ВВЕДЕНИЕ. 1.1.Понятие и признаки недвижимого имущества 7

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………………………………4

ГЛАВА 1 ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТ

1.1.Понятие и признаки недвижимого имущества……………………………………………7

1.2. Общая характеристика процесса оценки недвижимости………………………………..10

1.3.Принципы оценки недвижимости…………………………………………………..………16

1.4.Виды стоимости недвижимости……………………………………………………….……22

1.5.Подходы к оценке…………………………………………………………………………….29

1.6.Методы сравнительного подхода……………………………..………….............................33

1.7.Методы затратного подхода…………………………………………………………….....39

1.8.Оценка износа объекта недвижимости и определение согласованных

результатов оценки……………………………………………………………….......................44

ГЛАВА2ИНФОРМАЦИОННОЕОБЕСПЕЧЕНИЕОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1.Понятие информационное обеспечение…………………………………………………...47

2.2.Внутренняя информация…………………………………………………………………….51

2.3.Внешняя информация………………………………………………………...........................56

2.4.Анализ рынка для отчетов об оценке………………………………………………….…..61

2.5. Техническая экспертиза объекта недвижимости.

Задачи технической экспертизы…………………………………………………………….…67

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………………...70

ПРИЛОЖЕНИЕ……………………………………………………………………………….…..72

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………………………...75

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

ВВЕДЕНИЕ

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность бъектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и других.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Понятие " недвижимость" и " недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как " объект недвижимости".

Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценщики рассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса и следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономическойпрактике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Определение рыночной стоимости любого объекта недвижимости представляет собой упорядоченный, целенаправленный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта, даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться, определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом протекающего и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.

Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества, является его рыночный характер.

Это означает, что процесс оценки объекта не ограничевается учётом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого обекта собственности-необходим учёт совокупности рыночных факторов, экономических объектов, а такжемакроэкономического и микроэкономического окружения.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объекта собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.

Исходя из выше указанного, предмет исследования является рыночная стоимость объекта недвижимости, а именно особенности рыночной оценки жилого дома площадью 44, 3 кв. м. и земельного участка под ним площадью 550 кв. м., расположенных по адресу: Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42.

Целью дипломной работы является рассмотрение, описание, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, составление отчёта об оценки рыночной стоимости, изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

· изучение теоретических аспектов понятия " недвижимое имущество";

· изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

· анализ оцениваемого объекта;

· расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

· обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов;

Актуальность работы несомненна, так как профессия оценки недвижимости имущества в современных условиях является необходимым критерием для формирования сведений об объекте недвижимости имущества.

Методической основой исследования в дипломной работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

ГЛАВА 1. ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТ