Аренда предприятия (понятие и элементы договора).

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам, а арендатор обязуется принять предприятие по передаточному акту, поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить предприятие по истечении срока аренды.

К условиям, при отсутствии которых договор аренды предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предметом договора является предприятие. Напомним, что под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе имущественные права;

долги (обязанности).

средства индивидуализации также по договору аренды переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

4) другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.) также переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Предметом договора аренды может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом передаваемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К передаче таких вещей будут применяться общие положения об аренде.

Существенным признаком договора аренды предприятия является то, что предмет договора передается во владение и пользование арендатора. То есть арендодатель в период действия договора аренды предприятия не может сохранить за собой право владения по общим нормам о договоре аренды (см. ст. 606 ГК РФ). Однако общие нормы о договоре аренды не исключают права арендодателя владеть вещью (предметом договора).

К сроку договора аренды предприятия применимы общие положения о сроке договора аренды зданий и сооружений (см. главу 16).

Цена в договоре аренды предприятия понимается как арендная плата и является существенным условием. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.). Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация, либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

К форме договора аренды предприятия предъявляются специальные требования. Согласно п. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его незаключенность.

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

1. Передать предприятие арендатору. Согласно ст. 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

2. Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

6. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

7. Письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

В договоре аренды предприятия существует ряд дополнительных прав арендатора по сравнению с общими положениями о договоре аренды. Так, арендатор вправе без согласия арендодателя:

1. продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это: а) не влечет уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора аренды предприятия (абз. 1 ст. 660 ГК РФ).

2. вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (абз. 2 ст. 660 ГК РФ).

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

1. Пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием.

3. Поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии.

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.