Плюсы и минусы стрит-ритейла

Предпочтения арендаторов при выборе данного типа площадей объясняются рядом преимуществ перед торговыми центрами.

Во-первых, это отсутствие конкуренции за клиента в пределах одного здания. Каждый потенциальный клиент, вошедший в торговое помещение стрит-ритейла - заведомо реальный клиент арендатора данного помещения. Остальное уже зависит от общей маркетинговой политики руководства и мастерства продавцов.

Во-вторых, больший уровень доступности для клиентов, привыкших к магазинам с отдельным входом и не желающим совершать утомительные «шоп-туры» в поисках нужного товара.

В-третьих, это конкретный вид торговли, позволяющий определять каждого потенциального клиента, переступившего порог магазина, салона, бутика, как целевого клиента, нуждающегося именно в том типе товара, на котором специализируется торговое заведение.

В результате на сегодня существует достаточно много арендаторов, которые, поработав в торговых центрах, принимают решение переехать в отдельные помещения на первых этажах, располагающиеся на наиболее проходимых городских улицах.

Пожалуй, в качестве единственного недостатка осуществления деятельности в торговых помещениях стрит-ритейла можно выделить необходимость самостоятельного решения всех эксплуатационных вопросов и уплаты коммунальных платежей. В торговых центрах данные функции берет на себя сторонняя управляющая организация, а арендатор занимается лишь собственным бизнесом, не вникая в нюансы управления. Назвать это большим минусом нельзя, поскольку при нежелании самостоятельного обслуживания арендуемых площадей всегда есть возможность нанять управляющую компанию. Помимо прочего большинство арендаторов помещений стрит-ритейла данные обязанности не слишком тяготят ввиду небольшого объема занимаемых площадей. Тем более что в стоимость аренды оплата управления, как правило, не входит. Поэтому в данном аспекте подобный «недостаток» оборачивается ощутимым достоинством.

«Центральный» стрит-ритейл

В Перми, к сожалению, не так много ключевых торговых коридоров стрит-ритейла в его классическом понимании.

В Москве, что понятно, их на порядок больше: это и Тверская, и Арбат, и Кутузовский проспект, и Третьяковский проезд, и Столешников переулок.

Что касается Перми, то у нас сформировано два основных торговых коридора - ул. Ленина и Комсомольский проспект. Эти улицы сосредоточили представительства наиболее известных брендовых операторов различных направлений: одежда-обувь («Евроспорт», «Baon», «Mexx», «ЦентрОбувь», «Монро», «Adidas», «Mondial» и др.), общепит («Баскин Роббинс», «Планета Суши», «Халва», «Casa Mia», «Кофе Сити» и др.), салоны красоты и косметика («Wella», «Л'Этуаль», «Ile de Beaute» и др.) и т.д. В числе второстепенных торговых коридоров можно отметить улицы Сибирскую и Куйбышева.

Данные коридоры формируют центральную зону стрит-ритейла, где располагаются наиболее дорогие элитные бутики и магазины класса «бизнес плюс».

«Спальный» стрит-ритейл

Помимо центральной части Перми формат «стрит-ритейл» актуален и для спальных районов города. В качестве наиболее востребованных в данном контексте риэлторы отмечают микрорайоны Садовый и Парковый.

В Садовом, или так называемом «каменном мешке», в связи с высокой плотностью заселенности территории свободные помещения на первых этажах зданий, выходящие фасадами на основные проезжие части, практически отсутствуют. Все они заняты под коммерческую деятельность. Это подтверждает и высокий уровень заявок на аренду помещений формата «стрит-ритейл» в данном микрорайоне. Еще одним микрорайоном, пользующимся особым спросом у операторов среднего уровня, является проспект Парковый. Здесь аналогично практически невозможно найти помещение, расположенное на первом этаже с выходом (или возможностью его создания) на центральную проезжую часть. Столь высокий уровень спроса приводит к ситуации, когда арендные ставки на площади формата «стрит-ритейл» зачастую превышают стоимость аренды в крупных торговых центрах.

Отметим также, что особенностью спальных зон стрит-ритейла является более демократичная направленность объектов торговли, основу которой составляет торговля товарами и услугами повседневного потребления.

Главная особенность испытания кризисом - он научил участников рынка договариваться. И это привело к неожиданным результатам. На процесс установления арендных ставок сегодня не оказывает влияние ни уровень инфляции, ни скачки на внешних инвестиционных рынках, ни какие бы то ни было иные экономические факторы. Ключевой фактор - договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. Они создаются на основе желаний и потребностей первого и финансовых возможностей и экономических перспектив второго.

По результатам данных, полученных в результате исследования, средние арендные ставки на помещения формата «стрит-ритейл» оказались выше, нежели на торговые площади иных форматов.

При этом практики рынка склоняются к мнению, что сегодня в данном вопросе сложно ориентироваться на усредненные показатели, поскольку ввиду особенностей ценовой политики арендные ставки могут существенно различаться даже на аналогичных помещениях в зданиях, располагающихся в непосредственной близости друг от друга.

По данным Аналитического центра «Медиана», сегмент аренды помещений формата стрит-ритейл за период кризиса просел в среднем на 38-39%. Разница с общим падением рынка аренды торговых площадей составила всего порядка 5%. И на сегодняшний день отрицательная коррекция продолжается.

Однако стоит иметь ввиду, что большинство объектов, находящихся сегодня в предложении, это проблемные объекты, собственники которых по каким-либо причинам (будь то личные амбиции, желание самостоятельно без профессиональной помощи и знания рыночной специфики сдать свой объект, либо качество самого объекта) не могут найти компромисса с арендаторами. Что касается остальных площадей, все они довольно быстро становятся объектами свершившихся договоров.

Особым спросом в сегменте стрит-ритейла пользуются небольшие помещения площадью 50-150 кв. метров. Данный формат посещений имеет наиболее радужные перспективы экономического развития. Арендные ставки на них могут возрасти в ближайшем будущем. Однако этот формат, в силу высокой востребованности, на сегодня предельно заполнен и редко выходит в свободное предложение.

Первые этажи новых объектов недвижимости (в сегменте многоквартирного жилья), готовящихся к сдаче в ближайшее время, не способны удовлетворить эту потребность, поскольку по месторасположению редко соответствуют характеристикам классического стрит-ритейла.

Поэтому дальнейшее развитие данного направления в Перми неизбежно потребует появления на рынке большего количества объектов размером от 50 до 150 «квадратов», привлекательных как по местоположению, так и по ряду других характеристик, столь востребованных у потенциальных арендаторов, избравших форматом своей деятельности стрит-ритейл.

Рынок купли-продажи торговой недвижимости

Вначале представим структуру предложения торговых объектов, исходя из территориального критерия.

Наибольший удельный вес в общей структуре предложения по состоянию на 25 июня 2010 года приходится на Ленинский и Свердловский районы.

Примечание: при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, магазинах или встроено-пристроенных помещениях жилых домов.

Ниже на графике представлена структура предложения торговых площадей в соответствии с зонированием г. Перми на конец II квартала 2010г.

Говоря об изменении средней цены предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости за второй квартал 2010 года, можно отметить снижение данного показателя на «-»5%, в то время как за первый квартал текущего года, была отмечена положительная динамика.

На рынке купли-продажи торговой недвижимости с начала 2009 года происходит смещение все большего количества предложений в меньшую ценовую категорию. Подобное положение дел остается актуальным и в текущем квартале. На данный момент более 75% от всех предложений в сегменте торговой недвижимости находится в ценовом диапазоне от 40 000 до 100 000 руб./кв.м.

Рынок аренды торговой недвижимости

Рассматривая ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости в конце II квартала 2010 года, можно отметить, что существенных изменений в структуре предложения относительно I квартала 2010 года не произошло. По-прежнему явные лидирующие позиции занимают Свердловский и Ленинский районы, на долю которых приходится по 26%. Удельный вес Дзержинского района составляет 10%, Мотовилихинского – 17%, Индустриального – 15%, Кировского – 5%, Орджоникидзевского – 1%

Средняя арендная ставка торговых помещений без учета киосков и павильонов в целом по г. Перми на конец июня текущего года составила 672 руб./кв. м. в месяц., что на 0, 15% выше показателя марта, но на «-» 6, 7% ниже показателя декабря 2009г.

Стоит отметить, что число элементов в выборке торговых объектов значительно меньше, нежели количество предложений офисных объектов, что приводит к большому разбросу значений арендных ставок и, в итоге, погрешность при расчете средних показателей получается выше, чем при расчете средних показателей на рынке аренды офисной недвижимости. В результате этого выход на рынок или уход с рынка более дорогих или более дешевых объектов приводит к колебаниям средних арендных показателей то в большую, то в меньшую сторону, что отчетливо прослеживается на приведенном выше графике. Однако, так же, как и рынок аренды офисной недвижимости, рынок аренды торговых площадей не может существовать обособленно от экономической ситуации, в связи с чем, можно констатировать, что динамика снижения уровня арендных ставок, проявившаяся с начала четвертого квартала 2008 года замедлилась с четвертого квартала 2009 года. На сегодняшний день тенденция стабилизации уровня арендных ставок продолжается, и как уже отмечалось, по итогам второго квартала произошел пусть и незначительный, но рост среднеценового показателя.