Землеустройство урбанизированных территорий

Землеустройство на урбанизированных территориях проводят одновременно с градостроительными мероприятиями. При этом землеустроительная и градостроительная документация соответ­ствующего уровня должны дополнять друг друга.

При планировании использования и охраны земель в схеме зем­леустройства территории субъекта Российской Федерации опреде­ляют резервы земель, необходимых для развития поселений, инди­видуального жилищного и дачного строительства, садоводства и огородничества, организации мест отдыха населения, устанавлива­ют площади земель, необходимые для размещения выносимых за черту городов объектов промышленности и иного специального на­значения, а также развития инженерной, транспортной и социаль­ной инфраструктур регионального и межселенного значения.

Особое внимание при определении потребности в землях для развития городов и сельских поселений должно быть уделено ис­пользованию межселенных пригородных территорий, которые со­ставляют с городским поселением общую социально-экономиче­скую и экологическую агломерацию и приобретают внешние чер­ты, характерные для города.

На пригородных территориях наблюдаются наибольшие антро­погенные нагрузки на ландшафт, почвенный покров, гидросферу, литосферу, животный и растительный мир в процессе хозяйствен­ной деятельности.

Особенности землеустройства в условиях высокой урбанизации территории обусловлены следующими факторами:

дефицитом в пределах существующей черты городских поселе­ний свободных от застройки территорий и высокой капиталоем­костью их реконструкции для строительства городской инфра­структуры;

необходимостью переселения части жителей городов на терри­торию, занятую землями сельскохозяйственного назначения и другими категориями, за чертой поселений при их расширении;

ограниченностью резервов земель за пределами черты город­ских поселений в связи с высокой антропогенной нагрузкой на территорию сложившихся урбанизированных образований, осо­бенно вдоль радиальных транспортных магистралей;

необходимостью размещения выносимых за черту городских поселений объектов промышленности, энергетики иного специ­ального назначения, инженерной, транспортной, коммунальной и иных инфраструктур регионального и межселенного значения;

неразвитостью экономического механизма и законодательной базы регулирования градостроительных процессов в условиях воз­никновения прав собственности на землю и недвижимость, пере­дачи на муниципальный уровень управленческих и финансовых функций развития их территорий.

В основу разработки предложений по определению резервов земель для развития городских поселений в схемах землеустрой­ства высокоурбанизированных территорий должны быть положе­ны следующие основные требования:

интенсификация использования территорий городских поселе­ний в пределах существующей черты за счет освоения свободных земель и реконструкции застроенных территорий;

осуществление комплексного обустройства застроенных и за­страиваемых территорий и использование свободной площади зон малоэтажного строительства для постоянного проживания населения;

совершенствование системы расселения на основе научно обоснованного перераспределения земель различного назначе­ния по категориям, формам собственности, функциональным зонам и др.;

совершенствование системы налогообложения недвижимости, а также законодательного обеспечения и контроля сделок с зе­мельными участками;

установление потенциальной численности городских жителей, которые со временем пожелают или будут вынуждены сменить место жительства на пригородную зону;

упорядочение застройки городских и сельских поселений.

При установлении местоположения урбанизированных терри­торий на основании имеющейся землеустроительной и градостро­ительной документации определяют границы:

городских поселений, составляющих зоны агломерации адми­нистративного центра субъекта Российской Федерации, других городских агломераций, образующих основу урбанизированных территорий;

межмагистральных территорий, включающих основные транс­портные направления;

пригородных зон.

Зона агломерации возникает на базе крупного города (или не­скольких компактно расположенных городов) и создает значи­тельную территорию урбанизации, поглощая смежные поселения. Она отличается повышенной степенью концентрации различных производств, высокой плотностью населения, характеризуется мо­заичным размещением сельскохозяйственных и лесных угодий,

21*

наличием большого числа рекреационных, природоохранных, са-нитарно-защитных и других зон, насыщена большим числом лич­ных подсобных хозяйств, садоводческих, огороднических и других объединений граждан.

Зона оказывает решающее влияние на окружающую террито­рию, видоизменяя ее экономическую и природную структуру и социальные аспекты жизни населения.

Образование агломераций, как правило, ведет к возникнове­нию ряда негативных последствий, в том числе к ухудшению ок­ружающей среды.

Зоны межмагистральных территорий представляют собой пло­щади между основными радиальными и другими транспортными магистралями, подходящими к административному центру субъек­та Российской Федерации, вдоль которых сформировались основ­ные системы городских поселений. Эти территории используют также для проживания сельских жителей, сельского и лесного хо­зяйства, имеют рекреационное, историко-культурное, водоохран­ное и природоохранное значение.

Природные зоны представляют собой территории, примыка­ющие к границе административного центра субъекта Российской Федерации или других городов, имеющие устойчивые производ­ственные, экономические, трудовые, социальные и инфраструк­турные связи и являющиеся резервом территориального развития городов и зеленой зоной, предназначенной для организации от­дыха населения.

Сельскохозяйственные угодья в пределах этой зоны использу­ют в первую очередь для производства малотранспортабельной сельскохозяйственной продукции.

Землеустроительные работы в городах и поселениях включают:

правовое зонирование городских земель;

проведение инвентаризации земель;

выявление и создание резервных земельных фондов;

разработку планов земельно-хозяйственного устройства на тер­риториях, не подлежащих застройке и временно не застраива­емых;

разработку проектов межевания территорий;

установление и закрепление в натуре (на местности) черты по­селений;

формирование земельных участков как объектов недвижимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе) и совершении сделок с ними;

установление ограничений и обременении (сервитутов) в ис­пользовании земель;

составление специальных тематических карт состояния и ис­пользования земель.

Планы земельно-хозяйственного устройства городов и право­вого зонирования городских земель составляют, как правило, од-

новременно с генеральными планами городов (городских окру­гов).

Проекты межевания земель разрабатывают в составе проектов планировки территорий, и они являются основанием для установ­ления границ земельных участков на местности и выдачи градо­строительных планов земельных участков и карт (планов) объек­тов землеустройства.