Условия действительности сделок

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки.

Условия действительности:

1. Законность содержания сделки означает соответствие сделки требованиям ГК РФ, федеральных законов, подзаконных нормативных актов, принципам права.

2. Способность физических и юридических лиц, совершающих сделку, к участию в ней.

3. Соответствие воли и волеизъявления. Несоответствие между действительными желаниями, намерениями лица и их выражением вовне служат основанием признания сделки недействительной.

4. Соблюдение формы сделки. Сделки могут совершаться устно, путем совершения конклюдентных действий, путем молчания (бездействия), в письменной форме (простой или нотариальной).

Устная форма применяется для сделок: 1) для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма (ст.159 ГК РФ); 2) которые исполняются при самом их совершении (исключения в законе); 3) если сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения. Исполнение таких сделок может сопровождаться выдачей документа, подтверждающего их исполнение (товарных и кассовых чеков), а также выдачей легитимационных знаков (номерков, жетонов).

Конклюдентные действия – поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица совершить сделку (ст. 158 ГК РФ). Конклюдентные действия имеют правовое значение в случаях, если сделка может быть совершена устно. Например, приобретение товаров или обмен валюты через автоматы, символическая передача дара посредством передачи ключей.

Молчание я вляется совершением сделки, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Например, согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно ст. 999 молчание комитента в течение 30 дней считается принятием им отчета комиссионера.

Простая письменная форма применяется:

1) для сделок юридических лиц между собой и с гражданами,

2) для сделок граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ,

3) для сделок между гражданами, письменная форма которых предусмотрена законом. Например, соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, предварительный договор, доверенность, задаток, аренда на срок более одного года и т. д.

Разграничение между устной и письменной формами, в зависимости от суммы, должно определяться в возмездных договорах на основании цены встречного предоставления (ст. 423 и 424 ГК РФ), а в безвозмездных сделках – исходя из цены передаваемого имущества или оказываемых услуг.

Односторонняя сделка, требующая письменной формы, оформляется в виде одного документа. Договоры могут совершаться в виде одного документа, подписанного сторонами, так и в виде обмена документами. Документ может быть исполнен в нескольких экземплярах. Договоры могут совершаться путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Обязательным реквизитом является подпись лица (лиц), совершающих сделку. Общие требования к письменной форме сделок и их реквизитам могут дополняться законом, иными правовыми актами, соглашением сторон (требования к бланкам ценных бумаг, скрепление подписей сторон печатью юридического лица).

Общим последствием несоблюдения простой письменной формы сделки является лишение сторон в случае спора о праве ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания (субъекты сохраняют право приводить письменные доказательства). Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, если это прямо указано в законе или соглашении сторон (ст. 162 ГК РФ).

Нотариальная форма сделок требуется для совершения сделок прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон (ст.163 ГК РФ). Специально уполномоченное лицо – нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. Правила совершения нотариальных действий регулируются Основами законодательства о нотариате 1993 г. и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти 1996 г. Нотариальное удостоверение требуется, в соответствии с ГК РФ, для сделок:

-доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы,

-совершение передоверия по доверенности,

-договор об ипотеке и о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен,

-договор ренты во всех его разновидностях,

-составление завещания.

Законом введена, наряду с рассмотренными формами, дополнительная стадия совершения отдельных видов сделок – государственная регистрация.

Закон различает регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Если законом предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается совершенной (данное требование не может быть установлено соглашением сторон). Если от регистрации сделки уклоняется одна из сторон, другая сторона вправе требовать по суду вынесения решения о регистрации такой сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст.165 ГК РФ). Обязательность государственной регистрации предусмотрена ГК РФ для сделок с землей и другим недвижимым имуществом.