Земли Саксония 6 страница

Практика работы землеустроительных органов Финляндии по­казала, что землеустройство — это основной рычаг формирования и организации рационального использования земли и иной не­движимости.

16.3. ОСНОВНЫЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В ходе земельного оборота в Финляндии затрагивается множе­ство земельных участков и иной недвижимости, связанной с зе­мельной собственностью, что требует постоянного проведения землеустроительных работ.

Финские ученые и практики операции с землей и иной недви­жимостью подразделяют на 3 группы [156].

1. Операции по формированию новой недвижимости:
нарезание (парцелляризация) — выделение парцелл (земельных

участков) в объекты недвижимости;

межевание — разделение недвижимости, находящейся в совме­стном владении, между совладельцами на несколько единиц не­движимости.

2. Организационные операции с недвижимостью:

обмен угодьями — обмен территориями (землями) между объек­тами землеустройства;

устранение чересполосицы, фрагментации и других недостатков землепользования, консолидация земель — одновременная организа­ция территории нескольких объектов недвижимости (землеуст-

ройства) с целью более целесообразного и рационального исполь­зования и распределения земель;

организация территории участка застройки — реорганизация (перепланировка) земельных участков на территории, подлежа­щей застройке, с одновременным, равным распределением прав на застройку между землевладельцами, осуществляемая на основе плана планировки и застройки, парцеллярного плана (проекта ме­жевания) или генплана строительства;

установление сервитутов — определение и организация особых прав на территории других землевладельцев с отображением их на плановой основе.

3. Операции по определению границ недвижимости:

землеустроительная процедура по разрешению земельных спо­ров, установлению границ земельной собственности.

Землеустроительные операции с недвижимостью регулируются Законом о формировании недвижимости, который вступил в силу с 1 января 1997 г. Наряду с Земельным кодексом Финской Респуб­лики данный закон регламентирует требования, касающиеся рас­пределения и перераспределения земельных участков, установле­ния их границ, оценки земель, денежных компенсаций между уча­стниками землеустройства, разрешения земельных споров через суд.

После проведения землеустройства и формирования новой не­движимости ее регистрируют в двух различных регистрах: реестре недвижимости и реестре объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу (последний реестр включает также и залоговый регистр).

Все операции по формированию новой недвижимости выпол­няют с учетом обязательных землеустроительных и геодезических измерений землемерами (инженерами-землеустроителями и гео­дезистами) Управления геодезии и землеустройства или муници­пальными инженерами по формированию недвижимости.

По всем территориям, находящимся за пределами объекта (плана) застройки, реестр недвижимости ведут в местных земле­мерных бюро Управления геодезии и землеустройства, а по терри­ториям, охватываемым генпланами, планами планировки и заст­ройки, инженеры по недвижимости районных муниципальных структур.

Существенная часть, прилагаемая к реестру недвижимости, — карта реестра недвижимости (планы объектов землеустройства), где отмечают земельные участки. Таким образом, регистрация единиц недвижимости в вышеназванных регистрах с отображени­ем на карте — это земельно-кадастровые действия.

Согласно Земельному кодексу Финляндии 1997 г. информация реестра объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и залогового реестра пользуется общественным доверием. Это оз­начает то, что права человека, который занесен в регистр как вла-

делец недвижимости или же владелец права на аренду (или другие права), обеспечены. Кроме того, каждый может быть уверен в том, что на объект недвижимости не существует не обозначенных в ре­естре прав, которые имели бы преимущества перед занесенными в реестр.

Реестр недвижимости, реестр объявлений о переходе недви­жимости к новому владельцу и залоговый реестр формируют информационную систему по недвижимости Финляндии (ИСНФ). Хотя с технической стороны реестры различны и их ведением занимаются разные должностные лица, через компь­ютерную технику они объединены таким образом, что инфор­мация о недвижимости (объекты недвижимости и участки зем­ли) автоматически передается в реестр объявлений и в залого­вый реестр. Поэтому различные должностные лица могут на­прямую получать с помощью ИСНФ информацию и выдавать гражданам справки о сведениях, содержащихся одновременно в двух реестрах. Таким образом, ИСНФ представляет собой один банк данных.

Для поддержания баз данных существует также архив, в кото­ром постоянно хранится документация, касающаяся регистрации прав и действий по замерам земли.

Официальные учреждения по регистрации прав на земельные участки в Финляндии — уездные (районные) суды первой инстан­ции общей юрисдикции, в ведении территории которых располо­жен объект землеустройства. На начало 2000 г. в стране насчиты­валось 68 районных судов.

В компетенцию Министерства юстиции входит обеспечение условий деятельности судебной структуры, вследствие чего в бюро информационных технологий Минюста в 1990—1998 гг. со­здана автоматизированная система регистрации прав на земель­ные участки, которую данное ведомство должно постоянно под­держивать.

По состоянию на 1998/99 гг. база данных состояла из следую­щих единиц:

объекты недвижимости (включая более не существующие) — 4 149 378;

регистрационные дела — 2 643 927;

залоговые дела — 3 787 584;

особые права — 332 410;

записи по заявке официальных инстанций — 872 922;

приобретения, не прошедшие еще утверждения в суде, — 42 456.

За поддержание централизованной системы данных по регист­рации недвижимости отвечает предприятие Tietoenator, которое по отдельным договорам получает оплату за данное обслуживание из бюджета Минюста и Управления геодезии и землеустройства. Минюст выплачивает за пользование системой около 2, 3 млн

финских марок в год, а за поддержание и развитие системы — око­ло 1, 5...2 млн в год.

Кроме того, в Финляндии существует Реестр населения, в ко­тором имеется реестр жилья и строений (РСЖ). В 1999 г. он содер­жал сведения о 2, 6 млн строений, 2, 5 млн единиц жилья и 0, 21 млн офисов [9].

Помимо земельного оборота, возникающего с частной земель­ной собственностью и связанного с куплей-продажей земельных участков, дарением, наследованием и проведением других опера­ций, на реорганизацию территории влияют и различные государ­ственные и общественные интересы, обусловленные строитель­ством дорог, коммуникаций, требованиями охраны природы и т. п.

В этой связи применяют процедуры выкупа земельных участ­ков, находящихся в частной собственности, и их последующего использования для государственных и общественных нужд. В этом случае в Финляндии используют законы: о преимущественном праве на покупку недвижимости; о выкупе недвижимого имуще­ства.

Закон о преимущественном праве на покупку недвижимости дает районным и муниципальным властям право выкупить только что проданную недвижимость по цене договора о торговой сделке продавца и покупателя. При употреблении права привилегии при покупке район или муниципалитет занимает в торговой сделке место покупателя.

Район или муниципалитет может использовать право привиле­гии при покупке только в регламентированных законом случаях. Общее условие преимущественного права при покупке — исполь­зование проданной земли под строительство поселений, мест от­дыха или как зоны охраны. Исключение — регион столицы (Хель­синки и прилегающие коммуны), в котором вышеописанных осо­бых условий не требуется.

По закону у местных властей нет преимущественного права при покупке земельных участков в следующих случаях:

малая площадь проданной территории (не больше 5000 м²);

продавец и покупатель являются близкими родственниками;

участником торговой сделки является государство или государ­ственная организация;

продажа совершилась на конфискационно-исполнительском аукционе.

Закон о выкупе недвижимого имущества (земли) применяют в случаях, когда землю не удается приобрести у частника на основа­нии добровольной торговой сделки, хотя она необходима для го­сударственных и общественных целей, например при строитель­стве общественных зданий и сооружений, железных дорог, сило­вых электрических линий и станций, автомагистралей, природо­охранных объектов и т. п.

В этом случае землю принудительно выкупают по полной сто­имости в соответствии с существующими ценами.

При покупке участков для строительства дорог используют За­кон об общественных дорогах, для строительства гидроэлектро­станций — Закон о воде (Водный кодекс).

Перераспределение земель начинают с оформления доку­ментов землевладельцем хозяйства. При необходимости отвода земель для строительства общественных объектов (дорог, зда­ний и сооружений) землеустроительный процесс может быть начат по инициативе землемерных бюро без заявлений земле­владельцев.

Во всех случаях при землеустройстве территорий учитывают планы использования и охраны земель.

16.4. ПЛАНИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ И ИХ ОХРАНЫ

Планирование развития землепользования в Финляндии осу­ществляется на трех уровнях:

государственном;

губернском (областном);

районном (муниципальном).

Планирование использования земель и их охраны на государ­ственном уровне определяется принятой земельной политикой и ее целями в области международного сотрудничества, обороны, транспортного сообщения, энергообеспечения, сохранения объектов природы или национальной культуры, экологической стабильности территории и др., выходящими за рамки отдельных губерний (областей).

Государственные цели землепользования определяются поста­новлениями Правительства по представлению Министерства ок­ружающей среды. Государственные направления учитывают при составлении планов развития территорий на уровне губерний (об­ластей).

Мероприятия по осуществлению государственной политики, как правило, оформляют в виде национальных докладов, тексто­вых отчетов, по необходимости подкрепляемых картографичес­ким материалом.

Губернский (областной) план развития землепользования разраба­тывают на каждую губернию Финляндии. В нем указывают по­требность в землях для развития различных отраслей, строитель­ства дорог, расширения поселений, создания промышленных и рекреационных зон, портов, свалок и других объектов государ­ственного и губернского (местного) значения, а также резервиру­ют территории для различных целей.

Губернский план развития землепользования составляет Губер-

некий Союз — администрация местных властей губернии и утвер­ждает Министерство окружающей среды. Этот план учитывают при разработке генеральных планов развития землепользования сельских районов или муниципалитетов.

Непосредственно на базе губернского плана выдают строитель­ные лицензии или формируют новые единицы недвижимости.

Обычно губернский план представлен на картах масштаба 1: 50 000 — 1: 200 000, на которых отсутствуют границы единиц не­движимости и имеются не все строения.

Генеральный план развития землепользования района или терри­тории муниципалитета разрабатывают на каждый сельский или городской район, находящийся в ведении соответствующего му­ниципалитета. Всего в Финляндии таких административно-терри­ториальных образований 452.

В Генеральном плане всю территорию района делят по целево­му назначению на зоны (земли), предназначенные для жилья, промышленности, транспорта, сфер услуг, рекреации, сельского хозяйства. Этот документ служит основой для определения перс­пектив развития землепользования района и его обустройства.

Генплан разрабатывают и утверждают в районных структурах местного самоуправления. Его используют при составлении пла­нов застройки.

На основании генплана поселения не выдают строительные лицензии и не формируют новые единицы недвижимости, так как он имеет слишком общий характер.

В сельской местности согласно генеральному плану развития землепользования могут выдавать разрешения на строительство, так как там составление планов застройки не обязательно. Но ген­план не может быть основой формирования недвижимости. В сельской местности новые единицы недвижимости формируют, как правило, согласно предложению землевладельцев на основа­нии проектов землеустройства (перераспределения земель). Гене­ральный план развития землепользования оформляют на картах масштаба 1: 5000 - 1: 20 000.

План застройки составляют для подробной организации терри­тории района и его застройки. В плане определяют формы земле­пользования, площадь застройки, размеры, расположение, высоту строений, месторасположение автостоянок, детских площадок. Показывают используемые стройматериалы, формы кровли, охра­няемые архитектурные и другие объекты.

План застройки составляют и принимают для районов, городов и других поселений. План застройки разрабатывают на картах масштаба 1: 1000—1: 2000.

На основании этого плана выдают строительные разрешения (лицензии) и формируют новые единицы недвижимости, т. е. раз­деляют земельный массив на участки, имеющие разных землевла­дельцев и землепользователей.

План земельных участков (новых единиц недвижимости) ана­логичен российским проектам землеустройства: проектам межева­ния земель в городах и проектам межхозяйственного землеустрой­ства (его технической и геодезической частям) — в сельской мест­ности. В Финляндии земли по участкам распределяют обычно, со­ставляя отдельный парцеллярный план, являющийся основой для выдачи разрешений на строительство. В некоторых случаях земли на участки можно разбивать в плане застройки, который в некото­рой степени аналогичен планам планировки и застройки, состав­ляемым в нашей стране.

В Финляндии на участки недвижимости делят только тер­риторию в границах строительных кварталов. При этом квар­тал может быть представлен одним или несколькими участка­ми. Сами по себе границы строительных кварталов не обяза­тельно должны повторять границы существующих единиц не­движимости.

Разделение на участки может быть обязательным или рекомен­дуемым. Оно обязательно, если необходимо соблюдение истори­ческого облика городов, требований эффективной застройки квартала или обеспечение ясности системы распределения единиц недвижимости. Прежде всего это встречается в центральной части городов. Такую разбивку применяют в промышленных зонах, где сложно точно заранее определить границы всех участков, а также в районах индивидуального коттеджного строительства, где боль­шое значение имеет мнение застройщиков. Степень обязательно­сти парцеллирования указывают в плане застройки. Деление на участки обычно проводят на картах масштаба 1: 500—1: 2000. На плане земельных участков показывают:

нумерацию участков;

площадь участков;

длину границ;

пограничные точки и их координаты;

строения;

единицы недвижимости, формирующие участок, и отдельные земельные участки с площадями;

подземные коммуникации, сервитута и прочие права пользо­вания.

Генеральные планы развития землепользования района и пла­ны застройки разрабатывают дипломированные архитекторы-про­ектировщики, обладающие необходимым опытом работы, при участии инженеров-землеустроителей (землемеров).

Планы земельных участков утверждают муниципальные влас­ти, а разбивает территорию на участки муниципальный инженер по недвижимости (землемер).

После разбивки территории на участки их оформляют в соб­ственность отдельные землевладельцы с соответствующей регист­рацией в судебных и земельных органах, а после завершения про-

цедуры оформления недвижимости выдают лицензию на строи­тельство.

При рекомендательном парцеллировании лицензию на заст­ройку могут выдать и до формирования недвижимости, если зая­витель доказуемо обладает правами владения или управления тер­риторией будущего строительства. При этом, предоставляя строи­тельную лицензию, следят, чтобы другие части квартала не утра­тили возможности застройки в соответствии с утвержденными планами.

Землеустройство сельских территорий в Финляндии имеет сле­дующие особенности.

Во-первых, развивается система реорганизации земельных уча­стков для природоохранных целей. Например, в Восточной Фин­ляндии в 1996 г. на основе соглашения между землевладельцами и природоохранными органами были приобретены два заболочен­ных участка под болотный заказник, на территории которых боль­шинство земель находилось в частном владении 22 лиц. После проведения переговоров и выездов на местность удалось заклю­чить соглашения с 18 землевладельцами о приобретении их участ­ков государством в большинстве случаев в обмен на другие участ­ки по выбору землевладельцев.

Во-вторых, перераспределение и реорганизацию природоох­ранных территорий проводят в сочетании с планированием земле­пользования. Так, права застройки тех участков, которые включе­ны в состав охраняемых территорий и должны оставаться незаст­роенными, переходят на земли за пределами таких территорий. Участки для застройки передают соответственно тем землевла­дельцам, чьи права оказались ограниченными в результате прове­дения охранных мероприятий. Охраняемые незастроенные терри­тории при этом могут оставаться и в частном владении, но уже без наличия прав застройки.

В-третьих, осуществление в Финляндии 30 земельных переде­лов на площади 140 тыс. га потребовало примерно 20-летней рабо­ты землеустроительной службы страны (в год землеустраивают 7 тыс. га земель). Поэтому мероприятия по совершенствованию землепользования на сельских территориях обязательно планиру­ют, а осуществляют на основе разрабатываемых проектов землеус­тройства, связанных с консолидацией земельных участков.

В-четвертых, некоторые территории Финляндии используют для целей туризма и рекреации. Поэтому в ходе землеустройства не только решают природоохранные задачи, но и определяют по­рядок и режим использования земель, намечают основные дороги, места для строительства лыжных баз, гостиниц, мотелей, паркин­гов, мест для рыбной ловли, участков охоты и т.п.

Таким образом, землеустройство направлено на решение всего комплекса задач: политических, экологических и социально-эко­номических.

Глава 17

ФРАНЦИЯ 17.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ

Франция (Французская Республика) — высокоразвитое запад­ноевропейское индустриально-аграрное государство. Оно прочно занимает четвертое место по размеру валового национального продукта на душу населения среди стран Европейского Союза и двенадцатое место в мире. По объему производства сельскохозяй­ственной продукции Франция занимает третье место в мире (пос­ле США и Канады) и первое место в Западной Европе, полностью обеспечивая себя продовольствием и сельскохозяйственным сырь­ем.

Франция — крупнейший на континенте производитель зерна (более 50 млн т в год при урожайности 6, 0 т/га), сливочного масла, говядины, сыра, вина, фруктов и овощей. Она опережает другие страны по показателям на душу населения (мяса — 96 кг в год, мо­лока и молочных продуктов — 508 кг в год). Франция — крупней­ший экспортер продовольствия. Ведущая отрасль сельского хо­зяйства — животноводство, дающее более 50 % всей продукции.

Основные производители сельскохозяйственной продукции — крупные крестьянские хозяйства (от 20 до 100 га земель), хотя чис­ленно преобладают мелкие и средние фермы. Крупные крестьянс­кие хозяйства используют в основном собственный семейный труд, хотя в напряженные периоды полевых работ могут привле­кать и наемных рабочих.

В сельском хозяйстве страны занято 910 тыс. чел., что составля­ет 1, 6% всего населения Франции и свидетельствует о высокой производительности труда в сельскохозяйственном производстве [104].

Территория Франции — 551, 5 тыс. км² (55, 15 млн га). Населе­ние—58, 6 млн чел. Плотность населения — 106, 3 чел. на 1км². Землеобеспеченность — 0, 94 га общей площади на человека, в том числе 0, 51 га сельскохозяйственных угодий и 0, 31 га пашни.

Сельскохозяйственная освоенность территории — 54, 3 %, рас-паханность — 32 %. Леса и кустарники занимают 27 % общей площади, луга и пастбища — 22 %.

Территориально страна разделена на 96 департаментов, вклю­чая особую территориальную единицу — Корсику. В ее состав вхо­дят также 4 заморских департамента, 5 заморских территорий и острова Сан-Пьер и Микелон.

В ряде регионов страны действуют также региональные органы управления, принимающие решения, действующие для ряда де­партаментов.

Местное управление сосредоточено в коммунах, их число со-

ставляет 36 тыс. Средний размер коммун в различных регионах колеблется от 500 до 2000 га, с числом жителей от 1500 до 2500 чел.

Коммуны во Франции — наиболее устойчивые единицы адми­нистративно-территориального деления страны. Их число с нача­ла XIXb. практически не изменилось (уменьшилось только с 38 тыс. до 36 тыс.) [173].

На землевладение и землепользование во Франции существен­но влияет рост городов, крупных промышленных центров, разви­тие транспорта. Страна располагает самой крупной в Европе же­лезнодорожной сетью. Более 50 важных городов страны связаны между собой высокоскоростными железнодорожными линиями, введенными в эксплуатацию с 1981 г. Протяженность шоссейных дорог с твердым покрытием — около 1 млн км (в том числе авто­страд более 7 тыс. км. Автопарк имеет 29 млн автомобилей, из них 25 млн — легковые).

Земельная политика, развитие земельной собственности и землеустройство во Франции во многом типичны для ряда запад­ноевропейских стран (Италии, Испании, Португалии, Германии и др.).

Она формируется под влиянием не только собственного прави­тельства, но и решений Европейского Союза, определяющего кво­ты на производство сельскохозяйственной продукции, регулирую­щего финансово-кредитную политику и т. д.

В связи с отводами земель для несельскохозяйственных нужд за счет роста городов, развития промышленности, транспорта пло­щадь сельскохозяйственных угодий во Франции постоянно сокра­щалась. Ее размер уменьшается на 5 % каждые 15 лет.

Только в 2000 г. отводами земель в ходе реализации мероприя­тий физического территориального планирования в стране было охвачено 320 тыс. га.

Площадь пашни составляет 18, 32 млн га, из них более 1, 9 млн (10, 4 %) находится под паром в результате мер, принятых Евро­пейским Союзом для сокращения производства зерновых, мас­личных и других культур.

Под многолетними насаждениями (садами, виноградниками) занято 1, 2 млн га, под постоянным залужением находится 10, 6 млн га из 30, 2 млн га сельскохозяйственных угодий.

Земли сельскохозяйственного назначения почти полностью яв­ляются собственностью физических лиц. Более 40 % лесов и заст­роенных территорий принадлежит юридическим лицам (государ­ству, публичным учреждениям, местным административно-терри­ториальным образованиям). Более 60 % обрабатываемых земель крестьяне используют на праве аренды, менее 40 % — на праве собственности.

Традиционно аренда земель преобладает в районах с крупными хозяйствами (север, центр, запад), на юге, востоке и в Бретани земли обрабатывают сами собственники. Большая часть фермеров

8 Землеусфойстьо. Т. 7

практикует одновременно оба способа ведения хозяйства и на всей территории.

Средний размер фермерского хозяйства за последние 20 лет увеличился вдвое и к концу 90-х годов превысил 35 га. Число хо­зяйств с площадью более 50 га увеличилось за этот период на 30 %. С 1979 по 1993 г. число ферм сократилось на 462 тыс. и на­считывает 801 тыс. [105]. И хотя они составляют только 25 % об­щего числа хозяйств, площадь, находящаяся в их владении, пре­вышает 67 %.

Общее число земельных участков (парцелл) в стране превышает 100 млн. Поэтому организация рационального использования этих участков, учет их изменения — важная государственная задача.

17.2. ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ

Особенность французской экономики — высокая степень госу­дарственного монополистического капитализма, что наиболее от­четливо проявляется в наличии крупного государственного секто­ра и общенациональном экономическом планировании.

Однако существующее во Франции социально-экономическое планирование имеет в основном индикативный характер, т. е. ус­танавливаемые показатели не являются обязательными для част­ного сектора.

В области регулирования землепользования планирование — более жесткое действие. Оно служит механизмом перераспределе­ния земель, как правило, в общественных интересах, а также за­щиты сельскохозяйственных, лесных и других территорий от не­рационального использования, необоснованного изъятия для нужд промышленности, транспорта, растущих городов и других поселений и т.п. Кроме того, планирование использования земель обеспечивает возможность развития рекреационных территорий, охрану земель от деградации, эрозии и других неблагоприятных процессов.

Планирование использования земель во Франции имеет не­сколько уровней: государство, регион, департамент района и ком­муна (муниципалитет).

Основой государственного планирования служит земельная политика, находящаяся под влиянием директив Европейского Со­юза и вырабатываемая органами государственной власти. Эта по­литика определяется соответствующими законами.

Земельную политику в странах Европейского Союза регулирует европейское сообщество. Интегрированные экономические цели ЕС, общий рынок и экономическое пространство диктуют необ­ходимость установления квот при производстве продовольствия, сельскохозяйственного сырья для промышленности, древе­сины и т. п., что в итоге определяет правовой режим землепользо-

вания, состав земельных угодий, площади консервируемых зе­мель, объемы мелиоративных и природоохранных мероприятий, размеры дотаций фермерам при выводе земель из сельскохозяй­ственного оборота и т.п.

Внутренняя земельная политика Франции ориентирована прежде всего на регулирование градостроительной деятельности и рациональное использование земель, их охрану.

До 1967 г. в стране практически не существовало ограничений при строительстве различных объектов, что способствовало появ­лению множества проблем в области охраны природы, использо­вания земель сельскохозяйственного назначения, площади кото­рых постоянно сокращались, устройства территории. В 1967 г. был принят Закон о целевом использовании земель (о земельной ори­ентации), который ввел ограничения на строительство, изменение целевого назначения земель, а также определил основы зонирова­ния территории.

В результате совершенствования этого нормативного правового акта, заложившего основы планирования развития землепользова­ния во Франции, появились законы о зонировании, охране окру­жающей среды, национальном и региональном развитии. Законо­дательство о зонировании предполагает разработку на местном уровне планов землепользования, в которых выделяют сельскохо­зяйственные территории, защищенные от урбанизации, городс­кие, промышленные и другие зоны. Применяют также правила против экспансии городов и для защиты земель сельскохозяй­ственного назначения. Сельскохозяйственные угодья в особых сельскохозяйственных районах, определяемых каждым из 96 французских департаментов на местах, защищены от лесопосадок. В отношении изменения режима использования земли французс­кое законодательство устанавливает некоторые ограничения и для арендаторов сельскохозяйственных угодий. Если арендатор изме­няет вид использования земли, аренда может быть ограничена или запрещена, причем в любом случае он должен поставить в извест­ность землевладельца, который может обжаловать это решение в суде.

До 1982 г. система регулирования градостроительства во Фран­ции была национальной и определялась Министерством строи­тельства. Строительные планы разрабатывали архитекторы, нахо­дящиеся на госслужбе. Эти планы согласовывали с муниципаль­ными советами, одобряли коммуны и после утверждения Госсове­том принимали к исполнению. После 1982 г. право на строительство стали определять местные власти (коммуны), а пла­ны обустройства и застройки территории стали составлять на ос­нове тендера независимые проектные и консалтинговые организа­ции, включая и частные. Это устранило множество споров между государством и местными властями. К числу наиболее известных на мировом уровне относятся компании SOFRECO, SAFER и др.

Планирование использования земель в последние годы осуще­ствляют на основе принятого в 1996 г. Закона, определившего «Национальные директивы обустройства территории». Существу­ют также аналогичные законы (директивы), устанавливающие си­стему использования земель в крупных городах, департаментах и регионах.

Земельную политику и их территориальную привязку осуще­ствляют через специальную земельную документацию, имеющую вид различных планов обустройства территории.

Планы делят на генеральные, составляемые, как правило, на ре­гион; районные, имеющие вид основных директивных схем и раз­рабатываемые на несколько коммун; местные (муниципальные), составляемые на территорию одной коммуны.

Генеральные и районные планы обустройства территории раз­рабатывают на срок 15...25 лет, местные — 5... 15 лет.

Базой для любого плана служит зонирование, при котором всю землеустраиваемую территорию делят на зоны: сельскохозяйствен­ную, лесную, застроенную, первоочередной застройки для индиви­дуальных и общественных целей и т.д. После публичного обнародо­вания таких планов при наличии положительного общественного мнения их утверждают, и они обязательны для исполнения.