Пример - Расчет коэффициент капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	объект
1. Цена продажи, тыс. руб.	120, 0	90, 0	140, 0	75, 0
2. Чистый операционный доход, тыс. руб.	20, 8	15, 0	25, 5	12, 0
3. Общий коэффициент капитализации (стр.2: стр.1)	0, 172	0, 166	0, 182	0, 160
4. Среднее значение общего коэффициента капитализации	0, 17

При всей внешней простате применяя этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величена коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается: ,

где: R_m – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле: ,

где: PTCF - годовой денежный поток (ДП) до выплаты налогов

ВСК – величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется средневзвешенное значение: R = M · R_m + (1 – M) · R_e,

где: М – коэффициент ипотечной задолженности.

Задача. Рассчитайте общий коэффициент капитализации. Если известно, что доля собственного капитала – 30 %, ставка процента по кредиту 12%; кредит представлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%.

Решение: Сначала находим ставку капитализации:

R = 0, 7 · 0, 1275 + 0, 3 · 0, 005 = 0, 0892 + 0, 015 = 0, 1042 · 100 = 10, 42%

Преимуществаметода капитализации доходов заключается в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Недостатки состоят в том, что:

1. применение его затрудняется, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

2. метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Задача. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно что: сумма ипотечного кредита – 1000, 0 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250, 0 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости – 2, 9 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910, 0 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650, 0 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4, 3 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости заёмного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.