Споры о праве собственности на самовольную постройку

План:

1. Понятие и признаки самовольной постройки

2. Признание права на самовольную постройку

1. Статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет права собственника земельного участка в части его застройки. Согласно ей указанное лицо может: возводить на нем здания и сооружения; осуществлять их перестройку или снос; разрешать строительство на своем участке другим лицам. Но эти права осуществляются им только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Соответственно, их нарушение влечет создание такого объекта недвижимости, как самовольная постройка.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается:

- жилой дом,

- другое строение, сооружение

- иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:

1) земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке. Земельный участок прежде всего является не отведенным и притом не отведенным именно для целей строительства. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен ЗК РФ (ст. 30-33);

2) на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация. Пункт 1 ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка " может: разрешать строительство на своем участке другим лицам". ГК оставляет открытым вопрос, какие еще разрешения следует считать " необходимыми";

3) самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

4) в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.

Для лица, создавшего самовольную постройку, наступают два последствия.

Во-первых, на это лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки, ликвидация самовольной постройки должна быть полной. Однако срок для такой ликвидации не установлен. Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, комментируемая статья в качестве альтернативы предусматривает возможность полной ликвидации самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.

Во-вторых, устанавливается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В частности, не будучи собственником, это лицо не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Также возможно привлечение к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.

2. Самовольная постройка, как правило, подлежит сносу, но в правиле есть и исключения, которые при соблюдении определенных условий могут позволить признать на нее право собственности.

ГК РФ допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку.

В первом случае самовольное строение возведено на земле, находящейся в государственной или муниципальной собственности. ГК РФ требует, чтобы в этом случае данный участок был предоставлен лицу, осуществившему самовольное строительство, «в установленном порядке». В таких случаях право на самовольную постройку устанавливается решением суда.

Во втором случае речь идет о ее возведении на таком земельном участке, который находится, прежде всего, в частной собственности. В таком случае приобретение права собственности лицом, осуществившем самовольное строительство, не допускается. Предоставляется такое право исключительно лицу, имеющему право частной собственности, право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором воздвигнута самовольная постройка.

При этих условиях право собственности также устанавливается решением суда. Процессуальное право возбудить такое дело имеет лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Лицо, осуществившее самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем на праве частной собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, имеет право на возмещение указанными лицами расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом.

В обоих случаях приобретение права собственности на самовольную постройку не является безоговорочным. В настоящее время отсутствует единая практика принятия судебных решений по делам, предметом спора которых являются самовольные постройки. Каждое решение принимаются с учетом обстоятельств каждого конкретного рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах.

В качестве указанных доказательств должны присутствовать следующие группы документов: подтверждающие права сторон спора на земельный участок; разрешительная документация на осуществление строительства (независимо от того, является застройщиком собственник земельного участка, либо ему принадлежит земля на ином праве); об отсутствии нарушений прав интересов третьих лиц; о том, что созданное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан. В зависимости от обстоятельств конкретного дела рассмотренный перечень может быть дополнен иными документами, которые будут запрошены судом при рассмотрении дела.

В случае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Законодательно установлено, что наряду с судебным порядком должна быть возможность признания прав граждан на самовольные постройки в ином (административном) порядке. Ранее указанный пункт ст. 222 ГК РФ не предусматривал иной (не судебный) порядок. Однозначного понимания того, кто правомочен и должен осуществлять иной порядок признания права собственности (административный порядок), до сих пор нет. Некоторые считают, что правомочны и должны это делать органы местного самоуправления (государственной власти), другие придерживаются мнения, что это могут и должны делать органы Росрегистрации.

Так, в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была включена ст. 25.3, устанавливающая особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. В соответствии с ней предусмотрены специальные основания для государственной регистрации права собственности на следующие постройки:

- создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство,

- объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства,

- объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).