ВВЕДЕНИЕ. 1.1 История оценочной деятельности ..9

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………………...6

Раздел 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ……………...9

1.1 История оценочной деятельности…………………………………………………………..9

1.2 Правовое регулирование оценочной деятельности………………………………………10

1.3 Основные понятия и подходы к оценке недвижимости……………………………........16

1.4 Принципы оценки недвижимости………………………………………………………...25

1.5 Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости………………31

Раздел 2. АНАЛИЗ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ…………………………………………………..39

2.1. Основные факты и выводы………………………………………………………………..39

2.3 Анализ рынка недвижимости……………………………………………………………...40

2.4 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки……………………….46

РАЗДЕЛ 3. РАСЧЕТ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ………………………………………………………………………....53

3.1. Основные факты и выводы…………………………………………………………….....53

3.2. Последовательность проведенных работ…………………………………….…………..53

3.3 Расчет износа и обесценивания объекта оценки………...…………………………........54

3.4 Выбор подходов к определению рыночной стоимости объекта оценки………….........56

3.5. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки………………………………..58

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………….66

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………….....68

ПРИЛОЖЕНИЯ……………………………………………………………………………….69

ВВЕДЕНИЕ

оценка недвижимость квартира

Становление рыночной экономики нашей страны потребовало углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости недвижимости. Возникла необходимость в определении рыночной стоимости недвижимого имущества, связанная с операциями купли – продажи, исчислением налогов и т.д. Способствовала появлению и развитию рынка в России, как рынок недвижимости.

Фактически, рынок недвижимости возник после вступления в силу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 4 июля 1991 г. Рыночные операции с недвижимостью стали возможны только после появления частной собственности.

В настоящее время в РФ практика оценки на несколько лет опережает законодательного регулирование данного вида деятельности. При этом в практике оценки рыночной стоимости недвижимого имущества уже прочно утвердились определенные методики и правила, оценочной деятельности.

Правила оценочной деятельности сформировались на основе международного опыта, внедрению которого в отечественную практику способствовало издание в России переводной зарубежной литературы и учебников по оценочной деятельности, а также благодаря появлению филиалов международных организаций, занимающихся оценочной деятельностью в РФ.

Все большее число граждан принимает участие в операциях с недвижимостью. Российский рынок недвижимости становится всё более привлекательным для зарубежных инвесторов.

Тем не менее, отечественная оценочная практика отличается от международной и имеет свою специфику, которая отражает текущие условия функционирования российской экономики.

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Целью работы является анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и соблюдение принципов оценки недвижимости.

Задачи: изучить нормативно-правовую базу оценочной деятельности, определить требования к проведению оценки, изучить принципы оценки недвижимости, проанализировать требуемые сегменты рынка недвижимости, определить уровень износа объекта оценки, провести анализ наиболее эффективного использования и оценку объекта исследования.

Объектом исследования является капитальный гараж расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, микрорайон Крохалева, ул. Муромская ГСК 71.

Предметом исследования является анализ наиболее эффективного использования объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Специалист по земельно-имущественным отношениям базовой подготовки должен обладать общими компетенциями, включающими в себя способность:

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес.

ОК 2. Анализировать социально-экономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарно-социологических наук в различных видах профессиональной и социальной деятельности.

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 4. Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных ситуациях.

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 6. Работать в коллективе и команде, обеспечивать ее сплочение, эффективно общаться с коллегами, руководством, потребителями.

ОК 7. Самостоятельно определять задачи профессионального и личностного развития, заниматься самообразованием, осознанно планировать повышение квалификации.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

ОК 9. Уважительно и бережно относиться к историческому наследию и культурным традициям, толерантно воспринимать социальные и культурные традиции.

ОК 10. Соблюдать правила техники безопасности, нести ответственность за организацию мероприятий по обеспечению безопасности труда.

Определение стоимости недвижимого имущества

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах.

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки.

ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками.

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией.

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области.

ГЛАВА 1: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ