Тема: Право користування землею

План:

1.Поняття права користування землею.

2. Суб’єкти і об’єкти права користування землею.
3.Право постійного користування землею
4.Оренда землі. Право оренди земельною ділянкою.
5. Порядок передачі земельних ділянок в оренду.
6.Договір оренди. Зміст і вимоги до оформлення та дотримання умов договору.
7.Право концесіонера на земельну ділянку.
8. Порядок з надання земельних ділянок державної або комунальної власності у постійне користування.
9.Права і обов’язки землекористувачів.
10.Обов’язки підприємств, установ та організацій, що проводять розвідувальні роботи.
11.Виникнення права та оформлення речових прав на земельну ділянку.

1. Здійснення земельної реформи, перехід до ринкових умов гос­подарювання на землі, законодавче закріплення різних форм влас­ності на землю і розширення можливостей використання земель­них ресурсів на підставі права власності значно звузили сферу за­стосування права землекористування. Але воно не втратило свого значення як передбачений законом спосіб добування корисних властивостей землі. Право землекористування в оновленому ви­гляді дістало закріплення в новому ЗК й успішно застосовується у сфері регулювання земельних відносин.

В юридичній літературі право землекористування розглядається насамперед як правовий інститут, що охоплює сукупність од­норідних земельно-правових норм, які закріплюють і регулюють підстави, умови та порядок надання, зміни і припинення викорис­тання земельних ресурсів. Таким чином право землекористування є системою закріплених у земельному законодавстві правових норм, які регулюють суспільні відносини, пов 'язані з добуванням корисних влас­тивостей земельних ресурсів.

Водночас право землекористування виступає як правомочність фізичної або юридичної особи щодо користування земельною ділянкою і є правовідношенням, що виникає у процесі викорис­тання земельних ресурсів. Воно дає його володарю можливість до­бування корисних властивостей конкретної земельної ділянки. Як правовідношення це право включає сукупність прав і обов'язків, пов'язаних зі здійсненням землекористування. Отже право земле користування має комплексний характер, що систематизує законо­давчі вимоги і об'єднує їх у земельно-правовий інститут, а також охоплює правомочності суб'єктів — користувачів конкретних зе­мельних ділянок та регламентує права й обов'язки землекористу­вачів, які реалізуються у правовідносинах.

Право землекористування як важливий правовий інститут пра­вомочності землекористувача і земельного правовідношення грун­тується на фундаментальних конституційних положеннях та вимо­гах земельного законодавства. Йому притаманні певні принципи як основні засади його правового регулювання. Вони відображені у загальних принципах земельного законодавства, передбачених ст. 5 ЗК, закріплені в його нормах, присвячених правовому регулюван­ню використання окремих категорій земель, є складовою частиною змісту прав і обов'язків землекористувачів тощо. Основними принципами права землекористування є: його похідність від права власності на землю; використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням; раціональне викори­стання й ефективна охорона земельних ресурсів; поєднання особ­ливостей використання землі як основного засобу виробництва, просторово-територіального базису і природного ресурсу; пріори­тетність екологічної безпеки при використанні земельних ресурсів; гарантованість прав на земельні ділянки і прав землекористувачів тощо.

Принцип похідності права користування земельною ділянкою від права власності на землю полягає в тому, що саме виникнення цьо­го права залежить від особи, яка володіє правом власності на неї. Право користування власника землі є його правомочністю, на підставі якої він добуває корисні властивості земельної ділянки. А землекористувачі здійснюють право користування нею в обсязі й межах, визначених власником. Таким чином, правомочність земле­користувача спирається на право користування власника. При цьо­му власник може передавати землекористувачу своє право корис­тування як у повному, так і в обмеженому обсязі. Наприклад, дер­жава як власник землі, що надає земельну ділянку в постійне ко­ристування через свої уповноважені органи, може передавати зем­лекористувачу право користування в повному обсязі. Юридична або фізична особа — власник земельної ділянки, передаючи її у во­лодіння і користування за договором оренди, може зробити в ньо­му застереження щодо обсягу прав орендаря, залишаючи окремі з них за собою.

Право на надання орендарем земельної ділянки в суборенду не змінює суті розглядуваного принципу, оскільки суборендний різновид землекористування також виникає на підставі згоди орендодавця, яким є власник земельної ділянки. Принцип похідності права землекористування від права власності дістає ви­яв й у тому, що власник земельної ділянки може вимагати припи­нення права землекористування на підставах і в порядку, передба­чених законом.

Принцип використання землі за основним цільовим призначенням є надзвичайно важливим для використання земельних ресурсів. Незважаючи на його традиційне закріплення у нормах земельного права, у новому земельному законі цей принцип зазнав деяких змін. Так, згідно з ч. 1 ст. 19 ЗК землі України за основним цільо­вим призначенням поділяються на такі категорії: землі сільського­сподарського призначення; землі житлової та громадської забудо­ви; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного при­значення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісо­вого та водного фондів; землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відмінність наведеного категоріального поділу земельних ре­сурсів від того, що існував раніше, полягає не тільки в розширенні самих категорій земель на підставі відособлення колишньої загаль­ної категорії земель природоохоронного, оздоровчого, рекре­аційного та історико-культурного призначення у самостійні кате­горії, айв їхньому розмежуванні за основним цільовим призначен­ням. Якщо раніше землі поділялися за цільовим призначенням, яке передбачало лише їх категоріальне призначення, то нині вони поділяються за основним цільовим призначенням, яке передбачає їх використання й у супутніх цілях.

Законодавчий поділ земельних ресурсів за основним цільовим призначенням більш адекватно відображає здійснення права кори­стування ними. Про це свідчать реальні обставини, коли, напри­клад, землі сільськогосподарського призначення використовуються не тільки з метою виробництва сільськогосподарської продукції, а й для зведення внутрішньогосподарських споруд та дорожнього будівництва, а землі житлової та громадської забудови — не тільки у будівельних цілях, а й для прокладання комунікацій тощо.

Водночас реалізація розглядуваного принципу здійснюється й на рівні визначення основного цільового призначення конкретної земельної ділянки. Це передбачається у рішенні про надання зе­мельної ділянки в постійне користування та дістає вияв у держав­ному акті, обумовлюється в договорі оренди земельної ділянки та фіксується у державному реєстрі. Відхилення землекористувача від основного цільового призначення земельної ділянки є правопору­шенням і може бути підставою для припинення права землекорис­тування. Тому актуальною є проблема законодавчого розмежуван­ня ознак основного та супутнього цільового призначення земель­ної ділянки.

Принцип раціонального використання та ефективної охорони зе­мельних ресурсів також є традиційним принципом земельного зако­нодавства. Проте правові вимоги щодо раціонального використан­ня й ефективної охорони земельних ресурсів не містять законодав­чих критеріїв. Через це вони мають юридичне невизначений харак­тер, що ускладнює раціональне використання та ефективну охоро­ну земельних ресурсів правовими засобами.

Гостра необхідність раціоналізації землекористування у нашій країні виникла у зв'язку з розширенням екстенсивного викорис­тання земельних ресурсів. Водночас раціональне землекористуван­ня є реальним засобом їх ефективної охорони. У зв'язку з цим звер­тає на себе увагу постанова Верховної Ради України від 5 березня 1998 р. " Про основні напрями державної політики України в галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечен­ня екологічної безпеки", в якій раціональне природокористування розглядається поряд з охороною довкілля. Більше того, основні пріоритети охорони навколишнього природного середовища виз­начені через раціональне використання природних ресурсів. До них, зокрема, віднесено формування збалансованої системи приро­докористування та адекватної структурної перебудови виробничого потенціалу економіки й екологізація технологій у сільському гос­подарстві, промисловості, енергетиці, будівництві та на транспорті. Реалізувати ці пріоритети передбачається за допомогою охорони земельних ресурсів від забруднення та нераціонального викорис­тання, а також збереження та розширення територій з природним станом ландшафту.

Принцип раціонального використання та ефективної охорони земельних ресурсів під час здійснення землекористування ре­алізується в двоєдиному нерозривному процесі. Він являє собою економічно необхідне й екологічно обгрунтоване використання зе­мельних ресурсів, за якого одночасно враховуються економічні та екологічні інтереси людини і суспільства'. Тому правовими кри­теріями раціонального використання й ефективної охорони земель є додержання вимог щодо забезпечення їх родючості та екологічно обґрунтованого використання.

Законодавчі вимоги до раціонального використання земельних ресурсів досить різноманітні. До них, зокрема, належать вимоги щодо забезпечення максимального виходу продукції в результаті використання конкретної земельної ділянки, застосування передо­вих, апробованих і науково обгрунтованих технологій під час ос­воєння земельних площ тощо. Так, раціональним використанням земельної ділянки, наданої в користування, може вважатись одер­жання максимальної кількості продукції з кожної одиниці земель­ної площі, зосередження внутрішньогосподарських будівель та інших засобів виробничо-господарської діяльності на мінімальних земельних площах тощо. Особливо жорсткими є вимоги земельно­го закону до використання техногенне забруднених земель. Так, відповідно до ч. 1 ст. 170 ЗК техногенне забруднені землі сільсько­господарського призначення, на яких не забезпечується одержання продукції, що відповідає встановленим вимогам (нормам, прави­лам, нормативам), підлягають вилученню із сільськогосподарсько­го обігу та консервації.

Більш конкретними є законодавчі вимоги до охорони земельних ресурсів. Згідно з ч. 1 ст. 164 ЗК охорона земель, зокрема, включає: захист їх від ерозії, селів, підтоплення, заболочування, вторинного засолення, переосушення, ущільнення, забруднення відходами ви­робництва, хімічними та радіоактивними речовинами й від інших несприятливих природних і техногенних процесів; запобігання погіршенню естетичного стану та екологічної ролі антропогенних ландшафтів; консервація деградованих і малопродуктивних сільськогосподарських угідь.

Особливі вимоги передбачені для охорони ґрунтового шару зе­мельних ділянок. Так, відповідно до ч. З ст. 168 ЗК при здійсненні діяльності, пов'язаної з порушенням поверхневого шару ґрунту, землекористувачі повинні здійснювати зняття, складування і зберігання поверхневого шару ґрунту та нанесення його на ділян­ку, з якої він був знятий (рекультивація), або на іншу земельну ділянку для підвищення її продуктивності та інших якостей. Додер­жання зазначених вимог у процесі землекористування забезпечує досягнення максимальних економічних результатів та ефективну охорону земель від негативного виробничо-господарського та іншого шкідливого впливу.

2. Об’єктами права постійного землекористування є земельні ділянки, які надаються з усіх категорій земель державної або кому­нальної власності. У зв'язку з цим це право має особливе значення для використання цих ділянок, які не підлягають передачі у при­ватну власність в силу їх особливої цінності або призначення для забезпечення публічних інтересів.

Суб’єктами права постійного землекористування можуть бути лише державні та комунальні підприємства, установи та ор­ганізації. Так, відповідно до ч. 2 ст. 92 ЗК право постійного ко­ристування земельною ділянкою із земель державної та комуналь­ної власності набувають лише підприємства, установи та ор­ганізації, що належать до державної або комунальної власності. Ними можуть бути, наприклад, державні сільськогосподарські, промислові, будівельні та транспортні підприємства, комунальні житлово-експлуатаційні підприємства, що здійснюють управління житловими комплексами і надають комунальні послуги, природо­охоронні, оздоровчі та наукові установи і навчальні заклади дер­жавної або комунальної власності, лісогосподарські та водогоспо­дарські організації, органи державної влади і місцевого самовря­дування тощо.

Відповідно до ст. 4 Закону „Про оренду землі” об’єктами орен­ди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об'єкта­ми оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб’єктів права зе­мельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб’єктам.

Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадження­ми, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, як­що це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди мо­жуть бути самостійними об’єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земель­ну ділянку як єдиний об’єкт оренди, що включає будівлі та спору­ди, на якому останні не є самостійними об’єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складнішою є справа з орендою земельних діля­нок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного закону, у цьому разі все ж таки треба врахо­вувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об’єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.

Суб’єктами орендних відносин, пов'язаних з використанням земельних ділянок, є орендодавці та орендарі. Згідно з ч. 5 ст. 93 ЗК орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповно­важені ними особи. А відповідно до ст. 5 Закону " Про оренду землі" ними є громадяни та юридичні особи України, у власності яких знаходяться земельні ділянки. Орендодавцями ділянок, що знаходяться у комунальній власності, є органи місцевого самовря­дування: сільські, селищні та міські ради, а тих, які є у державній власності, — районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені орга­ни приймають після узгодження цього питання на сесіях відповідних рад.

3. Поняття використання земельних ресурсів на підставі права постійного землекористування, яке у попередніх земельно-право­вих актах розглядалося як вічне і безстрокове, є досить усталеним у вітчизняному законодавстві. Безумовно, це право нині помітно потіснено різноманіттям власницьких підстав використання зе­мельних наділів і втратило свою провідну роль у земельному законі. Але як визнаний законом і правомірний спосіб добування корис­них властивостей землі з конкретних земельних ділянок воно в об­меженому вигляді існує й досі.

Згідно з ч. 1 ст. 92 ЗК право постійного користування земель­ною ділянкою — це право володіння і користування ділянкою, яка знаходиться у державній або комунальній власності, без встанов­лення строку. Незважаючи на те, що це право в законодавчому по­рядку позначається терміном „землекористування”, зміст останньо­го охоплює і право володіння земельною ділянкою. Включення до складу права землекористування права землеволодіння обумовлено специфікою земельної ділянки як об’єкта права, яким неможливо реально користуватися без володіння ним у правовому розумінні. Більше того, право володіння земельною ділянкою у переважній більшості випадків є необхідною передумовою правомірного кори­стування нею у розумінні добування її корисних властивостей.

На відміну від права власності на землю праву землекористу­вання притаманні лише правомочності володіння та користування земельною ділянкою. Їх нормативно-правовий зміст мало чим відрізняється від аналогічних правомочностей власника землі. Про­те необхідно підкреслити, що конкретний зміст правомочностей володіння і користування землекористувача визначають власники землі. Але правомочність розпорядження завжди залишається за власниками земельних ділянок. Такою правомочністю у праві постійного землекористування володіє держава або відповідна те­риторіальна громада.

Спільною рисою права власності на землю і права постійного землекористування є їх безстроковість. Не встановлений зазда­легідь строк права постійного землекористування, як й права влас­ності, надає сталого характеру постійному землекористуванню та підвищує ступінь стабільності правомочностей землекористувача. У цьому полягає перевага права постійного землекористування перед іншими видами користування земельними ділянками.

Юридичне значення права постійного землекористування поля­гає в тому, що воно виключає можливість виникнення так званої „подвійної” власності держави або територіальних громад та їх підприємств, установ і організацій. Наявність цього інституту фор­мує систему земельних відносин, за яких держава або територіаль­на громада є власниками землі, а їх підприємства, установи та ор­ганізації — постійними користувачами земельних ділянок.

Праву постійного землекористування притаманна і певна спе­цифіка його виникнення. Порівняльний аналіз різних підстав ви­никнення права на землю дає можливість зробити висновок, що право постійного користування земельними ділянками для держав­них і комунальних підприємств, установ і організацій може вини­кати лише на підставі їх відведення. Договірні та інші підстави набуття цього права є неприйнятними. Таким чином, акт відведення земельної ділянки як багатостадійний і комплексний юридичний факт, що породжує право постійного землекористування держав­них та комунальних підприємств, установ і організацій, є єдиною підставою його виникнення.

Право постійного землекористування, яким наділені лише дер­жавні та комунальні підприємства, може мати безліч різновидів. Це залежить від тих ознак і критеріїв, що становлять підставу їх роз­межування. Так, за ознакою використання земельних ділянок за основним цільовим призначенням це право надається для задово­лення сільськогосподарських потреб і потреб житлового та гро­мадського будівництва, потреб промисловості, транспорту, зв'язку та оборони, для природоохоронних, оздоровчих, рекреаційних та історико-культурних потреб, ведення лісового та водного господар­ства тощо. У свою чергу, право постійного сільськогосподарського землекористування державним і комунальним сільськогосподарсь­ким підприємствам, установам і організаціям надається для веден­ня товарного сільськогосподарського виробництва, а також у на­уково-дослідних і навчальних цілях, що передбачено ст. 24 ЗК.

На підставі спеціальних критеріїв постійного землекористуван­ня можна виділити, наприклад, на землях сільськогосподарського призначення постійне користування богарними і поливними ділянками, орними і луговими угіддями, на землях житлової та гро­мадської забудови — селітебне і рекреаційне користування ними тощо. Кожен різновид цього користування має свої особливості, зумовлені метою надання земельної ділянки, умовами користуван­ня нею, правами та обов'язками землекористувачів, що дістає вияв у змісті права постійного землекористування.

4. Орендне землекористування є дещо новим, але достатньо розви­нутим правовим інститутом земельного права. Земельно-правовими актами 30-х років минулого сторіччя оренда сільськогосподарських земель була заборонена. А з набранням чинності ЗК 1970 р. це по­ложення було поширено на усі землі. Однак перебудова еко­номічних відносин, яка почалася ще у радянський період, і здійснення аграрно-земельної реформи у незалежній Україні відно­вили орендне землекористування і надали йому нового правового змісту.

Згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК право оренди земельної ділянки — це за­сноване на договорі строкове платне володіння і користування ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємниць­кої та іншої діяльності. У цьому законодавчому визначенні наве­дені найважливіші складові оренди землі — виділення ділянки як об'єкта оренди, договірні підстави виникнення розглядуваного пра­ва, визначення терміну дії оренди та її платний характер, на­лежність орендареві лише правомочностей володіння і користуван­ня земельною ділянкою, її надання для здійснення певних видів діяльності.

Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визна­чені умови орендного землекористування. Більш детально відноси­ни, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 8 ст. 93 ЗК. Таким законом є Закон „Про оренду землі”. Тому орендне використання земельних ділянок тре­ба розглядати у контексті положень цього Закону. При цьому вар­то мати на увазі, що нині не всі положення останнього і норматив­но-правових актів, прийнятих на його розвиток, приведені у відповідність з вимогами ЗК.

У цілому наведений у 3аконі „Про оренду землі” перелік суб'єктів — орендодавців земельних ділянок відповідає переліку ЗК. Проте треба зазначити, що якщо громадяни та юридичні осо­би самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних діля­нок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішень відповідних органів виконавчої влади та місцевого самовря­дування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою ви­никнення орендних земельних відносин є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

Згідно з ч. 2 ст. 93 ЗК земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним гро­мадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним дер­жавам. Отже, усі перелічені суб'єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У зв'язку з цим перелік суб'єктів — орендарів землі, закріплений у ст. 5..\закони\Про оренду землі.doc Закону України „Про оренду землі”, втратив своє значення. Водночас ч. З цієї статті, в якій зазначено, що орендаря­ми земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід робо­ти в сільському господарстві, зберігає свою силу.