Особенности недвижимого имущества как объекта оценки

Недвижимость представляет собой основу личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Именно через это процесс формирования рынка недвижимости в Украине характеризуется бушующим развитием. Недвижимость является главным предметом дискуссий и споров во время приватизации государственного и коммунального имущества, аренды и купли-продажи земельных участков, помещений жилого и нежилого секторов. За последнее время создано много коммерческих посредников, которые действуют на рынке недвижимости, а именно: биржи недвижимости, брокерские конторы и агентства недвижимости, инвестиционные компании, которые вкладывают средства в строительство жилья, деловых центров и других объектов недвижимости.

Недвижимое имущество - это, прежде всего земля и земельные улучшение, связанные с изменением качественных характеристик земельных участков, в частности с размещением на них домов, сооружений, объектов инфраструктуры.

Земля - специфическое средство производства, которое функционирует во всех областях народного хозяйства. Как средство производства, земля характеризуется определенными особенностями, которые оказывают непосредственное влияние на оценку ее стоимости:

· не является результатом предыдущей работы;

· пространственно ограниченная;

· не заменяет другими средствами производства;

· имеет неизменное местоположение;

· несклонна к износу при правильном использовании;

· территориальное разнокачественная;

· каждая конкретный земельный участок характеризуется специфической только для нее полезностью;

· практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, как пространственный операционный базис.

Поэтому земля неразрывно связана с объектами, которые на ней расположены:

домами, сооружениями, дорогами, мелиоративными системами, другими материальными элементами, созданными работой человека.

Особенности земли как объекта оценки предопределяют зависимость ее стоимости от качественных характеристик и свойств, правового режима, местоположения, а также конъюнктуры рынка.

Дома и сооружения как объекты недвижимого имущества также характеризуются рядом особенностей:

· они неразрывно связанны с землей и не могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимого физического убытка;

· снашиваются;

· в процессе оценки их стоимости целесообразное применение обобщающих технических характеристик, например: 1 м2 площади, 1 г погонный длины, 1 м3 объема и т.д.;

· рынок недвижимости развивается довольно динамично, здесь наиболее сильно действует закон спроса и предложения, которое оказывает содействие применению средних цен для оценки аналогичных объектов.

В связи с тем, что земля есть одним из главных богатств общества, владение каким определяет имущественное и социальное положение разных групп населения, то необходимый эффективный механизм правового регулирования разнообразных социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами по поводу владения, распоряжение и пользование землей (предоставление в аренду, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т.д.).

-2-