Понятие недвижимости.

Экономика недвижимости

1. Понятие недвижимости

2. Виды стоимости в обмене

3. Виды стоимости в пользовании

4. Принципы оценки недвижимости, основанные на представления пользователя

5. Принципы в оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой

6. Принципы в оценке недвижимости, обусловленные процессом эксплуатации

7. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

8. Основные понятия оценки недвижимости

9. Процесс оценки недвижимости

10. Сущность и общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

11. Методы расчета восстановительной стоимости здания

12. Виды износа здания

13. Методы оценки стоимости земельных участков

14. Сущность сравнительного подхода.

15. Виды корректировок

16. Сущность доходного подхода.

17. Метод прямой капитализации доходов

18. Метод дисконтирования денежных потоков

19. Сущность процесса согласования результатов оценки

Понятие недвижимости.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права:

Ø право собственности (ст. 209);

Ø право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

Ø право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

Ø право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294)

Ø право оперативного управления имуществом (ст. 296).

Ø право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

Следовательно под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.