Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

Нежилые помещения – это помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд промышленного характера. Как правило, такие помещения находятся на первых этажах и (или) в подвальных (цокольных) этажах. Однако нужно иметь в виду, что на балансе жилищно-эксплуатационной организации могут находиться отдельно стоящие строения, которые теперь как следует из ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, можно перевести в жилые помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременена правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение следующий. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустановительные документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдаётся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня предоставления этих документов в данный орган. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдаёт или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ.

Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решении.

В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, или перепланировки, или иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства или перепланировки и (или) иных работ, документ, указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих переустройства, или перепланировки с учётом проекта переустройства или перепланировки, представляющегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, или иных работ с учётом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК РФ.

Завершение указанных в ч. 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, или перепланировки, или иных работ подтверждается актом приёмочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приёмочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учёту объектов недвижимого имущества. Акт приёмочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведённого помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае (ст. 24 ЖК РФ):

1) непредставления определённых ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требования законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения выдаётся или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

10. Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно–технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения.

Субъекты Российской Федерации устанавливают свои правила, касающиеся переустройства и перепланировки жилых помещений. При этом, как правило, не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий.

Переустройство жилых помещений может включать в себя следующие мероприятии:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколении.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя следующие мероприятия:
перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир;
устройство дополнительных кухонь и санузлов, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без поручения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает прав и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт.

Основания и порядок проведения планировки или переустройства. Отказ в разрешении переустройства и перепланировки

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в ч. 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государственной власти Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, представляет:

· заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации

· правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перс планируемого жилого помещения;

· технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

· согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в том случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

· заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявителю выдастся расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Такой документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

· непредставления необходимых документов;

· представления документов в ненадлежащий орган;

· несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 25 ЖК РФ).

12. Самовольная перепланировка или переустройство. Правовые последствия. (о том, что такое перепланировка и переустройство см предыдущий вопрос!)

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт.

В ст. 29 ЖК РФ определены последствия самовольного переустройства и (или) переоборудования жилого помещения.

Данная статья предусматривает два случая, в которых переустройство или перепланировка будут считаться самовольными и должны влечь за собой применение санкций, это:

· при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом, уполномоченным принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, решения о согласовании;

· при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.

Оба этих случая предусматривают возможность привлечения виновного лица к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ. Так за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрено наказание в виде предупреждения или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения указаны в ст. 29 ЖК РФ. В ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.