тысяч долларов, а продавец профинансировал остальные 45 тысяч долларов под 10 процентов. Поскольку сделка финансировалась продавцом, мне не нужно было обращаться в банк за кредитом. Общая сумма ежемесячного платежа, которая складывается из основной суммы, процентов, налогов и страхования, составляла примерно 450 долларов. Средняя квартплата в этом районе составляла примерно 750 долларов в месяц.

После того как недвижимость была переоформлена, я пришел в банк и попросил 5 тысяч долларов на обустройство дома.

На этот кредит я пристроил к зданию большую главную спальню с примыкающей ванной и провел остальные ремонтные работы. Теперь у меня был почти новый дом с 3 спальнями и 2 ванными. Квартплата за такой дом составляла тысячу долларов в месяц.

Когда процентные ставки снова начали снижаться, я еще раз обратился в банк, который выдал мне 5 тысяч долларов, и попросил о новом кредите – под залог всего дома.

Дом был оценен в 95 тысяч долларов. Банкир предоставил мне 80-процентный заем: 76 тысяч долларов на 10 лет с фиксированной ставкой 9 процентов. Я погасил 45 тысяч долларов кредита, полученного от продавца, 5 тысяч долларов банковского кредита на обустройство дома, а остальные не облагаемые налогом 25 тысяч долларов положил в карман.

Общая сумма моего ежемесячного платежа составляла около 700 долларов в месяц. Сто долларов из квартплаты я откладывал на ремонтные работы и непредвиденные расходы. В итоге получаемая от жильца тысяча долларов каждый месяц приносила в мой карман около 200 долларов чистого денежного потока.

В: – Получается, что вы не вкладывали в этот инвестиционный объект свои собственные деньги?

О: – Совершенно верно. И это означает, что показатель рентабельности данной инвестиции был равен бесконечности.

В: – Равен бесконечности? Почему?

О: – Потому, что коэффициент доходности инвестиции основан на количестве вложенных в нее собственных денег инвестора, или собственного капитала. Поскольку моего собственного капитала в этой инвестиции не было – уплаченный первый взнос я вернул после рефинансирования, – коэффициент доходности инвестиции был равен бесконечности.

В: – Получается, что ваш реальный доход является результатом ваших знаний, вашего финансового образования? Без него вы вряд ли смогли бы находить и финансировать инвестиции, которые приносят вам бесконечный доход?

О: – Совершенно верно. Вот почему одна из главных позиций бренда Rich Dad заключается в том, что знания – это новые деньги информационной эпохи.

В: – А 25 тысяч долларов, которые вы положили в карман, не подлежали налогообложению потому, что они были долгом?

О: – Да. Но если бы я продал эту собственность, то за эти 25 тысяч долларов мне пришлось бы заплатить налог на прирост капитала, который в моем налоговом разряде составляет 20 процентов.

В: – То есть если бы вы продали эту собственность, то ваш чистый доход после уплаты налогов уменьшился бы до 20 тысяч долларов?

О: – Я потерял бы еще больше. Дело в том, что, пока я владел этой собственностью, она приносила мне примерно 200 долларов денежного потока в месяц, или 2400 долларов годового пассивного дохода. А этот доход облагается налогом по самой низкой ставке.

В: – А какие вообще бывают доходы?

О: – Основных типов всего три:

1. Обычный.

2. Портфельный.

3. Пассивный.

К обычным относятся заработная плата, проценты от сбережений и доход от программ 401(k). Такие доходы облагаются налогом по самым высоким ставкам. Работа ради получения обычного дохода является еще одной причиной обнищания бедных и сокращения среднего класса.

Портфельным называется доход от прироста капитала или от продажи чего-нибудь. Люди, которые перепродают дома, торгуют ценными бумагами или продают бизнесы, платят налоги на прирост капитала, которые занимают второе место по величине ставок.

Пассивный доход – это денежный поток от активов. Поскольку я не продаю объекты недвижимости, которыми владею (предпочитая вместо этого извлекать доходы из долгов), то получаю доходы в форме долгов и пассивного дохода от арендной платы, который облагается налогом по самой низкой ставке.

А теперь я слышу, как некоторые из вас говорят: «Я не могу использовать схему финансирования продавцом. Уговорить продавца финансировать сделку невозможно». И вы правы: если человек говорит, что он чего-то не может, то он и в самом деле не сможет этого сделать.

В: – А как насчет людей в других странах? Могут ли они делать то же самое, что разрешается в Соединенных Штатах?

О: – Конечно могут. Условия и правила обычно немного отличаются, но основные концепции одинаковы во всем мире.

В далеком 1973 году, когда я только начинал, мой инструктор по недвижимости предупреждал, что все будут говорить мне: «Здесь это невозможно». Люди, не имеющие финансового образования, всегда говорят именно так, несмотря на то что этим успешно занимаются те, кто знает, как это делается.

В: – Но почему люди говорят: «Здесь это невозможно»?

О: – Потому, что это самый простой выход. Ленивым людям всегда легче сказать: «Это невозможно», – чем посещать курсы, учиться, практиковаться, совершать ошибки, терпеть неудачи и в конце концов научиться тому, как можно что-то сделать… сделать то, что другие считают невозможным.

В: – Эта стратегия применима только к недвижимости? Или я смогу делать то же самое с чем угодно?

О: – Вы можете делать это с чем угодно. Особенно легко делать деньги из ничего с помощью ценных бумаг и фондовых опционов. Преимущество недвижимости над ценными бумагами заключается в силе долгосрочных долгов.

В: – Короче говоря, долг – это рычаг. И если я не узнаю, как использовать долги, то мне придется работать все усерднее и усерднее, получая все меньше и меньше?

О: – Да. Позвольте привести еще один пример того, как долги делают меня богаче.

Когда в 2007 году рухнули рынки ценных бумаг и недвижимости, мы не стали покупать бумажные активы по низким ценам. Вместо этого мы использовали долги для покупки новой недвижимости общей стоимостью в сотни миллионов долларов. У нас была возможность купить больше недвижимости, чем ценных бумаг, потому что мы использовали деньги банка. Кроме того, банки не горят желанием одалживать сотни миллионов долларов людям, планирующим заняться скупкой акций.

В 2014 году Кен Макэлрой, его партнер Росс, Ким и я провели рефинансирование наших долгов в размере почти 100 миллионов долларов. Это были кредиты, использованные нами для покупки многоквартирных домов после краха 2007 года. В среднем эти кредиты были взяты под 5 процентов. Новый кредит на эти 100 миллионов долларов мы получили примерно под 3 процента.

Это означает, что к нам вернулись миллионы долларов прироста капитала и мы получили дополнительно 2 миллиона долларов денежного потока в результате снижения процентов по кредиту.

В: – Откуда взялись дополнительные 2 миллиона долларов?

О: – Их принесла экономия на процентах, разница между выплатой 5 процентов и 3 процентов на кредит в 100 миллионов долларов.

В: – Это и есть то, что Фуллер называл обобщенным принципом эфемерализации – способностью делать больше с помощью меньшего?

О: – Да.

В: – И это тоже применимо не только к недвижимости?

О: – Да. Примеры эфемерализации можно найти повсюду. Каждый богатый человек использовал ту или иную форму финансового рычага, чтобы сделать состояние. Например, когда музыкант записывает альбом и продает миллионы дисков – это эфемерализация. Когда кто-то создает приложение к смартфону и продает миллионы копий данной программы – это эфемерализация, еще один способ сделать больше с помощью меньшего. Преимущество недвижимости заключается в том, что инвестор в недвижимость одновременно использует силу долгов и налогов.

В: – Следовательно, когда финансовые консультанты советуют мне избавиться от долгов, они отнимают у меня один из способов использования рычага, или эфемерализации, возможность делать больше с помощью меньшего?

О: – Да. И хотя они делают это с благими намерениями, их совет не помогает вашему финансовому образованию. Оно должно показывать другую сторону монеты и учить использовать долги, чтобы вы становились богаче, а не беднее.