Стаття 8. Суборенда земельних ділянок

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому.

Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально.

Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.

Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування земельними ділянками шляхом укладання між ними договорів суборенди відповідних ділянок, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.

Як договір оренди земельної ділянки, так і договір суборенди підлягають державній реєстрації, а на вимогу однієї з сторін — і но­таріальному посвідченню. У Законі " Про оренду землі" закріплені и спеціальні вимоги до суборендного землекористування. Зокрема, умови договору суборенди мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Термін дії догово­ру суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди. У разі припинення або розірвання останнього суборендний договір також втрачає чинність.

5. Згідно ЗКУ статті 124. Порядок передачі земельних ділянок в оренду

2. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

3. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

4. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Згідно Закону України „Про оренду землі” статті 16. Порядок укладення договору оренди землі

Особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання).

Розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України (2768-14).

У разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду сторони укладають договір оренди землі відповідно до вимог цього Закону.

Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом.

У разі надходження двох або більше заяв (клопотань) на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон або конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки, якщо законом не встановлено інший порядок.

Порядок проведення конкурсу чи аукціону та набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах визначається законодавством.

6. Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та оренда­рем. Відповідно до ст. 13 Закону " Про оренду землі" Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У Законі визначені умови та поря­док укладання договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких він не може мати юридичної сили.

У договорі оренди обов’язково має бути зазначено: об’єкт орен­ди з визначенням місця його розташування та розміру; термін дії договору; розмір та форма орендної плати, терміни та порядок її внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови викори­стання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, обмеження щодо її використання; покла­дання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або зни­щення об’єкта оренди або його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у ньому можуть бути наведені й інші дані, напри­клад, про стан землі, порядок виконання сторонами зобов'язань, застереження щодо обставин, за яких до нього мають вноситись зміни, тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору не повинні суперечити вимогам закону. Однак відсутність хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови у державній реєстрації договору або визнання його у встановленому законом порядку недійсним.

У Законі „Про оренду землі” закріплені й вимоги до оформлен­ня договору оренди. Так, відповідно до ст. 14 Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно статті 15. Умови договору оренди землі

Істотними умовами договору оренди землі є:

об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану об’єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід’ємною частиною договору оренди землі є:

план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об’єкта оренди;

проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

7. Концесія як форма підприємницької діяльності була відома до­революційному законодавству і здійснювалась на практиці, у тому числі на території сучасної України, зокрема під час освоєння при­родних багатств у добувній промисловості, при розробці лісових ресурсів, використанні земельних площ для дорожнього будівництва тощо. Концесійна форма використання природних ре­сурсів іноземними суб'єктами права існувала й у радянський період до другої половини 30-х років минулого сторіччя. Проте зі зміцненням позицій права виключної державної власності на зем­лю та інші природні ресурси вона була заборонена.

Нині концесійна діяльність відроджується. Прийнято Закон від 16 липня 1999 р. " Про концесії" та Закон від 14 грудня 1999 р. " Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг". Певною мірою до концесійного законодавства можна віднести і За­кон від 14 вересня 1999 р. " Про угоди про розподіл продукції", який передбачає залучення інвестицій для видобутку корисних ко­палин та розподілу продукції гірничодобувної промисловості. Без­перечно, для зазначених видів концесійної діяльності необхідні зе­мельні ділянки. Тому чинний земельний закон передбачає мож­ливість концесійного використання земельних ресурсів.

Відповідно до ч. 1 ст. 94 ЗК для здійснення концесійної діяль­ності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у поряд­ку, встановленому земельним законом. Проте концесійне викори­стання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекори­стування.

У ст. 1 Закону " Про концесії" концесія визначається як надан­ня з метою задоволення суспільних потреб уповноваженим орга­ном виконавчої влади або органом місцевого самоврядування на підставі концесійного договору на платній та строковій основі юридичній або фізичній особі (суб'єкту підприємницької діяль­ності) права на створення (будівництво) та управління (експлуа­тацію) об'єктом концесії (строкове платне володіння) за умови взяття суб'єктом підприємницької діяльності (концесіонером) на себе зобов'язань щодо створення (будівництва) та управління (експлуатації) об'єктом концесії, а також майнової відповідальності й можливого підприємницького ризику у цьому законодавчому виз­наченні концесії є деякі правові складові оренди. Однак не усі во­ни збігаються з аналогічними ознаками оренди землі.

Такі складові концесії, як договірні засади її виникнення, плат­не і строкове володіння і користування (експлуатація) об'єктом концесії, зближують її з орендними відносинами. Проте навіть у них можна знайти ознаки, що відмежовують концесію від оренди. Так згідно зі ст. 1 розглядуваного Закону договір концесії (кон­цесійний договір) являє собою угоду, відповідно до якої уповнова­жений орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядуван­ня (концесієдавець) надають на платній і строковій основі суб'єкту підприємницької діяльності (концесіонеру) право створити (побу­дувати) об'єкт концесії або істотно поліпшити його і здійснювати управління ним (експлуатацію) згідно з законом з метою задово­лення суспільних потреб.

У наведених визначеннях зафіксовано кілька важливих особли­востей концесійного використання земельних ресурсів. Це насам­перед те, що концесієдавцем виступає уповноважений орган вико­навчої влади або орган місцевого самоврядування, а отже, земель­на ділянка є об'єктом права державної або комунальної власності. По-друге, концесіонером може бути лише вітчизняний або інозем­ний суб'єкт підприємницької діяльності. Тому земельна ділянка на­дається лише для здійснення останньої. По-третє, на відміну від інших видів підприємницької діяльності, які здійснюються з метою одержання прибутку, метою концесійної діяльності є задоволення суспільних потреб.

Відповідно до ст. 9 Закону " Про концесії" концесійний договір укладається на визначений у ньому строк. Проте він має бути не.менше 10 та не більше 50 років. Таким чином, термін короткост­рокового концесійного використання земельних ділянок у два ра­зи перевищує термін короткострокової оренди землі. А це не відповідає ні вимогам абз. 6 ст. 2 Закону " Про концесії", ні поло­женням ЗК. Що стосується платежів, то згідно зі ст. 12 зазначено­го Закону методика їх розрахунку та граничні розміри визначають­ся Кабінетом Міністрів. України.

Відповідно до ст. 20 Закону " Про концесії" передача об'єкта у концесію не спричиняє перехід права власності на нього до кон­цесіонера. Майно, створене на виконання умов концесійного дого­вору, є об'єктом права державної чи комунальної власності. Водно­час у Законі закріплено положення про те, що придбане кон­цесіонером на виконання умов договору майно належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або тери­торіальної громади після закінчення строку дії договору.

Концесіонеру належить право власності на прибуток, одержа­ний від управління (експлуатації) об'єктами концесії, а також на вироблену продукцію. Завдяки цьому він покриває витрати та за­довольняє свої підприємницькі інтереси. Концесіонер також має право за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення майна, одержаного в кон­цесію. Проте право власності на таке майно залишається за держа­вою або територіальною громадою. Концесіонер же має право на адекватне відшкодування витрат за рахунок прибутку, якщо інше не передбачено договором.

Згідно Закону України „Про концесії”статті 20. Правовий режим майна, що надається в концесію або створюється у зв’язку з виконанням умов концесійного договору

1. Передача об’єктів у концесію не зумовлює перехід права власності на цей об’єкт до концесіонера та не припиняє права державної чи комунальної власності на ці об’єкти.

Майно, створене на виконання умов концесійного договору, є об’єктом права державної чи комунальної власності.

Майно, яке придбав концесіонер на виконання умов концесійного договору, належить йому на праві власності та може переходити у власність держави або територіальної громади після закінчення строку дії концесійного договору відповідно до умов, передбачених цим Законом та концесійним договором.

2. Концесіонеру належить право власності на прибуток, отриманий від управління (експлуатації) об’єкта концесій, а також на продукцію, отриману в результаті виконання умов концесійного договору.

3. Нарахування амортизації на наданий у концесію об’єкт здійснюється концесієдавцем чи уповноваженим ним органом. Про суму нарахованих амортизаційних відрахувань концесіонеру повідомляється щоквартально у встановлений договором концесії строк. На суму нарахованих амортизаційних відрахувань (але не більш як на суму концесійної плати) зменшується сума концесійної плати, що підлягає сплаті концесіонером за відповідний період.

На суму нарахованих амортизаційних відрахувань, на яку було зменшено суму концесійної плати, концесіонер зобов’язаний у порядку і в строк, встановлені договором концесії, здійснювати погоджені з концесієдавцем роботи щодо поліпшення об’єкта концесії. За нецільове використання таких коштів до концесіонера застосовуються штрафні санкції в розмірі 100 відсотків сум, використаних за нецільовим призначенням, з нарахуванням пені в розмірі 120 відсотків облікової ставки Національного банку України.

Амортизаційні відрахування, нараховані на майно, що є власністю концесіонера, використовуються концесіонером відповідно до законодавства України.

Концесіонер має право відповідно до умов концесійного договору за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення майна, отриманого в концесію.

Право власності на поліпшене, реконструйоване, технічно переоснащене майно залишається відповідно за державою або територіальною громадою.

Концесіонер має право на адекватне і ефективне відшкодування витрат, зроблених у зв’язку з поліпшенням майна, отриманого в концесію, за рахунок отриманого прибутку, якщо інше не передбачено концесійним договором.

Усе викладене дозволяє зробити висновок, що концесійне зем­лекористування є самостійним видом строкового та платного во­лодіння і користування земельною ділянкою державної або комуналь­ної власності на підставі договору концесії. Це не виключає можли­вості надання земельної ділянки, що належить на праві приватної власності, у платне строкове володіння і користування кон­цесіонера. Але така ділянка може надаватись лише на підставі до­говору оренди. Таким чином, концесіонер може користуватися зе­мельними ділянками на підставі як договору концесії, так і дого­вору оренди.

Відповідно до законодавства (ч. 2 ст. 94 ЗК) види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у кон­цесію, визначаються законом. Проте треба звернути увагу на те, що у наведеній земельно-правовій нормі йдеться про види не кон­цесійної, а господарської діяльності, що є значно ширшою. Зако­ном " Про концесії" (ч. 1 ст. 10) Істотними умовами договору концесії є:

сторони договору;

види діяльності, роботи, послуги, які здійснюються за умовами договору;

об’єкт концесії (склад і вартість майна або технічні і фінансові умови створення об’єкта концесії);

умови надання земельної ділянки, якщо вона необхідна для здійснення концесійної діяльності;

перелік видів діяльності, здійснення яких підлягає ліцензуванню;

умови встановлення, зміни цін (тарифів) на виготовлені (надані) концесіонером товари (роботи, послуги);

строк дії договору концесії, умови найму, використання праці працівників — громадян України;

умови використання вітчизняних сировини, матеріалів;

умови та обсяги поліпшення об’єкта концесії та порядок компенсації зазначених поліпшень;

умови, розмір і порядок внесення концесійних платежів;

порядок використання амортизаційних відрахувань;

відновлення об’єкта концесії та умови його повернення;

відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов’язань, що випливають з концесійного договору;

страхування концесіонером об’єктів концесії, взятих у концесію;

порядок внесення змін та розірвання договору;

порядок вирішення спорів між сторонами;

право на отримання інформації та проведення перевірки виконання умов договору;

порядок та умови передачі, у тому числі з наданням гарантії кредиторам, прав і зобов’язань, що випливають з концесійного договору;

порядок використання об’єктів права інтелектуальної власності;

Для договорів концесії щодо об’єктів, що використовуються для здійснення діяльності з централізованого водо-, теплопостачання та водовідведення, істотними умовами додатково є: обов’язковість додержання ліцензійних умов концесіонером при здійсненні відповідного виду діяльності;

умови утримання об’єкта концесії згідно з вимогами державних стандартів, норм та правил, що діють у відповідній сфері діяльності;

умови передачі концесієдавцю об’єкта концесії після закінчення строку дії концесійного договору в належному технічному стані згідно з вимогами державних стандартів, норм та правил, що діють на час передачі у відповідній сфері діяльності.

Передбачені особливі вимоги до договірних відносин, пов'язаних з використанням землі на підставі концесії. Так, згідно з ч. З ст. 10 Закону " Про концесії" якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, до­говір оренди останньої або акт про надання її у користування до­даються до концесійного договору. При цьому мається на увазі не державний акт на постійне користування земельною ділянкою, а акт про її надання для використання на підставі концесії.

У концесійних законах йдеться про окремі види господарської діяльності, для здійснення яких земельні ділянки можуть надавати­ся у концесію. Так, відповідно до ст. 1 Закону " Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг" об'єктом кон­цесії можуть бути не тільки позаміські автомобільні дороги загаль­ного користування, а й розташовані на землях дорожнього госпо­дарства допоміжні споруди, зазначені у концесійному договорі.

До них згідно зі ст. 71 ЗК належать майданчики для стоянки транспорту і відпочинку, підприємства та об'єкти служби дорожньо­го сервісу, снігозахисні, протилавинні та протисельові споруди, вловлюючі з'їзди тощо. Вони призначені для обслуговування рухо­мого складу, учасників дорожнього руху та розміщення сервісних і ремонтно-технічних служб.

Отже, закріплення в ЗК інституту концесійного землекористу­вання стимулюватиме подальше розширення видів підприємниць­кої діяльності, здійснюваної з використанням земельних ресурсів на основі концесії.

8. Згідно статті 123. Порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування

9. Згідно статті 95. Права землекористувачів

1. Землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

а) самостійно господарювати на землі;

б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об’єкти, а також інші корисні властивості землі;

г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

2. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.