ВАС РФ разъяснил, как квалифицировать договор о предоставлении торгового места

Ситуация: управляющая рынком компания требовала взыскать с предпринимателя задолженность по оплате торгового места и неустойку

Управляющая рынком компания и индивидуальный предприниматель (ИП) заключили договор о предоставлении торгового места на розничном рынке. В соответствии с условиями этого договора ИП должен оплачивать торговое место и услуги, оказываемые управляющей рынком компанией. Впоследствии компания дважды в течение года с момента заключения договора изменяла стоимость услуг по предоставлению торгового места. Предприниматель был уведомлен об этом, однако продолжал вносить платежи в соответствии с условиями договора без учета увеличения стоимости услуг.

В связи с этим управляющая рынком компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по оплате торгового места и неустойки. Суд первой инстанции удовлетворил требования в меньшем размере, чем было заявлено. Изменение компанией стоимости услуг по предоставлению торгового места было признано правомерным. Сам договор суд квалифицировал как договор возмездного оказания услуг.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили такое решение без изменения, при этом суд кассационной инстанции отметил, что договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован в ГК РФ. Следовательно, положения гл. 34 ГК РФ об аренде к нему неприменимы. По мнению суда, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, который регулируется специальным законодательством, в частности Законом о розничных рынках.

Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке надзора, посчитав, что в данном случае применимы, в частности, положения ГК РФ об аренде и размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты и пришел к следующим выводам.

Вывод ВАС РФ1: к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде

Деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными нормативными правовыми актами, в том числе и ГК РФ. Управляющая рынком компания передает пользователю торговые места по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (ч. 2 ст. 15 Закона о розничных рынках). Следовательно, предметом такого договора является передача на определенный срок за плату торгового места для торговли. Это соответствует понятию договора аренды (ст. 606 ГК РФ). Кроме того, в договоре между предпринимателем и управляющей рынком компанией указан номер торгового места, общая площадь, а также сведения о том, что торговое место находится на территории рынка. Это отвечает требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ об определении объекта аренды.

Представляется, что такой вывод ВАС РФ позволит сформировать на практике единообразный подход к разрешению данного вопроса. До принятия Постановления N 8668/13 существовало три позиции судов о том, как квалифицировать договор о предоставлении торгового места на розничном рынке.

Вывод ВАС РФ2: размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год

Данный вывод следует из того, что к договору о предоставлении торговых мест на рынке применимы положения гл. 34 ГК РФ об аренде. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные в этом договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Необходимо также учитывать разъяснение ВАС РФ о том, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора о твердом размере арендной платы либо порядке ее исчисления (п. 11 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В рассмотренном деле управляющая рынком компания в нарушение п. 3 ст. 614 ГК РФ дважды увеличивала размер платы за предоставление торгового места до истечения года с момента заключения договора.

ВАС РФ подчеркнул, что право управляющей рынком компании самостоятельно определять цену договора (ч. 6 ст. 15 Закона о розничных рынках) должно рассматриваться в системной связи с положениями ГК РФ. Следовательно, наличие такого права не позволяет произвольно изменять установленную договором в твердом размере стоимость пользования торговым местом на рынке.

Вывод ВАС РФ3: если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным

ВАС РФ разъяснил, что в рассмотренном деле договор о предоставлении торговых мест на рынке содержал условия как договора аренды (гл. 34 ГК РФ), так и договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), то есть он являлся смешанным. Так, управляющая рынком компания обеспечивала энерго-, тепло- и водоснабжение рынка, осуществляла ежедневную уборку общих мест территории рынка, организовывала его охрану, что было предусмотрено в договоре.

В судебной практике уже встречался подобный подход.

3.4. Постановление Президиума ВАС РФ №16674/12 от 21.05.2013 (извлечение).
Спор о взыскании упущенной выгоды за невозвращение арендованного имущества в срок

Общество «Неруш Ю» обратилось в суд с иском к обществу «ДВМ-Урал». …

В случае несвоевременного возврата арендованного имущества у арендатора возникает обязанность возместить арендодателю убытки.

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Заключение арендодателем после возврата спорного помещения основного договора аренды с новым арендатором подтверждает, что предварительный договор подписывался сторонами не как мнимая сделка, а как реальный договор, заключенный для получения арендодателем прибыли от использования своего имущества.