Вопрос 52

▒ Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений. ▒

Договор продажи недвижимости это соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Сторонами являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Участниками договора на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права ( физ., юр., РФ., субъекты РФ ).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственностисупругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Содержание договора ( условия ).

Предметом является недвижимое имущество. Предмет является отличительным признаком. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Для продажи предприятий обязательно зарегистрировать сам договор под страхом его недействительности. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Права и обязанности сторон

Основная обязанность продавца:

♦ 1. передача недвижимости покупателю. Следует различатьпередачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. У покупателя право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

А) Обязанность передать недвижимое имущество свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с ограничениями (обременениями).

Б) обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью регистрации перехода права собственности. (Такая же обязанность возлагается и на покупателя). Если одна из сторон уклоняется от регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Обязанности покупателя - принять недвижимость по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности. Остальные обязанности - как и для любого договора купли-продажи.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли-продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом. См. Приказ Мин. строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 мая 2014 г. N 223/пр " Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса"