Офисная недвижимость

Классификация офисных помещений

Класс «А» - новые бизнес-центры, расположенные на главных транспортных артериях города, с удобным подъездом. В г. Пермь данный класс представлен новыми бизнес-центрами, расположенными в центральных и прилегающих к центру районах. Отличительными особенностями являются: высококачественная инженерия (автоматизированные системы отопления, вентиляции, кондиционирования и увлажнения воздуха), развернутая инфраструктура централизованного обеспечения, современные системы безопасности, отделка высококачественными материалами. Достаточное количество машиномест.

Класс «В» - новые офисные центры, срок эксплуатации которых не более 5 лет и реконструированные офисные здания. В г. Пермь подобные бизнес-центры расположены в центральных, прилегающих к центру районах и районах средней отдаленности. Это монолитно-каркасные или кирпичные здания с оптимальными планировочными решениями. Предполагается отделка качественными материалами, наличие систем вентиляции, кондиционирования воздуха (не обязательно автоматизированные), современные системы безопасности. Достаточное количество машиномест.

Класс «С» - офисные здания, срок эксплуатации которых более 5 лет и реконструированными зданиями различного назначения. По местоположению, конструктивному решению здания, архитектуре, отделке и инженерии особых требований не предъявляется. Как правило, количество машиномест недостаточное.

Класс «Е» - нежилые помещения, помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, срок эксплуатации которых более 3 лет.

Класс «Е1» - помещения, расположенные на первых этажах новых жилых домов, срок эксплуатации которых менее 3 лет.

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Вначале представим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов на конец второго квартала текущего года приходился на Ленинский район (36%). Удельный вес Свердловского района составил 18%, Мотовилихинского района – 14%, Дзержинского – 12%, Индустриального – 12%. Наименьшее же количество предложений – в Кировском (5%) и Орджоникидзевском (3%) районах города.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г. Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г. Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость представим зонирование коммерческой недвижимости г. Перми:

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости в зависимости от зонирования представлен в полной версии отчета. Анализируя структуру предложения, на рынке купли-продажи офисной недвижимости исходя из качественных характеристик, можно констатировать, что около 50% из общего объема предложений приходится на встроенно-пристроенные офисные помещения (автономные офисы).

Качественные офисы в отдельно стоящих административно-офисных зданиях в наибольшей степени расположены в центральной части города. Аналогичная ситуация и с офисами среднего класса качества, наибольший объем которых выставлен на продажу в центральных микрорайонах города.

Офисы низкого класса качества представлены во всех микрорайонах города, однако именно в этой группе наблюдается значительный разброс цен предложения даже внутри одной зоны престижности. Естественно, что подобное распределение офисной недвижимости по районам города и по классам качества сказывается и на уровне цен предложения.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предложений по состоянию на конец второго квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 60 000 руб./кв.м. (более 50% от общего количества предложений в выборке).

Говоря об изменении цен предложения, можно констатировать, что за период с марта по июнь 2010 года наблюдается пусть и незначительный, но рост среднеценового показателя на рынке купли-продажи офисной недвижимости, который составил «+»0, 3%.

Средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости по состоянию на 25.06.2010 года составила 51 970 руб./кв.м.

Динамика среднеценовых показателей на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает рост средних цен предложения на «+»2, 3%. В то время как по итогам первого квартала было зафиксировано снижение.

Средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости по состоянию на 25.06.2010 года составила 53 675 руб./кв.м.

На рынке нового строительства офисной недвижимости до июня прослеживаются колебания средней цены предложения, причем в большей степени со знаком минус. Данная ситуация вызвана с одной стороны, сокращением застройки высококачественных площадей, выставляемых на продажу по высоким ценам, и с другой стороны, снижением цен предложения на возводимые объекты для под-держания компаниями-застройщиками своих позиций на рынке и привлечения покупателей.

Наибольшее число предложений на первичном рынке купли-продажи офисной недвижимости по состоянию на 25.06.2010 года предлагается по цене от 40 000 до 60 000 руб./кв.м. (65 % от общего предложений).

Средняя цена предложения на первичном рынке купли-продажи офисных помещений по состоянию на 25.06.2010 года составила 46 648 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Рассмотрим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия.

Наибольшее количество предложений офисных объектов приходится на Ленинский район. Хотя распределение удельных весов количества предложений офисных помещений по районам города достаточно стабильно с начала года и явные лидеры (Ленинский район) и аутсайдеры (Кировский и Орджоникидзевский районы) прослеживаются отчетливо, при этом произошло ряд изменений в структуре предложений

На рынке аренды коммерческой недвижимости г. Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в 1-й зоне (61%), поскольку она является наиболее развитой.

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости в зависимости от зонирования представлен в полной версии отчета. На рынке аренды офисной недвижимости за II квартал 2010 года произошло снижение показателя средней арендной ставки на «-» 0, 4 %.

Хотя тенденция снижения среднеценового показателя и продолжается, но, тем не менее, наблюдается и ежемесячное сокращение темпов его падения. На рынке аренды офисных объектов наибольшее число офисных помещений за анализируемый период предлагалось в ценовом диапазоне от 300 до 600 руб./кв.м. в месяц (более 70% от общего объема предложений).

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости по состоянию на конец второго квартала текущего года составила 478 руб./кв.м. в месяц.