Второй этап анализа ННЭИ

Юридическая разрешенность

При анализе с целью выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования имеющегося подвального помещения необходимо принимать во внимание имеющиеся в распоряжение юридически допустимые варианты использования.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права назначение подвального помещения – нежилое. При расчетах было сделано предположение о том, что изменение назначения помещения (на жилое) не возможно. Следовательно, на этом этапе жилая функция исключается из рассмотрения.

Согласно СНиП 2.08.02-89* перечень помещений размещение которых допускается в подвальных помещениях:
1. Бойлерные; насосные водопровода и канализации; камеры вентиляционные и кондиционирования воздуха; узлы управления и другие помещения для установки и управления инженерным и технологическим оборудованием зданий; машинное отделение лифтов.
2. Вестибюль при устройстве выхода из него наружу через первый этаж; гардеробные, уборные, умывальные, душевые; курительные; раздевальные; кабины личной гигиены женщин.
3. Кладовые и складские помещения (кроме помещений для хранения легковоспламеняющихся и горючих жидкостей).
4. Помещения магазинов продовольственных товаров; магазинов непродовольственных товаров торговой площадью до 400 м2 (за исключением магазинов и отделов по продаже легковоспламеняющихся материалов горючих жидкостей); помещения приема стеклопосуды, хранения контейнеров, уборочного инвентаря.
5. Предприятия общественного питания.
6. Санитарные пропускники: дезинфекционные; кабинеты труда и техники безопасности; бельевые; помещения хранения вещей больных; помещения временного хранения трупов; разгрузочные; распаковочные; помещения хранения и мытья мармитных тележек, гипса; хранилища радиоактивных веществ; помещения хранения радиоактивных отходов и белья, загрязненного радиоактивными веществами; стерилизационные суден и клеенок; помещения дезинфекции кроватей и стерилизации аппаратуры; помещения хранения, регенерации и нагрева лечебной грязи; помещения мойки и сушки простынь, холстов и брезентов; компрессорные.
7. Комнаты глажения и чистки одежды; помещения для сушки одежды и обуви; постирочные.
8. Лаборатории и аудитории для изучения спецпредметов со специальным оборудованием.
9*. Мастерские, разрешенные санитарными и пожарными службами (кроме учебных и мастерских лечебно-профилактических учреждений).
10. Комплексные приемные пункты бытового обслуживания; помещения для посетителей, демонстрационные залы, съемочные, залы фотоателье с лабораториями; помещения пунктов проката; залы семейных торжеств.
11. Радиоузлы; кинофотолаборатории; помещения для замкнутых систем телевидения.
12. Тиры для пулевой стрельбы; спортивные залы и помещения тренировочных и физкультурно-оздоровительных занятий (без трибун для зрителей); помещения для хранения лыж; бильярдные; комнаты для игры в настольный теннис, кегельбаны.
13. Книгохранилища; архивохранилища; медицинские архивы.
14. Кинотеатры или их залы с числом мест до 300; выставочные залы; помещения для кружковых занятий взрослых, фойе.
15. Залы игровых автоматов, помещения для настольных игр, репетиционные залы (при числе единовременных посетителей в каждом отсеке не более 100 чел.). При этом следует предусматривать отделку стен и потолков из негорючих материалов.
16*. Трюм сцены, эстрады и арены, оркестровая яма, комнаты директора оркестра и оркестрантов.
17. Дискотеки до 50 пар танцующих.
18. Помещения для сбора и упаковки макулатуры.
19. Камеры хранения багажа; помещения для разгрузки и сортировки багажа.
20. Стоянки легковых автомобилей.

Это с учетом того что:
Не допускается размещать встроенными и встроенно-пристроенными в жилые здания (в том числе одноквартирные и блокированные жилые дома): специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины и другие помещения с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов (легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке), а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные; магазины с режимом функционирования после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах и одноквартирных домах); казино; дискотеки; танцевальные кружки и студии; театры; предприятия питания и досуга с числом мест более 50 и общей площадью более 250 м2 с режимом функционирования после 23 часов и с музыкальным сопровождением - рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы; прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции, предназначенные для телефонизации жилых зданий, общей площадью более 100 м2; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой (или мелкооптовой) торговли; производственные помещения (кроме мастерских реставрационных и народных промыслов, помещений для труда инвалидов и престарелых, размещаемых в специализированных квартирных жилых домах, в их числе пункты выдачи работы на дом, мастерские сборочные, монтажные и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник, диспансеры всех типов; диспансеры без стационаров всех типов, травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями и под ними, а также помещения с лечебной или диагносностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения.

Физическая осуществимость

В рамках исследуемой задачи предполагается капитальный ремонт подвального помещения как общедолевого имущества за счет собственников жилья для последующей сдачи данного помещения в аренду. Сдача в аренду позволит уменьшить ежемесячную оплату коммунальных услуг собственников жилья.

Предполагается что к моменту сдачи в аренду помещение уже отремонтировано и арендатор не несет значительных затрат на его ремонт.

Арендатор для реализации своего проекта использует заемный капитал.

Снижение ставки рефинансирования, активная позиция правительства по снижению кредитных ставок до 7, 75 позволяют прогнозировать возможность финансовой осуществимости с привлечением заемного капитала в ближайшей перспективе.

Экономическая целесообразность

При анализе возможных вариантов использования имеющихся улучшений с точки зрения экономической целесообразности, стоит отметить существенные для оцениваемого объекта факторы:

· Местоположение объекта (п.4.2);

· Окружение в микрорайоне (п.4.1);

· Назначение объекта оценки-нежилое;

· Объект оценки представляет собой подвальное помещение площадью 200 м², возможна организация 3х парковочных мест за счет арендатора;

· На дату оценки объект эксплуатируется неэффективно, требует капитального ремонта;

· Удовлетворительная транспортная и пешеходная доступность;

· Требуется организация подъезда (т.к. вход в подвальное помещение находится со стороны второстепенного фасада)

Максимальная эффективность

Максимально эффективным называется такой вариант использования объекта оценки, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае предлагается выборка данный из 11 составляющих, из которой планируется выбрать 2-3 варианта для дальнейшего рассмотрения.

Выбираем варианты возможного использования подвального помещения по различным сегментам коммерческого рынка недвижимости с учетом уже существующих объектов коммерческого назначения в микрорайоне. Путем присвоения баллов по четырем критериям сужаем круг рассматриваемых вариантов до 2-3 вариантов и отражаем в таблицах 1, 2, 3, 4, 5. Проставление баллов осуществляется тремя экспертами со степенью доверия 0, 95, в таблицах отражен средний балл, кругленный до целых. Экспертная оценка каждого рассматриваемого объекта отражает рыночную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.

В качестве торгового использования рассматриваем зоомагазин, специализирующийся на продаже кормов для животных и птиц, и аптеку.

В радиусе 850 м от рассматриваемого объекта находится зоомаркет «В гостях у Барбоса», расположенный на второстепенной улице вблизи продуктового рынка на Пожарского, что представляет конкурентную среду.

В радиусе 450 м расположены 4 аптеки, занимающие первые этажи жилых многоквартирных домов вблизи остановок городского транспорта

Таблица 1

Исходя из проведенного анализа (таблица 1) видно, что наибольший балл (32, 00) – аптека – более эффективное и наилучшее использование подвального помещения в качестве торгового помещения.

В качестве производственного использования рассматривается мастерская по пошиву спецодежды и гарантийный ремонт бытовой техники.

Мастерская по пошиву спецодежды не имеет аналогов в данном микрорайоне, осуществляет пошив по заказу специализированных предприятий.

Гарантийный ремонт бытовой техники так же не имеет аналогов в данном районе, но для него большее значение имеет транспортная доступность и число парковочных мест.

Таблица 2

Исходя из проведенного анализа (таблица 2) видно, что наибольший балл (37, 00) – мастерская по пошиву одежды - более эффективное использование подвального помещения в качестве объекта производственного назначения.

В качестве объектов питания предлагается рассмотреть столовую и пекарню.

Столовая предназначена для сотрудников складов-магазинов находящихся в радиусе 200-400 м.

Пекарня предполагает продажу свежей выпечки, тортов, пирожных и несколько столиков, выполняет функцию мини-кафе. В радиусе 500 м находится магазин-пекарня «Бриош», что является конкурентной средой.

Таблица 3

Исходя из проведенного анализа (таблица 3) видно, что наибольший балл (31, 00) – пекарня - более эффективное использование подвального помещения в качестве объекта питания.

В качестве офисного использования предполагается рассмотреть офис, специализирующийся на составлении бухгалтерской отчетности, и офис, проводящий техническую экспертизу зданий и сооружения..

Офис по составлению бухгалтерской отчетности предполагает как выезд к клиенту, так и посещение клиентом офиса. Чаще такие офисы располагаются в бизнес центрах или на первых этажах жилых домов, здесь нужно учитывать то, что для компании занимающей подобный офис имеет значение престижности местоположения.

Офис по проведению технической экспертизы предполагает выезд работников на осмотры объектов, работу по изучению документации и составление отчетов, а также заключение договоров с заказчиком. Для данного офиса так же имеет значение престижности местоположения.

.

Таблица 4

Исходя из проведенного анализа (таблица 1) видно, что наибольший балл (32, 00) – аптека – более эффективное и наилучшее использование подвального помещения в качестве торгового помещения.

В качестве объектов рекреационного назначения предлагается рассмотреть тренажерный зал, центр досуга и массажный кабинет.

Тренажерный зал имеет конкурентную среду в радиусе 700-1000 м в виде центра красоты и здоровья «Седьмое небо» и спортивного центра «Алекс», но из-за большого радиуса и другого класса объектов, а следовательно и ценовой политике, эти объекты мало влияют на присвоение баллов.

Центр досуга является легализованным объектом, где расположены игровые автоматы, по средством платы за лотерейные билеты, а не покупка фишек. Следует учесть мнение жителей на размещение данного объекта.

Массажный кабинет предполагает предоставление услуг по осмотру и консультации на проведение массажа и непосредственно проведение процедуры массажа сотрудником, имеющим медицинское образование и прошедшим специализированные курсы.

Таблица 5

Исходя из проведенного анализа (таблица 5) видно, что наибольший балл (35, 00) – тренажерный зал, массажный кабинет - более эффективное использование подвального помещения в качестве объекта питания.

Составляем сводную таблицу по всем рассматриваемым вариантам.

Таблица 6.

Таким образом круг рассматриваемых вариантов сузился до 3х: мастерская по пошиву одежды, гарантийный ремонт бытовой техники и тренажерный зал. Для качественного сравнения выберем варианты представляющие различные сегменты коммерческого рынка недвижимости, а именно мастерскую по пошиву одежды и тренажерный зал.

Непосредственно перед расчетом следует учесть, что подвальное помещение требует проведение капитального ремонта, но все затраты по ремонту и кладки дорожного полотна для организации парковочных мест для арендатора помещения несут собственники жилого многоквартирного дома. Предполагается, что существуют 2 варианта для сдачи в аренду, с фиксированной арендной ставкой.

Далее по каждому варианту рассчитываем чистый операционный доход (ЧОД), определяется общий коэффициент капитализации и производится оценка недвижимости методом капитализации ЧОД.