Теоретическая часть.

1.1 Понятие управления недвижимостью.

Управления недвижимость - комплексный подход поддержания и улучшения состояния объекта, прогрессирующие и организованное ее развитие, с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.

1.2 Необходимость управления объектом недвижимости. Управление в период кризиса

Необходимость управления объектом недвижимости - это осуществления комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости в интересах собственника и поддержание объекта в рабочем состоянии. Мировой финансовый кризис стал катализатором процессов по коррекции накопившихся диспропорций на рынке коммерческой недвижимости. Период с начала кризиса, прежде всего, характеризуется снижением спроса на коммерческую недвижимость.

В течение долгого времени спрос на площади в торговых центрах Москвы сохранялся на высоком уровне. Экономический рост способствовал повышению доходов населения и розничных продаж. Предложение торговых площадей постоянно отставало от спроса, сдерживая конкуренцию между торговыми центрами (ТЦ). В результате, потребитель был готов приходить в любое место, вне зависимости от его расположения и ассортимента товаров.

В результате экономического кризиса доходы упали, а уровень безработицы вырос, тем самым, снизив покупательную способность москвичей. Это сократило размер розничного рынка Москвы, способствуя росту свободных площадей. Ввод в строй новых ТЦ в этом году увеличил уровень конкуренции.

Кризис раскрыл многие недостатки торговых центров. Сейчас при выборе помещения ритейлеры тщательно рассматривают каждый параметр ТЦ: его расположение и проходимость, доступность для общественного и личного транспорта, эффективность концепции, наличие парковки, качество и видимость здания, набор арендаторов, качество и профессионализм управляющей компании. Все эти факторы влияют на успех ТЦ.

Владельцы торговых центров по-разному отреагировали на новые условия: некоторые предложили скидки по арендным ставкам на один-два года, другие отказались вести переговоры. Для многих ТЦ способность управляющего вовремя договориться с арендаторами стала преимуществом и частью успеха.

В прошлом торговые центры оценивались исходя из уровня средней арендной ставки. В текущих условиях в качестве ключевого показателя успешности ТЦ мы рассматриваем долю свободных площадей. Основываясь на этом показателе, мы разделили торговые центры на три группы – успешные, средние и менее успешные.

В этом отчете мы рассматриваем фундаментальные и вызванные кризисом факторы, которые оказывают влияние на уровень свободных площадей. В конце отчета мы предлагаем способы поддержания высокой заполняемости ТЦ.

1.3Виды управления.

На рынки недвижимости выделяют два вида управления: внешние и внутренние. Внутреннее управление-управление собственными силами (собственник).

Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании.

1.4 Понятия управляющего и управляющая компания.

Управляющая компания (УК) – это организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью в собственности третьих лиц, собственности управляющей компании.

Управляющий – это лицо, который занимается планированием и организацией основных видов деятельности ОН.

Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Жизненный цикл – это период времени в течение, которого недвижимость существует как физический объект, а собственник несет бремя расходов, имеет возможность получать доход, может владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Рисунок 1

Рисунок 2

Рисунок3

Ключевые функции управляющих компаний на разных стадиях жизненного цикла:

1)Подготовка программ управления объектом, организация проведение экспертизы о.н.

2)Своевременное уточнение стратегии развития и использования о.н.

3) Разработка бюджетных доходов и расходов

4) Организация технического обслуживания и санитарных содержаний объектов недвижимости.

5)Анализ и мониторинг рынка недвижимости.

6)Организация рекламы и продвижение объекта недвижимости.

7)Разработка с клиентами о.н.

8)Финансирования менеджмента на объекте.

9)Работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организации, органами государственного контроля и надзора.

10)Работа по сохранению и улучшению эксплуатационного и потребительского характера объекта недвижимости и повышение рыночной стоимости объекта недвижимости.

11)Организация и обеспечения безопасности.

12)Своевременная полная и достоверная отчетность перед собственником объекта недвижимости.

1.6 Виды управляющих компаний по подходам к управлению.

Различают 4 вида управляющих компаний по подходом к управлению:

1)Facility management –управления инфраструктурой здания, эксплуатация и модерн, его инженерных систем, производство текущего ремонта, организация службы уборки и охраны, технической поддержки обслуживания здания.

2)Property management- управления, при котором управляющей компанией берет на себя помимо функции facility management, функцию управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договоров, страхования, административно-правовое управление и др.

3)Building management-подразумевает работу с объектом на стадии проектирование и строительства, в частности консультирует по вопросам выбора инженерных систем, подобная услуга позволяет избежать конструктивных и концептуальных ошибок при возведении здания, а также затраты на проект.

4)Asset management - предполагает полное управление активными и финансовыми потоками собственника недвижимости, помимо задач facility и property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента осуществляющихся подготовку и сдачу налогового и бухгалтерского отчетности. Здесь проводятся инвентаризация объекта недвижимости и необходимые мероприятия по реконструкции объекта, а также мониторинг ситуации объекта недвижимости на рынки и др. Фактическая задача управление становится полная оптимизация доходов от недвижимости.

1.7 Формы сотрудничества собственника и управляющей компании.

Формы сотрудничество собственника и управляющей компании (внешние управление)

1)Агентское соглашение, когда собственник объекта недвижимости не отходит полностью отдел, все договоры и все операции идут от его лица в данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими агентами.

2)Доверительное управление - возможности совершать управляющим - компании от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника по договору доверительному управлению, право распоряжаться передается управляющей компании на определенный срок.

1.8 Основные принципы управления.

Организация управления базируется на следующих принципах.

Принципы:

· объектного управления – основным ОН является объект недвижимости, под которым понимается обособленная часть недвижимого имущества, состоящие из земельного участка, всех связанных с ним зданий и сооружений.

· целесообразности управления применение к каждому объекту недвижимости, собственником должна быть зафиксирована цель, которую он преследует, и постижение которой служит объект.

· комплексности управления деятельность по управлению недвижимости предполагает системное принятие решений и их выполнения на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости направленного на достижение целей собственника.

· обоснованности управленческих решений управления должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями на основании достоверной и проверенной информации о состоянии рынка.

· Единство систем управления система управления должна строиться на основе неразрывных единство взаимосвязанных элементов и целей собственника.

· наиболее эффективного использования (НЭИ) управления объектом недвижимости должно обеспечить его НЭИ, как разумнее его, использовать, которое наибольшей степени обеспечит должные цели собственника.

· профессионализма управления – управляющая компания, обладающая необходимым опытом и обученными кадрами, кадровым потенциалом и управления осуществляет в соответствии с разработанными стандартами и методиками.

1.9 Основные цели управления.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственник коммерческая недвижимость делится на 3 класса:

1. Операционная недвижимость – это недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для своих функций или бизнес процессов.

2. Коммерческая недвижимость – это та недвижимость, которая собственником не используется, предназначена для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, аренда…).

3. Недвижимость инвестиционный инструмент, который используется собственником как объект инвестиций с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

Основные цели управления: социальная, оперативная, инвестиционная и коммерческая.

1 Социальная цель:

а) Стимулирование и развития малого и среднего бизнеса, путем обеспечения максимального простого и удобного доступа предпринимателя к объекту недвижимости.

б) Создания благоприятного климата для увеличения инвестиций в недвижимости.

в) Создания благоприятной экономической и социальной среды для проживания населения.

2 Оперативная цель:

а) Обеспечение выполнение основной деятельности собственника.

б) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.

Обе цели направлены на сохранение стоимости недвижимости.

3 Инвестиционная цель:

а) Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующем объектом недвижимости.

4 Коммерческая цель:

а)Получение периодического дохода и его максимизация.

б) Спекуляция недвижимостью.

Всем 4 целям соответствует:

а) Поддержания хорошего состояния объекта недвижимости.

б) Минимизация затрат на техническое обслуживания эксплуатации.

Схема 1

Цель управления недвижимостью разного назначения.

2. Практическая часть.

2.1. Описание рассматриваемого объекта недвижимости.

2.1.1 Название и назначение.

Рассматриваемый мной объект недвижимости ‑ это торгово-развлекательный центр Ереван Плаза. Главное его назначения торговля и развлечения населения.

Рисунок 4 Рисунок5

Фасад комплекса «Ереван плаза» Планировка 1 ОН

Рисунок 6

Планировка 2 ОН

2.1.2 Местоположение.

Торгово-развлекательный центр находится по адресу улица Большая Тульская, вл. 17/8. Удаленность: менее 50 метров от метро, 200 метров от 3-его Транспортного кольца и Варшавского шоссе, 2.5 км от Садового кольца.

Рисунок 7

Место положение торгово-развлекательного комплекса «Ереван Плаза»

2.1.3 Объемно-планировочные решения.

Парковка: подземная (рассчитана на 236 автомобилей, она платная) и наземная (314 автомобилей, бесплатная парковка).

Таблица 1

Описание объекта.

2.1.4Конструктивные особенности

Дата открытия Ереван плаза 24 марта 2007 года. Общая площадь объекта недвижимости 38150 кв.м, торговая площадь 24000 кв. м, 5-ти этажное здания

Здание комплекса «Ереван плаза» построено с использованием элементов армянской архитектуры. Презентабельный вид деловому комплексу придают использованные в оформлении здания мрамор, гранит, стекло и потолки высотой 4, 2 метра. Здание делового комплекса «Ереван Плаза» оборудовано всеми необходимыми современными инженерно-техническими системами, такими как система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха и централизованная система отопления, что позволяет поддерживать оптимальный температурный режим в помещениях, и создаёт благоприятный микроклимат в любое время года. Для комфортного перемещения по комплексу работают эскалаторы и грузопассажирские лифты.

Гарантией спокойной работы, служит специализированная служба охраны, работающая в круглосуточном режиме, системы видеонаблюдения, контроля доступа и пропускной режим на входе в комплекс. В соответствии с требованиями пожарной безопасности, комплекса оборудовано противопожарной сигнализацией.

2.1.5 Существующие на момент проведения работы, концепция объекта недвижимости

Разработка концепции проекта: привлечения потребителей разных возрастов, специально предусмотрены кинотеатр, фуд-корт, парковка. Сдача в аренду торговых площадей на 85%, вспомогательных 15%. Заполняемость здания на 95%

2.2 Характеристика собственника ОН

2.2.1Собственником объекта недвижимости является юридическое лицо. 2.2.2Получение периодического дохода за счет сдачи площадей в аренду и его максимизация. Поддержание хорошего состояние объекта недвижимости. Минимизация затрат на техническую эксплуатацию обслуживания.

2.3 Разработка концепции управления коммерческой недвижимости.

2.3.1 Этап 1 анализ рынка и текущие состояния рассматриваемого ОН.

Концепция управления недвижимость-схема управления конкретными объектом или комплексом недвижимости, представляющие собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развития оценки и управления недвижимостью.

Схема 2

Принципиальная схема основных этапов концепции управления недвижимости.

2.3.1.1 Определение целей собственника.

Собственником объекта недвижимости является юридическое лица, получение периодического дохода за счет сдачи площадей в аренду и его максимизация. Поддержание хорошего состояние объекта недвижимости. Минимизация затрат на техническую эксплуатацию обслуживания.

2.3.1.2 Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 3 квартал 2009

В течение 3 кв. 2009 г. в Москве не было открыто ни одного профессионального торгового центра. Таким образом, предложение качественных торговых площадей оста лось на прежнем уровне и на сегодняшний день составляет 4, 4 млн. кв. м общей площади - из них - 2, 3 млн. кв. м торговая площадь. В целом, это нормальная ситуация для рынка торговой рынка торговой недвижимости: третий квартал (включающий два летних месяца) традиционно характеризуется низкой активностью, а пик открытий новых объектов, как правило, приходится на четвертый квартал, когда девелоперы стараются завершить годовые планы и успеть к новогоднему буму продаж.

В региональных городах были открыты ряд крупных профессиональных торговых центров. Так, после много кратного переноса сроков выхода на рынок в Омске со стоялось

техническое открытие торгово-развлекательного центра «МЕГА». По состоянию на начало октября функционирует магазин IKEA, в ближайшее время ожидается открытие гипермаркета Auchan. Торговая галерея, предположительно, также откроется в ближайшие месяцы. Необходимо подчеркнуть, что «МЕГА» стала первым профессиональным ТРЦ на рынке Омска - из целого ряда заявленных масштабных проектов суммарной общей площадью около 700 000 кв. м, реализация которых в настоящее время приостановлена. В Краснодаре была открыта 3-я очередь (торговая галерея) ТРЦ «СБС Мегамолл». Таким образом, Краснодар на сегодняшний день является одним из лидирующих региональных городов по обеспеченности профессиональными торговыми площадями: около 400 кв. м на 1 000 жителей.

Также стоит обратить внимание на открытие крупных объектов международных торговых операторов. Так, в Краснодаре был открыт второй в России гипермаркет Carrefour (общая площадь - 14 500 кв. м), а в Ростове-на-Дону DIY-гипермаркет Leroy Merlin (общая площадь 16 700 кв. м).

Как в Москве, так и в региональных городах в 4 кв. 2009 ожидается открытие значительного количества торговых объектов, однако уже сегодня ясно, что заявленные девелоперами на начало года планы не будут реализованы в полной мере. Так, в Москве в место более чем 1 млн. кв. м торговых площадей на рынок по итогам 2009 г. Выйдут около 800 тыс. кв. м. На 2010 г. перенесен выход таких крупных объектов, как ТРЦ в ММДЦ Москва-Сити, ТРЦ на ул. Вавилова и ряд др.

Если говорить о крупнейших региональных проектах, то в конце 2009 г. - начале 2010 г. Ожидается открытие ТЦ «Мегамаг» (общая площадь 93 000 кв. м, Ростов-на-Дону), Jam Mall (Киров), ТРЦ Oz (общая площадь 220 000 кв. м, Краснодар). На 2010 г. перенесено открытие ТРЦ. «Континенталь» в Иркутске (общая площадь 100 000 кв. м)

Рисунок 8