Особенности недвижимости(Н) как объекта инвестирования. Формы инвестиций(И) в недвижимость

Н– это особый вид соб­ственности с особыми правами, явл. до­вольно привлекательным объектом инвестирова­ния. Покупка и продажа н-ти связана с существенными затратами времени и фин-вых ресурсов при возможном дроблении капита­ла на несколько долей, поэтому ликвидность ин­вестиций в н-ть значительно меньше, чем у др. направлений инвестицион. вло­жений. Однако И в Н име­ют такие «+» черты, как возможность многолетнего использования объекта и сохране­ния капитала. Отличительные признаки Н как объекта И: 1) Н неподвижна, её невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; 2) существует прочная не только физ., но и юр. связь с землей; 3) каждая конкретная Н уникальна; 4) Н фундаментальна – её невоз­можно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; 5) стоимость(ст-сть) Н высока, а её дробление на имущ. доли – слож. или невозм., т.к. без привлечения заем. кап-ла инвестиции в нее затруднительны; 6) низкая доступность полной и достоверной ин­ф-ции о сделках, уровне доходности И в Н; 7) долговечность объекта инвестирования; 8) полезность Н опр-ся сп-стью удовлетворять специф. потребность человека в жилой и произв. площади; 9) возможность «+» либо «-«влияния нов. строительства на ст-сть прилегающих земель, зданий; 10) существует тенденция к увеличению ст-сти Н со временем; 11) существуют специфич. риски, присущие Н, как объекту инвестирования: риск физ. повреждения под воздействием при­р. и техногенных факторов, риск накопления внеш. и функцион. износа, фин. риск, связ-й с условиями пересмотра арендной платы; 12) необх-сть постоян. управления Н, портфелем И в Н на достаточном уровне для получения приемлемого дохода; 13) выс. уровнь издержек на проведение сделок; 14) сущ-ют установл. гос-вом процедуры, к-ые. необх-мо выполнять при покупке и совершении других операций с Н. Формы И в Н: - И в основной капитал хоз-щих субъектов осуществляются в форме капитальных вложений(КВ). КВ неразрывно связаны с реализацией инвестиционных проектов. Инвестиционный проект – это обоснование эк-кой целесообразности, объемов и сроков проведения КВ, включая необходимую документацию, а также описание практических действий по осуществлению И. КВ(капиталовложения) – использование инвестором своего капитала, а также этот же капитал для воспроизводства основных фондов; составная часть капиталообразующих И. Представляет собой совокупность затрат, направляемых на создание и воспроизводство ОФ. В состав КВ входят: затраты на строительно-монтажные работы; затраты на приобретение основных средств (станки, машины, оборудование); затраты на НИОКР, проектно-изыскательские работы и т.п. Источники финансирования КВ: - собственные фин.ресурсы предприятия (чистая прибыль + ам.отчисления); - заемные средства – банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы гос-ва и других компаний; - привлеченные средства от продажи акций, паевых и других взносов граждан и юр.лиц; - гос-ные бюджетные ассигнования; - иностранные И. КВ портфельные – вложения капитала в портфель акций фирм, корпораций (без приобретения контрольного пакета), облигации и другие ценные бумаги иностранных гос-в, международных валютно-кредитных учреждений с целью получения повышенного дохода на капитал за счет налоговых льгот, изменения валютного курса и т.п. КВ прямые –КВ в предприятия, обеспечивающие контроль над этими предприятиями (не менее 25% акций фирмы или не менее 10% акционерного капитала). Способы КВ: - аренда помещений с выкупом или без выкупа; - новое строительство; - приобретение (покупка); - через долю в уставном капитале, т.е привлечение в дело компаньонов, владеющих недвижимостью, в обмен на которую они получают акции.

149. Сущность и содержание предпринимательской деятельности граждан и юридических лиц. Цели и задачи предпринимательства. Объ­екты и субъекты предпринимательской дея­тельности.

Предпринимательство (Пред) – инициативная самост. деят-сть граждан, направленная на получение прибыли или лич. дохода, осуществляемая от своего имени, под свою имуществ. отв-сть или от имени и под юр. отв-сть юр. лица. Предприниматель может осуществлять любые виды хоз. деят-сти, не запрещенные законом, включая коммерч. посредничество, торгово-закупочную, консультационную и иную деят-сть, а также операции с цен. бумагами. Пред. является деят-стью, к-ая связана с вложением ср-в в целях получения прибыли на основе сочетания личной выгоды с обществ. пользой. К важнейшим чертам Пред. относятся: 1) самост-сть и независимость хоз. субъектов; 2) эк. заинтересованность; 3) хоз. риск и отв-сть. Сущность Пред. раскрывается через ф-кции, реал-ция к-рых и составляет понятие Пред.: 1) выявление потребностей и обоснование способов их удовлетворения посредством разработки новой предприн. идеи и создания стр-ры для ее реал-ции; 2) генерация идей и создание новшеств; 3) предоставление капитала или (и) др. мат. рес-сов; 4) упр-ние организованными предприн. стр-рами; 5) выполнение конкр. работ по реал-ции предприн. замысла; 6) принятие или непринятие по тем или иным причинам нового блага, созданного субъектом Пред.

Цель (предмет стремления; то, что надо осуществить) и мотив (побудительная причина, повод к какому-либо действию): получить максимально возможную прибыль и в конечном счете удовлетворить свои собст. потребности, к-рые не могут быть удовлетворены в рамках своей индивид. Жизнедеят-сти или посредством простого обмена из-за в силу ограниченности последних. Удовлетворить свои потреб-сти можно через выполнение социально значимого заказа, т.е. удовлетворяя потребности др. людей. Субъекты Пред: 1) отдельные част. лица – орг-ция единоличного или семейного предприятия(П). Такие предприниматели могут ограничиваться затратами собственного труда или использовать наемный труд. 2) объединения партнеров - выступают в форме разл. хоз. ассоциаций, арендных коллективов, АО и товариществ. Хоз. ассоциация – это договор. объединение П, созданное в целях координации ПХД для решения опр. задач. Объекты - изготовленная продукция, выполненная работа или оказанная услуга, т. е. то, что может удовлетворить чью-либо потребность и что предлагается на рынке для приобретения, использования и потребления. Классификация по виду деят-сти (виды Пред): 1) производственное – инновац., науч.-тех., произв-во товаров, оказание услуг, произв. потребление товаров и услуг, информац.; 2) коммерческое - торговое, торгово-закупочное, торгово-посред., товарные биржи; 3) финансовое – банковское, страховое, аудиторское, лизинговое, фондовые биржи; 4) консультативное – общее упр-ние, администрирование, фин. упр-ние, упр-ние кадрами, маркетинг, информац. технология.

150. Условия предпринимательской деятельно­сти. Инновации как необходимое условие предпринимательской деятельности. Внешняя и внутренняя среда предпри­нимательства.

Предпринимательство(пред-ской) – это процесс создания чего-то нового, обладающего ценностью; процесс, поглощающий время и силы, предполагающий принятие на себя финансовой, моральной и социальной ответственности; процесс, приносящий в результате денежный доход и личное удовлетворение достигнутым. Для формирования пред-ства необходимы определенные условия: 1) эк-кие – предложение товаров и спрос на них; объемы денежных средств, которые покупатели могут истратить на эти покупки; избыток или недостаток рабочих мест, рабочей силы, влияющие на уровень заработной платы и на возможность приобрести товар. 2)соц-ные условия тесно связаны с эк-кими – стремление покупателей приобретать товары, отвечающие определенным вкусам и моде; нравственные и религиозные нормы, оказывающие прямое воздействие на образ жизни потребителей и его спрос на товары; отношение индивидуума к работе и величине заработной платы; орг-ция обучения современным методам ведения пред-ской дея-сти; 3)правовые условия – наличие законов, регулирующих пред-скую дея-сть и создающих наиболее благоприятные условия для ее развития: упрощенная система открытия и регистрации предприятий, защита от гос-ного бюрократизма, совершенствование налогового законодательства, создание региональных центров поддержки малого пред-ства, усовершенствование методов учета и форм отчетности, гарантии права на собственность и соблюдение договорных обязательств.Современная пред-ская дея-сть представляет собой систему отношений между непосредственными организаторами производства и лицами, орг-циями и структурами, образующими внутреннюю и внешнюю среду бизнес-деятельности. При этом каждый участник бизнес-деятельности выполняет определенные функции, неразрывно связанные с их собственными интересами.

Внутренняя среда: 1) Собственники капитала: - Предоставление финансовых или других материальных средств. – Сохранение и умножение капитала, получение постоянных и устойчивых доходов, право принимать окончательное решение; 2) Менеджеры: - Управление предприятием от имени собственника. – Получение прибыли и развитие фирмы. Собственные интересы: вознаграждение, независимость, власть; 3) Наемные работники: - Разработка новых идей, осуществление производственного процесса и т.п. – Высокая заработная плата, надежность рабочего места, хорошие условия труда и высокий уровень социальной защищенности;

Внешняя среда: 1) Государство и обществен-ность: Создание условий для осуществления предпринимательской деятельности. – Создание рабочих мест, социальный мир. Конкурентоспособность на мировом рынке, получение налоговых доходов, стабильность цен, поддержание рыночных отношений путем антимонопольных мер, защита окружающей среды и интересов потребителей; 2) Поставщики: Поставка оборудования, сырья, энергии и т.п. – Высокие доходы и низкие расходы, стабильность договорных связей; 3) Кредиторы: Кредитование капитала. – Высокие проценты, гарантированность возврата кредита, возможность влияния на фирмы; 4) Потребители: Принятие или непринятие товара или услуги. – Широкий выбор, высокое качество, низкие цены. Высокий уровень сервисных услуг

151 Сущность и основные области малого предпринимательства, внутрифирменное и гос-ное предпринимательство(Пред).

В соответствии с Федеральным законом «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого предпринимательства отнесены ком­мерческие организации. Малое предпринимательство – это предпринимательская деятельность, осуществляемая субъектами рыночной экономики при определенных законодательно установленных показателях.Основными показателями, на основе которых субъекты хозяйственной деятельности относятся к субъектам малого предпринимательства, является количество занятых работников, размер уставного капитала, размер активов и объем оборота или прибыли.Классификация по виду деятельности (виды предпринимательства): производственное – инновационное, научно-техническое, производство товаров, оказание услуг, производственное потребление товаров и услуг, информационное; коммерческое – торговое, торгово-закупочное, торгово-посредническое, товарные биржи; финансовое – банковское, страховое, аудиторское, лизинговое, фондовые биржи; консультативное – общее управление, администрирование, финансовое управление, управление кадрами, маркетинг, информационная технология. Малые предприятия могут учреждаться совместно с государствен­ными, общественными, кооперативными предприятиями, частны­ми лицами, а также организациями других форм собственности.

Внутрифирменная предпринимательская деятельность В рамках крупных и средних фирм любой формы собственности выявляются относительно автономные сферы деятельности, которые требуют предприимчивости, быстрого реагирования на изменение экономических условий, принятия нестандартных решений. Руководство такими участками целесообразно поручать людям, наделенным предпринимательскими способностями.Внутрифирменное предпринимательство способно существенно повысить эффективность деятельности предприятия, решить многие управленческие проблемы, а также создать условия для самореализации работников.

Государственное предпринимательство – деятельность государственных предприятий, выпускающих товары и услуги, необходимые для развития национальной экономики.Государственные предприятия – предприятия, основные средства которых находятся в государственной собственности, а руководители назначаются или нанимаются по контракту государственными органами. Если гос.предприятие является бюджетным, то оно финансируется из средств государственного бюджета. Предприятия, находящиеся в непосредственном ведении гос.органов, называются казенными.

Под унитарным предприятием понимается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унит.предприятия неделимо и не может быть распределено в виде долей между работниками предприятия или другими лицами.

Государственные предприятия могут быть созданы в форме унитарных. Имущество такого предприятия находится в государственной собственности. Оно принадлежит такому предприятию на праве хоз.ведения или оперативного управления, а руководители назначаются или нанимаются по контракту государственным органами.