Доходный подход

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

1. качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

2. риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что, стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта, гарантировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объектов недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потока дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинство и недостатки определяются по следующим критериям:

1. возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

2. тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

3. способность учитывать конкурентные колебания;

4. способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность.

Метод капитализации доходов используется если:

1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимость всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет вид:

или , где

С – стоимость объекта недвижимости, тыс. руб.;

NOY (ЧОД) чистый операционный доход в текущей стоимости;

R_к (К_к) – коэффициент капитализации, %

При применение данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

1. нестабильность потоков доходов;

2. если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода (ЧОД)

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД) это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ным ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывает по формуле:

, где

S – площадь сдавая в аренду, м²;

С_а – арендная ставка 1 м².

Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ, гл. 34.

Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

1. контрактными (определяемыми договором об аренде);

2. рыночными (представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку). Данная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормативного рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – ПОТЕРИ + ПРОЧИЕ ДОХОДЫ

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой доля типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.

Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости:

, где

Д_n – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_а – число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

1. общеэкономической ситуации;

2. перспектив развития региона;

3. стадии цикла рынка недвижимости;

4. соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

К_{загрузки} = 1 – К_нд.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу:

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

, где

К_п – коэффициент потери при сборе платежей;

К_нд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_а – потери при сборе арендной платы

П_нд – потери от недоиспользования площадей

ПВД – потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада), и не включаемые в арендную плату.

Задача. Определите потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход – 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) – 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

Решение:

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:

тыс. руб.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

1. условно постоянные относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

а) налог на имущество;

б) страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

в) заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нею.

2. условно-переменные (эксплуатационные) относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

а) коммунальные;

б) на содержание территории;

в) на текущие ремонтные работы;

г) заработная плата обслуживающего персонала;

д) налоги на заработную плату;

ж) расходы по обеспечению безопасности;

з) расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

3. расходы на замещение (резервы) относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие поля, санитарно-техническое оборудования, электроарматура).

Задача. Определите расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 8 лет назад.

Решение:

Определим расходы на замещение за первый год владения:

тыс. руб.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежное поступление до уплаты налогов.

Денежные поступления (ДП) до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вывитом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от его эксплуатации.

Существует несколько методов определения коэффициентов капитализации:

- с учетом возмещения капитальных затрат, где коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставка доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвесторами;

2. нормы возврата капитала, т.е. погашение сумы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода (БСД) + Премии за риск (ПР) + Вложения в недвижимость (ВН) + Премии за низкую ликвидность недвижимости (ПНЛН) + Премии за инвестиционный менеджмент (ПИМ)

Безрискоая ставка доходности - ставка процента в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера:

R_н = R_p + I_инф. + R_р · I_инф.;

, где

R_н – номинальная ставка;

R_р – реальная ставка

I_инф. – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Задача. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 тыс. руб. ежегодно в течение двух лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140 и ожидается, что в следующем году он составит 156, 7 а через год 178, 5. Для преобразования номинальных величин в реальные их необходимо выразит в ценах базисного года.

Таблица 1- Расчет индекса цен на планируемый период

Если объект недвижимости сдан на три года на условиях, что арендная плата зависит от изменения общего уровня цен, то для перевода реальных денежных потоков в номинальные в соответствие с предлагаемым темпом инфляции (15%), необходимо провести следующие расчеты:

Таблица 2 – Расчет номинального денежного потока с учетом темпа инфляции

В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.

Существует три способа возмещения инвестиционного капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

, где

n – оставшийся срок экономической жизни;

R_у – ставка доходности инвестиций.

Пример. Необходимо рассчитать прямой возврат капитала по методу Ринга, если:

- срок (n) – 5 лет;

- ставка доходности инвестиций (R_у) – 12 %;

- сумма вложений кпитала в недвижимость 10, 0 тыс. руб.

Решение: Стачало, рассчитаем ежегодную прямолинейную норму возврата капитала, которая составит: , так как за 5 лет будет списано 100% актива. В этом случае коэффициент капитализации составит: .

Затем, отразим в таблице, возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций.

Таблица 1 - Возмещение инвестированного капитала по методу Ринга

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (его иногда называют аннуитетным методом) или метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонд возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,

где: SFF – фактор фонда возмещения;

Y = R – ставка дохода на инвестиции.

Пример. Необходимо рассчитать возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции по методу Инвуда, если:

- срок (n) – 5 лет;

- ставка доходности инвестиций (R_у) – 12 %;

- сумма вложений кпитала в недвижимость 10, 0 тыс. руб.

Решение: Для того чтобы рассчитать коэффициент капитализации и фактора фонда возмещения необходимо по таблице сложных процентов определить, что 12% на 5 лет имеет коэффициент 0, 1574097 (15, 74097) в таком случае коэффициент капитализации (если взят из графы «Взнос на амортизацию» будет равен 0, 2774097 (0, 2774097·10 000» 2774, 10)

Таблица 2 - Возмещение инвестиционного капитала по методу Инвуда

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

SFF – фактор фонда возмещения;

Y_б = безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный (R_e) 12%-ый доход на инвестиции в течение (n) 5 лет. Сумма в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%/

Решение: Фактор возмещения для 6% за 5 лет равен норме возврата капитала 0, 1773964, таким образом коэффициент капитализации равен:

Пример. Рассчитайте коэффициент капитализации если известно, что прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение: По методу Ринга норма возврата капитал составит:

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря → 0, 5 · 0, 1574097 = 0, 07887 (норма возврата капитала)

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример. Чему будет равен коэффициент капитализации, если ставка дохода на капитал равна 12 %. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40 %.

Решение: В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Таким образом, фактор фонда возмещения за 5 лет при 12 % = 0, 1574, следовательно, 0, 4 · 0, 1574 = 0, 063.

Тогда коэффициент капитализации определяется:

Δ – процент прироста цены актива.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации: , где

NOY – чистый операционный доход n-го объекта аналога;

Р_п – цена продажи n-го объекта аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.