Порядок образования земельных участков.

Существенным изменением действующего ЗК РФ является расширение объема понятия " образование земельного участка", которому в новой редакции ЗК РФ посвящена целая глава 1.I с одноименным названием.

Автор настоящей статьи, анализируя в одной из своих работ соотношение понятий " образование" и " формирование" земельного участка по действующему законодательству, делает вывод о том, что формирование земельного участка по своей сущности является способом первичного образования земельного участка из публичных земель*(6). Аналогичный подход находит свое отражение в новой редакции ЗК РФ. Понятие " формирование" земельного участка по смыслу 30 ЗК РФ в старой редакции исключается, при этом понятие " образование" земельного участка расширяется за счет включения в его объем правовой конструкции аналогичной по своей сущности формированию земельного участка (т.е. первичному созданию земельного участка из публичных земель).

Таким образом, понятие " образование" земельного участка" с 1 марта 2015 г. будет включать в себя две группы общественных отношений: первая - по первичному созданию земельного участка из неиспользуемых публичных земель (которая ранее именовалась " формированием земельного участка"), вторая - по вторичному созданию земельного участка (земельных участков) при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из уже существующих земельных участков (которая ранее представляла собой собственно " образование земельного участка").

В силу п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов*(7):

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации*(8) (далее - ГрК РФ);

2) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка), которая предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельного участка на основании схемы расположения земельного участка допускается при отсутствии проекта межевания. Исключения из указанного правила сформулированы в п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, в силу которого только при наличии утвержденного проекта межевания территории осуществляется образование земельных участков из:

1) земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

2) земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения).

Согласно п. 1 ст. 11.10 ЗК РФ под схемой расположения земельного участка понимается изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Введение необходимости утверждения схемы расположения земельного участка в том виде, в котором это предложено Федеральным законом N 171-ФЗ, можно оценить положительно, так как это позволит избежать имеющегося в настоящее время дублирования в действиях органов государственной власти при принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В силу п. 5 ст. 31 ЗК РФ уполномоченный орган власти сначала утверждает схему расположения земельного участка, а затем (по сути, дублируя это же действие, а именно утверждая границы будущего земельного участка) - акт о его выборе.

Статья 11.10 предлагает подробный перечень лиц, которые вправе подготовить схему расположения земельного участка. По общему правилу таковыми являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 3 ст. 11.10 ЗК РФ). При этом в зависимости от целей образования земельного участка ими также могут быть граждане и юридические лица (п. 4-8 ст. 11.10 ЗК РФ).

В соответствии с п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) его (их) площадь;

2) адрес (при его отсутствии - описание местоположения);

3) кадастровые номера земельных участков, из которых происходит образование новых земельных участков (при наличии);

4) территориальная зона (или вид разрешенного использования в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

5) категория земель.

В указанном пункте обращает на себя внимание два момента:

1. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка устанавливается категория земель. В свете активно обсуждавшейся в последние годы проблемы отмены категорий земель как таковых и заменой их институтом территориального зонирования появление в новом, специальном земельном законе упоминания о категории земель означает только одно - отмена этого правового института, как минимум, отложена. Указанное предположение подтверждается также тем обстоятельством, что законопроект об отмене категорий земель был отозван (не снят с рассмотрения, а именно отозван) 19 июня 2014 г. его же авторами*(9).

2. При утверждении схемы расположения земельного участка не устанавливается вид его разрешенного использования. Такой подход видится логичным, исходя из п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, согласно которому подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории и иной градостроительной документации.

Завершая обзор этого блока изменений в законодательство, отметим, что срок действия схемы утверждения земельного участка действует в течение 2 лет с момента ее утверждения (п. 15 ст. 11.10 ЗК РФ).